6306'da Muvafakat Aranmaması ve Malike Etkisi

Kentsel dönüşümde muvafakat aranmaması ne anlama gelir?

Muvafakat, tapu ve imar işlemlerinde bir kişinin, kendi hakkını ilgilendiren işleme önceden verdiği onaydır. Normal koşullarda taşınmazın bölünmesi, birleştirilmesi ya da üzerindeki bir hakkın kaldırılması gibi işlemler için ilgili malikin ve hak sahibinin onayı gerekir. Kentsel dönüşümde ise onlarca kişinin ortak olduğu bir parselde herkesin onayını beklemek, riskli binanın yenilenmesini fiilen imkansız kılabilir. Kanun koyucu bu tıkanıklığı aşmak için bazı işlemlerde onay şartını kaldırmıştır.

4 Temmuz 2019 tarihinde kabul edilen ve 10 Temmuz 2019 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, bu alanda iki önemli iş yaptı. Birincisi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrasındaki bazı cümleleri değiştirdi ve ek cümleler getirdi. İkincisi, kanuna 6/A maddesini ekledi. Bu madde 'Uygulamaların resen yapılması' başlığını taşır. Mevzuat.gov.tr'deki güncel metinde değişikliklerin 7181 sayılı Kanun'un 24. ve 25. maddelerine dayandığı açıkça görülür.

Bu yazıda dönüşüm sürecinin tamamını değil, yalnızca 'muvafakat aranmaz' ifadesinin kapsamını ve bunun malik açısından doğurduğu sonuçları ele alıyoruz. Çoğunlukla karar alma, hisse satışı, riskli yapı tespiti ve kira yardımı gibi konular sitemizdeki diğer yazılarda ayrıca incelenmiştir; ilgili bağlantılar yazının sonundadır.

6306 sayılı Kanun m.6/1 kapsamında hangi tapu ve imar işlemlerinde onay aranmaz?

Altıncı maddenin birinci fıkrası, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyetinin, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilmesini öngörür. Bu kural 7181'den önce, 6704 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeye dayanır; 7181 onu yeni bir kural olarak getirmemiş, kapsamını genişletip açıklığa kavuşturmuştur.

7181 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile fıkradaki ilgili cümle değiştirilmiş ve şu işlemler sayılmıştır: tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi. Bu işlemlerde 'maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz' denmiştir. Eski metinde yalnızca muvafakat aranmayacağı belirtiliyordu; yeni metin kimin muvafakatinin aranmayacağını da yazmıştır. Ayrıca alan düzeltme ve taksim işlemleri listeye eklenmiştir.

Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri de muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır ya da yaptırılır. Metin burada bir denge de kurar: bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Yani idarenin resen işlem yetkisi, dönüşümün öncelikle maliklerce yürütülmesi ilkesinin yerine geçmez; ondan sonra devreye giren, yardımcı nitelikte bir yetkidir.

Dikkat edilmesi gereken bir nokta, 'muvafakat aranmaz' ifadesinin her işlemi kapsamadığıdır. Kanun metni sayma yoluyla belirlenmiş işlemlerden söz eder. Bunların dışında kalan, örneğin malikin hissesini üçüncü kişiye bedelle devretmesi gibi tasarruf işlemleri ayrı hükümlere ve genel hukuka tabidir.

Uygulamada bu ayrım şu soruya yanıt verir: idare tapuda hangi işlemi malike sormadan yapabilir? Kanun metnindeki sayılan işlemler, yani tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, dönüşümün teknik ve sicil adımlarıdır. Malikin mali durumunu doğrudan değiştiren kararlar, örneğin hissenin satılması, çoğunluk kararı ve bildirim süreçleri ise ayrı bir usule bağlanmıştır ve bu usulde malike teklifin tebliği, inceleme ve kabul için süre tanınması gibi güvenceler bulunur. Bu iki alanı karıştırmamak, kendi durumunu doğru değerlendirmek isteyen malik için önemlidir.

Yeni binada kat irtifakı ve mülkiyeti kurulurken eski borç, ipotek ve şerhler nereye taşınır?

Muvafakatin aranmaması, malikin taşınmazı üzerindeki haklarını silmek anlamına gelmez. Altıncı maddenin birinci fıkrasına göre arsa haline gelen taşınmazın sicilindeki ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. İpotek, haciz, intifa hakkı ya da bir satış yasağı şerhi gibi kayıtlar, dönüşüm nedeniyle kendiliğinden ortadan kalkmaz.

7181 sayılı Kanun'la eklenen cümle ise yeni yapılar için önemli bir koruma getirmiştir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi aşamasında bu hak ve şerhler, muvafakat aranmaksızın yalnızca söz konusu haklardan ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Başka bir ifadeyle, bir malikin borcu nedeniyle konulmuş haciz, aynı parseldeki diğer maliklerin yeni dairelerine yayılmaz. Bunun pratik sonucu, borçlu olmayan komşunun dairesinin dönüşüm yüzünden risk altına girmemesidir.

Örneğin üç maliki bulunan bir parselde yalnızca A malikinin payı üzerinde alacaklı lehine haciz varsa, yeni binada bu haciz A'ya düşen bağımsız bölümde sürer. B ve C'nin daireleri tapuda bu kayıttan arınmış olarak tescil edilir. Bu, hem dönüşümü kolaylaştırır hem de alacaklının hakkını tamamen yok saymaz. Alacaklı, kaydın taşındığı bölüm üzerinden hakkını arayabilir.

Bu düzenlemenin sınırı da vardır: kural yeni yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi aşamasını kapsar. Malik, kendi bölümüne düşen kaydın hangi bağımsız bölüme işlendiğini tapu kaydından kontrol etmeli, hatalı bir taşıma olduğunu düşünürse bunu tapu müdürlüğüne ve gerekirse yargı yoluna taşımalıdır. Ayrıca kaydın niteliği önemlidir; ipotek ile satış yasağı şerhi aynı sonucu doğurmaz ve her biri kendi hükümlerine göre değerlendirilir.

6306 sayılı Kanun m.6/A uyarınca Başkanlık hangi hallerde resen uygulama yapar?

7181 sayılı Kanun'un 25. maddesi ile eklenen 6/A, muvafakat aranmaması kuralını daha ileri bir noktaya taşır. Birinci fıkraya göre, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda ve kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama alanının sınırları, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.

Dördüncü fıkra, tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi, hak ve şerhlerin terkini dahil bütün tapu ve kadastro işlemlerinin ve yıkım ile yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemlerinin, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebine istinaden yapılacağını söyler. Altıncı fıkra ise uygulama alanındaki taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin, tarafların muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılacağını düzenler. Bu durumda yapılmış iş ve uygulamalar için müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır, taraflar arasındaki ödemeler ise genel hükümlere göre istenebilir.

Maliki en çok ilgilendiren hükümlerden biri, hak sahipliği ve borçlanma düzenidir. Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Başkanlıkça belirlenir; hak sahibinin borçlanması gerekiyorsa borçlanma bedeli üzerinden sözleşme yapılır ve bedelin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez. Verilen sürede bağımsız bölüm teslim alınmazsa hak sahibinin bu bölüm üzerindeki hakkı sona erer; eski taşınmazının güncellenen değeri hak sahibi adına vadeli bir hesaba yatırılır. Metinde bu kuralların 7471 sayılı Kanun ile (7/11/2023) yeniden düzenlendiği görülmektedir. Dolayısıyla 6/A'nın bugünkü hali, 2019'daki ilk halinden farklıdır ve güncel metne bakılması gerekir.

İdarenin muvafakatsiz işlemlerine karşı hangi yargı yoluna başvurulabilir?

Muvafakatsiz işlem yetkisi, malikin tamamen çaresiz kalması anlamına gelmez. Altıncı maddenin dokuzuncu fıkrasına göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Kısa dava açma süresi önemli bir pratik noktadır; tebligatın ne zaman yapıldığı ve nasıl yapıldığı bu nedenle dikkatle incelenmelidir.

Hisse satışı çerçevesinde kararlara da bakmak yararlıdır. Danıştay 4. Daire, E.2023/11588, K.2024/7646 sayılı ve 19.12.2024 tarihli kararında, riskli yapıda salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin hissesinin satışına ilişkin işlemi ve 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. ve 15/A maddelerinin bazı ibarelerini incelemiştir. Karar, Danıştay Dördüncü Dairesi'nin ilk derece mercii olarak baktığı bir davada verilmiştir ve metninde Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'na temyiz yolunun açık olduğu belirtilmiştir; kesinleşip kesinleşmediği metinden anlaşılamaz. Daire, kanun koyucunun idareye tanıdığı düzenleme yetkisi kapsamında yönetmelik kurallarında hukuka aykırılık görmemiş, satış işlemini de değerleme, bildirim ve rekabet ortamı yönünden hukuka uygun bulmuştur. Dava sırasında yürürlükten kalkan bir ibare için ise karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir.

Bu karar, muvafakat aranmaması kuralının tek başına malikin mülkiyetini koruyan güvencelerden bağımsız olmadığını gösterir: bildirim usulüne uyulması, değerin ölçülebilir ve denetlenebilir biçimde belirlenmesi ve satışın rekabet ortamında yapılması idari yargıda incelenen unsurlardır. Her dosya kendi olgularına göre değerlendirildiğinden, bir kararın başka bir olaya doğrudan uygulanabileceği varsayılmamalıdır.

Genel olarak malik açısından dikkat edilecek noktaları şöyle özetleyebiliriz: tebligat adresinin ve elektronik tebligat kaydının güncel tutulması, kararların ve tebliğlerin tarihlerinin not edilmesi, tapu kaydındaki hak ve şerhlerin dönüşüm sonrası hangi bağımsız bölümde devam edeceğinin takip edilmesi ve dava süresinin kaçırılmaması. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; somut olayda bir avukata danışılması yerinde olur.

7181 sayılı Kanun müteahhit borçları ve sözleşme feshinde malikleri nasıl korur?

7181 sayılı Kanun'un 24. maddesi yalnızca muvafakat kuralına dokunmadı; aynı maddeyle 6306'nın 6. maddesine üç yeni fıkra daha girdi. Bunlar doğrudan 'muvafakat' kavramıyla ilgili olmasa da malikin konumunu etkilediği için burada kısaca ele almak yararlıdır.

Onuncu fıkra, dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazların gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yapım işini üstlenen müteahhide devredilmesi halini düzenler. Malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar üzerinde haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanabilir hale gelir. Bu kural, müteahhidin kendi borçları yüzünden maliklerin arsa paylarının riske girmesini sınırlamayı amaçlar.

On üçüncü fıkra, özel kişilerce yapılan uygulamalarda müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışını inşaatın ilerleme seviyesine ve idarenin iznine bağlar. İdare, inşaatın tamamlanma oranını yerinde tespitle veya yapı denetim sisteminden belirler. Kanun metnine göre müteahhit payına düşen birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Burada dikkat çekici olan, kanunun bu fıkrada muvafakat aranmasını açıkça öngörmesidir. Yani 'muvafakat aranmaz' kuralı genel bir ilke değil, tek tek sayılan işlemler için geçerli bir istisnadır.

On dördüncü fıkra ise müteahhitten kaynaklanan sebeplerle işin gecikmesi halinde sözleşmelerin feshini düzenler. Oybirliği ile anlaşma veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra bir yıl içinde yapıma başlanmamış veya iş belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla çalışılmıyorsa, maliklerin salt çoğunluğu ile sözleşmelerin feshi için karar alınabilir. Başkanlığa başvurulur, müteahhide otuz gün süre verilerek ihtar yapılır ve bu süre sonunda iş başlamazsa sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri istenemez.

Bu üç düzenleme birlikte okunduğunda, muvafakatin aranmamasının iki yönlü olduğu görülür: bir yandan çoğunluğun ve idarenin işlem yapmasını kolaylaştırır, diğer yandan müteahhidin sözleşmeyi yerine getirmemesi halinde maliklerin de onay beklemeden süreci sonlandırmasına imkan verir. Böylece kural, yalnızca azınlıktaki malik aleyhine işleyen bir araç olmaktan çıkarak sürecin sürüncemede kalmasını önlemeye yönelik bir mekanizma niteliği kazanır.