Yapı Kayıt Belgesinin İptali ve Dava Yolu

Yapı Kayıt Belgesi Nedir? 3194 s.K. Geçici m.16

Kamuoyunda "imar barışı" olarak bilinen düzenleme, 18.5.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen GEÇİCİ 16 NCI MADDE ile getirilmiştir. Düzenlemenin amacı, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanmasıdır. Buna göre 31.12.2017 TARİHİNDEN ÖNCE yapılmış yapılar için, yapı sahiplerinin beyanına dayanılarak Yapı Kayıt Belgesi verilmektedir. Belgenin verilmesiyle birlikte, yapıya ilişkin olarak daha önce verilmiş yıkım kararları ile tahsil edilmemiş idari para cezaları iptal edilmektedir. Ancak belge, yapının imara uygun hâle geldiği anlamına gelmez; sağladığı koruma sınırlı ve şarta bağlıdır.

Belge Hangi Hâllerde İptal Edilir?

Yapı Kayıt Belgesi, yapı sahibinin BEYANI esas alınarak düzenlendiğinden, beyanın gerçeğe aykırı olduğunun sonradan tespiti belgenin iptalini gerektirir. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi'nin E.2025/767, K.2025/2114 sayılı 25.9.2025 tarihli kararında, yapı kayıt belgesi alınan yapıya ilişkin beyan edilen bilgilerin doğru olmadığının tespit edilmesi durumunda YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTAL EDİLECEĞİ ve bu belgenin sağlamış olduğu hakların GERİ ALINACAĞI kuralı esas alınmış; karar bu yönüyle Danıştay Altıncı Dairesinin 5.3.2024 tarihli kararına atıf yapmaktadır. İptalin tipik sebepleri arasında yapının 31.12.2017 tarihinden sonra yapılmış olması, beyan edilen yapı alanının veya kat adedinin gerçeği yansıtmaması ve belgeye konu yapının Kanun'un aradığı yapı tanımına girmemesi sayılabilir. Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi'nin E.2026/806, K.2026/893 sayılı 30.4.2026 tarihli kararında, belge alınan yapıların yapı tanımına giren yapılardan olmadığı değerlendirmesi yapılmıştır. Belgenin iptali hâlinde, iptal edilmiş sayılan yıkım kararları ve idari para cezaları yeniden uygulanabilir hâle gelir.

Yargı Uygulaması: Belgenin Sağladığı Korumanın Sınırı

Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı korumanın sınırı, özel hukuk uyuşmazlıklarında da belirleyici olmuştur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E.2025/1130, K.2026/1243 sayılı 6.4.2026 tarihli kararında, belgenin işlevinin yapının yeniden yapılmasına kadar KULLANIMINA İDARE TARAFINDAN İMKÂN SAĞLANMASINDAN ibaret olduğu belirtilmiş; imara aykırı yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek EDİMİNİ İFA ETMİŞ SAYILAMAYACAĞI sonucuna varılmıştır. Aynı Dairenin E.2025/2930, K.2025/3634 sayılı 28.10.2025 tarihli kararında da, kapatılan 23. Hukuk Dairesinin ilamına atıfla, imar barışı kapsamında başvuru yapılmış olmasının ruhsata ve imara aykırılıkların giderilmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı vurgulanmıştır. Bu kararlar birlikte okunduğunda ortaya çıkan sonuç şudur: Yapı Kayıt Belgesi idari yaptırımlara karşı geçici bir koruma sağlamakta, ancak yapının sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun hâle getirilmesi borcunu sona erdirmemektedir.

Yapı Kayıt Belgesi iptaline karşı hangi mahkemede dava açılır?

Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin işlem bir idari işlem olduğundan, bu işleme karşı açılacak iptal davasında görevli yargı yeri İDARE MAHKEMESİDİR. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir; Antalya ve ilçeleri bakımından Antalya İdare Mahkemeleri görevlidir. İstinaf yolu Bölge İdare Mahkemesi ilgili idari dava dairesine açıktır. Belgenin iptali üzerine yeniden uygulanabilir hâle gelen yıkım kararı ve idari para cezalarına karşı da ayrıca dava açılabilir. Buna karşılık yüklenici ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ve Yapı Kayıt Belgesinin ifa yerine geçip geçmediği tartışmasını içeren uyuşmazlıklar özel hukuk ilişkisine dayandığından ADLİ YARGIDA görülür; yukarıda anılan Yargıtay kararları bu nitelikteki uyuşmazlıklara ilişkindir.

Dava açma süresi

Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin işleme karşı dava açma süresi, 2577 sayılı İYUK m.7 uyarınca kural olarak yazılı bildirimin tebliğinden itibaren ALTMIŞ GÜNDÜR. İdareye başvurulup cevap alınamaması hâlinde İYUK m.10 uyarınca otuz günlük sürenin dolmasıyla istem reddedilmiş sayılır ve dava açma süresi bu tarihten itibaren işler. İptal işlemine bağlı olarak yeniden tesis edilen yıkım kararı ve idari para cezaları ayrı idari işlemler olduğundan, bunlara karşı da kendi tebliğ tarihlerinden itibaren ayrıca dava açılması gerekir; belgenin iptaline karşı açılan davanın sonucu beklenerek bu süreler geçirilmemelidir.

Avukat desteği zorunlu mudur?

Yapı Kayıt Belgesi, sahibine kalıcı bir imar hakkı vermez; beyana dayalı ve iptal edilebilir bir belgedir. İptali hâlinde daha önce ortadan kalkan yıkım kararı ve idari para cezaları yeniden gündeme gelebildiğinden, iptal işleminin tebliğiyle birlikte sürelerin takibi önem taşır. Ayrıca aynı belgenin idari yargıdaki ve özel hukuktaki sonuçları farklı olduğundan, talebin hangi yargı kolunda ileri sürüleceğinin baştan belirlenmesi gerekir. MOD HUKUK, Antalya'da imar ve kentsel dönüşüm alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Başvuru takvimi, kayıt bedeli ve belgenin dayandığı beyan

Yapı Kayıt Belgesinin hukuki niteliğini anlamak için geçici 16. maddenin ilk iki fıkrasına bakmak gerekir. Madde, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların afet risklerine hazırlık kapsamında kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceğini söylüyor. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar, Bakanlıkça hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir. Bu cümle, belgenin iptal edilebilirliğinin kaynağıdır: bilgiler denetlenerek değil, beyana göre kaydedilmiştir.

Kayıt bedeli, yapının bulunduğu arsanın emlak vergisi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınır. Aynı fıkra, Bakanlar Kurulunun (metinde bu yazıyor) bu oranı iki katına kadar artırma, yarısına kadar azaltma, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirme ve başvuru ile ödeme süresini bir yıla kadar uzatma yetkisini saklı tutuyor. Bu yetkinin kullanılıp kullanılmadığı, kullanıldıysa hangi tarihlere kadar uzatıldığı, kanun metninden değil ilgili karardan öğrenilir; bu yazıda uzatma kararları incelenmedi. Beyanın yapılması ve bedelin ödenmesi belgenin verilmesi için aranıyor; bunların sonradan gerçeğe aykırı olduğu anlaşılırsa makaledeki iptal hâlleri gündeme gelir.

Belgenin sağladığı ve sağlamadığı haklar: kullanım, abonelik, kat mülkiyeti

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir ve ruhsat ya da iskân yerine geçmez. Belge alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Belge verilen yapılarla ilgili imar mevzuatı uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir; makalede anlatılan iptal sonrası geri dönüş mekanizması işte bu iptal edilen kararlardır. Bu fıkradaki bir ibare Anayasa Mahkemesinin 24/9/2020 tarihli ve E.2019/21, K.2020/51 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; iptal edilen ibarenin kapsamı bu yazıda incelenmedi.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izni almamış veya ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ve maliklerin tamamının muvafakati bulunursa ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanlar terk edilirse, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir. Kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanun'un ek 1. maddesinin uygulanmasına engel değildir. Belgenin süresi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadardır; belge düzenlenen yapılar yenilenirse yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Belge sahibi için bu, belgenin kalıcı bir imar hakkı vermediğinin kanun metnindeki ifadesidir.

Hazine ve belediye arazilerindeki yapılar ile Anayasa Mahkemesinin 2024 tarihli kararı

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmişse bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Belge sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri, kanun metnindeki tarihe (31/12/2022) kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar rayiç bedel üzerinden doğrudan satılırdı. Satış bedelinin tamamı peşin ödenirse yüzde yirmi, en az yarısı ödenirse yüzde on indirim uygulanır; taksitli satışlarda bedelin en az yüzde onu peşin ödenir, kalanı beş yıla kadar taksitlendirilir ve taksitlere kanuni faiz oranının yarısı uygulanır. Belgeye konu taşınmazın satışa konu edilen kısımlarından belge tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz. Belediyelere ait taşınmazlar üzerindeki yapılarda talep üzerine, bedeli belediyeye ödenmek kaydıyla rayiç bedelle doğrudan satış yapılır. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyetli taşınmazlardaki yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli arazilerdeki yapılar bu düzenlemeden yararlanamaz. Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada ve Gelibolu Tarihi Alanı da kapsam dışındadır.

Anayasa Mahkemesi, Danıştay Altıncı Dairesinin itirazı üzerine, onuncu fıkranın "Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır" cümlesine ilişkin E.2023/74, K.2024/141 sayılı ve 23/7/2024 tarihli kararını verdi; karar 3/12/2024 tarihli ve 32741 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Mevzuat metni bu cümlenin iptal edildiğini gösteriyor. İtirazın gerekçesi, belge verilen yapıların güvenliğine ilişkin yasal bir denetim yükümlülüğü bulunmamasına rağmen depreme dayanıklılığın malike bırakılmasının devletin pozitif yükümlülüğüyle bağdaşmadığıydı. Bu cümlenin kalkması, belge sahibinin depreme dayanıklılık bakımından tek başına sorumlu tutulduğu kuralın artık metinde bulunmadığı anlamına gelir; bunun idarenin sorumluluğuna somut etkisi ayrı bir yargısal sorudur.