Kentsel Dönüşümde Tebligat ve Usul Güvenceleri

Kentsel dönüşümde tebligat ve bildirim neden hayati önem taşır?

Kentsel dönüşümde malikin hakkını korumak büyük ölçüde zamanında haberdar olmaya bağlıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da riskli yapı tespitinden payın satışına kadar birçok işlem, doğrudan malike şahsen ulaşmayan bildirim yöntemleriyle yürür. İtiraz ve dava süreleri ise çoğu zaman bu bildirimin yapıldığı güne göre işlemeye başlar.

Bu yazıda üç soruya bakıyoruz. Kanun hangi aşamada malike nasıl bildirim yapılmasını öngörüyor? Bildirimin kendisi yeterli midir, yoksa malike sunulan bilgi içerik bakımından da bir ölçüt taşır mı? Ve Anayasa Mahkemesi, payın rızası dışında satıldığı durumlarda usul güvencelerini orantılılık denetiminde nasıl değerlendirmiştir? Yazı güncel kanun metnine ve iki Anayasa Mahkemesi kararına dayanır; riskli yapı tespitinin teknik yönü, satış bedelinin değerlemesi ve kira yardımı gibi konular başka yazılarımızda ele alındığı için burada tekrarlanmaz.

6306 sayılı Kanun kapsamında hangi bildirim ve tebligat yöntemleri uygulanır?

Kanun, aşamaya göre farklı bildirim araçları kullanır. İlk aşama riskli yapı tespitidir. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre tespit edilen riskli yapı, en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tespit işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da on beş gün ilan yapılır. Maliklerin tespite itiraz süresi, aynı maddenin birinci fıkrasında on beş gün olarak belirlenmiştir.

İkinci grup, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda malikin muvafakati aranmadan yürütülen uygulamalardır. 6/A maddesinin ikinci fıkrası bu durumda çok daha kısa bir düzen kurar: riskli olarak kabul edilen yapıların listesi tebliğ yerine geçecek şekilde yapının kapısına asılır, muhtarlıkta iki gün ilan edilir ve ilan, maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Bu tespitlere itiraz için süre iki gündür; itirazlar üç gün içinde teknik heyetlerce karara bağlanır. Tahliyeye ilişkin tebligat da aynı biçimde yapılır (m. 6/A-3). Süre kısalığı, bu yolun acil durumlara özgü olduğunu gösterir; malikin ilanı fark etmesi için çevresini ve tapu kayıtlarını düzenli izlemesi gerekir.

Üçüncü ve malik açısından en hassas grup, 6. maddedeki payların satışına ilişkin bildirimlerdir. Salt çoğunlukla karar alan malikler, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifi ya da teklifin görülüp incelenebileceği yeri karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan ederek bildirirler. Muhtarlık ilanında bildirim, ilanın son günü yapılmış sayılır. Bildirimde, bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde payların Kanun kapsamında satılacağının da belirtilmesi gerekir. Satış sürecinde idarenin yapacağı tebligatlar ise e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün ilanla yapılır; ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adresini bildirmiş olan maliklere bu adres üzerinden tebligat yapılır.

Bu düzenlemelerin ortak yönü, klasik tebligat usulüne göre daha hızlı ve ilana dayalı olmalarıdır. Bu nedenle malikin kendi adresi, e-Devlet hesabı ve tapudaki elektronik tebligat adresi pratik önem taşır. Adres değişikliğini bildirmeyen kimseye eski adrese yapılan tebliğlerin geçerli sayılabilmesi gibi genel tebligat hükümleri (7201 sayılı Tebligat Kanunu m. 35) de ayrıca akılda tutulmalıdır.

Bildirimin içeriğinde hangi şartlar aranır ve dava süreleri nasıl başlar?

Bildirimin yapılmış sayılması ile malikin gerçekten bilgilendirilmiş olması aynı şey değildir. Kanun bunu fark eder ve satışa ilişkin bildirimin içeriğini de belirler. Teklif ya da teklifin görülebileceği yer, on beş günlük sürenin ne anlama geldiği ve sürenin sonunda payın satılacağı bildirimde açıkça yer almalıdır. Bu unsurlardan birinin eksik olması, malikin süresi içinde hareket edememesine yol açabilir ve bildirimin geçerliliği tartışma konusu olur.

Uygulamada dikkat edilecek noktalar şunlardır. Malik, kendisine gelen bildirimin hangi işlemi kastettiğini, hangi tarihte yapılmış sayıldığını ve hangi süreyi başlattığını yazılı olarak ayırt edebilmelidir. Muhtarlık ilanında süre, ilanın son gününe göre hesaplanır; bu yüzden ilanın asıldığı tarihi öğrenmek ve belgelendirmek yararlıdır. E-Devlet Kapısı üzerinden gelen bildirimin tarihi de sistem kaydından doğrulanabilir.

Dava açma süresi bakımından 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabileceğini belirtir. Kanun metninden anlaşıldığı üzere başlangıç noktası tebliğ tarihidir. Bu nedenle tebliğ biçiminin ve tarihinin doğru saptanması, hak kaybını önleyen ilk adımdır. Bildirim usulüne uygun yapılmamışsa süre işlemeye başlamamış sayılabilir; ancak bu sonuç somut olaydaki belgelere göre idare mahkemesince değerlendirilir ve peşinen güvenilecek bir kabul olarak ele alınmamalıdır.

İlan yoluyla bildirimde ayrıca şu risk vardır: malik yurt dışında, başka bir şehirde ya da bakıma muhtaç bir durumda olabilir. Kanun bu hâller için özel bir istisna getirmemiştir. O nedenle tapuya elektronik tebligat adresi bildirmek, e-Devlet bildirimlerini düzenli izlemek ve ortak malikler arasında iletişimi canlı tutmak kişinin kendi lehine alabileceği en basit önlemlerdir.

Anayasa Mahkemesi pay satışında orantılılık ve usul güvencelerini nasıl denetler?

Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkına müdahaleyi üç aşamada inceler: kanuna dayanma, meşru amaç ve ölçülülük. Ölçülülük de elverişlilik, gereklilik ve orantılılıktan oluşur. 6306 kapsamındaki payların rızası dışında satışı bakımından yol gösterici iki karar vardır.

Birincisi, Fatma Elaldırsın başvurusudur (Anayasa Mahkemesi İkinci Bölüm, B. No: 2018/16483, 14/9/2021). Mahkeme, riskli yapı kapsamındaki taşınmazda yeniden inşaya rıza göstermeyen paydaşın hissesinin satılmasında kanuni dayanak ve kamu yararı bulunduğunu kabul etmiş, orantılılık bakımından da kanunda bazı dengeleyici mekanizmaların bulunduğunu belirtmiştir: malik bedelsiz kalmamakta, değerleme ve satış paydaşlarca değil idarece yapılmakta ve idari yargı yolu açık olduğundan düşük bedel iddiası denetlenebilmektedir. Ancak Mahkeme asıl vurguyu şuraya yapmıştır: yasal düzeydeki güvencelerin fiilen sağlanıp sağlanmadığı da incelenmelidir. Başvurucu, dava dilekçesinde rayiç bedelin düşük belirlendiğini ileri sürüp emsal değer göstermiş, buna karşılık istinaf mercii bu iddiayı hiç değerlendirmemiştir. Mahkeme bu eksikliği usul güvencelerinin somut olayda sağlanmaması saymış ve mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. İhlalin sonucunun giderilmesi için dosya yeniden yargılama yapılmak üzere ilk derece idare mahkemesine gönderilmiştir.

İkincisi, Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven başvurusudur (Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, B. No: 2018/1567, 10/2/2022, Resmî Gazete 9/3/2022-31773). Bu dosyada iki ayrı ihlal tespit edilmiştir. Birincisi, adli yargıda açılan malikler kurulu kararının iptali davasında verilen ihtiyati tedbirin kaldırılması ve davanın hisselerin satılması nedeniyle konusuz kalması sonucunda başvurucular, hisselerini yitirmeden önce karara ilişkin şikâyetlerini denetlettirme imkânından yoksun kalmışlardır; bu, mülkiyet hakkıyla bağlantılı olarak etkili başvuru hakkının ihlali sayılmıştır. İkincisi, hisselerin satılmasının son çare olduğu kamu makamlarınca ortaya konulamamış, ihalenin iptali davasında ise hisse değerine ilişkin itirazlar incelenmeksizin karar verilmiştir. Mahkeme bu durumu hem gereklilik hem orantılılık bakımından mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmiştir.

İki karar birlikte okunduğunda şu sonuç çıkar: kanundaki güvencelerin varlığı tek başına yeterli değildir; malikin itirazlarının ve değer iddialarının mahkemece gerçekten incelenmiş olması da aranır. Satışın son çare olduğunun gösterilmesi ve yargısal denetimin biçimsel kalmaması, orantılılık değerlendirmesinin belirleyici unsurlarıdır.

Hissesi satış tehdidi altında olan malik hangi pratik adımları atmalıdır?

Orantılılık, usul güvencelerinin yalnızca bildirimden ibaret olmadığını, bildirimin ardından malike gerçek bir itiraz ve inceleme imkânının tanınmasını gerektirdiğini gösterir. Bu çerçevede malik açısından şu başlıklar öne çıkar.

Süreleri doğru hesaplamak. Riskli yapı tespitine itiraz (m. 3: on beş gün), alanlarda resen yürütülen uygulamalarda itiraz (m. 6/A: iki gün), teklifin incelenmesi ve kabulü için tanınan süre (m. 6: on beş gün) ve idari işlemlere karşı dava süresi (m. 6/9: otuz gün) birbirinden farklı ve bazıları çok kısadır. Hangi sürenin hangi işlemden başladığını belirlemek gerekir.

İtirazı somutlaştırmak. Fatma Elaldırsın kararında başvurucunun dava dilekçesinde emsal gösterip bölgedeki değerlere ilişkin bilgi sunmuş olması önemliydi. Genel ifade yerine, belgeye dayalı ve somut karşılaştırmalar içeren dilekçeler, mahkemenin incelemesini zorunlu kılar. Bedel iddiasının hangi işleme karşı ve hangi gerekçeyle ileri sürüleceği, davanın yapısı bakımından da önemlidir.

Satışın gerekliliğini sorgulamak. Torum kararında yeni paylaşımın ekonomik yönden dengeli olup olmadığının, gerekirse bilirkişi aracılığıyla incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu, malikin hisselerinin satılmasının gerçekten son çare olup olmadığına dair gerekçe ve inceleme isteyebileceği anlamına gelir.

Yargı yollarını birlikte düşünmek. Aynı olay hem adli yargıda (örneğin malikler kurulu kararının iptali) hem de idari yargıda (satış işlemi) uyuşmazlık doğurabilir. Torum kararında bu iki yolun birbirini etkisizleştirdiği bir tablo ortaya çıkmıştır; bu nedenle hangi davanın hangi işlemi hedeflediğinin ve tedbir talebinin baştan planlanması önemlidir.

İlk dava açıldığında tedbir istemek. İhtiyati tedbir kararı verilmesi ve korunması, satışın gerçekleşip davanın konusuz kalmasını engelleyebilir. Ancak tedbirin kabulü teminata ve mahkemenin takdirine bağlıdır; Torum dosyasında tedbir sonradan teminat karşılığı kaldırılmıştır.

Bu noktaların hiçbiri sonucu önceden garanti etmez. Aynı konudaki dava, belge ve iddia farklılaştığında yargı kararı da değişebilir.

Sonuç

Özet olarak, 6306 sayılı Kanun'da bildirim kuralları aşamaya göre değişir: riskli yapı tespitinde tapu beyanı, e-Devlet bildirimi ve on beş günlük muhtarlık ilanı; yıkılacak derecede riskli yapılarda iki günlük ilan; satış sürecinde ise teklif bildirimi ile idarenin e-Devlet ve muhtarlık ilanına dayanan tebligatı öngörülmüştür. Bildirimin yapıldığı gün dava ve itiraz sürelerini başlatır.

Anayasa Mahkemesi kararları gösteriyor ki, kanunda güvence bulunması yeterli değildir; mahkemeler bedele ve satışın gerekliliğine ilişkin somut itirazları gerçekten incelemek zorundadır. Malik açısından en etkili önlem, bildirimlerin hangi kanaldan geleceğini baştan ayarlamak (elektronik tebligat adresi, e-Devlet takibi), süreleri yazılı olarak hesaplamak ve itirazları belgeyle desteklemektir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut olayda belgeler incelenmeden değerlendirme yapılamayacağından bir avukata danışılmalıdır.