Sözleşmenin Hukuki Niteliği: Karma Akit
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi -yerleşik adlandırmayla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi- tek bir sözleşme tipine indirgenemez. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin E.2025/448, K.2025/1458 sayılı 17.6.2025 tarihli kararında da ifade edildiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri ESER ve SATIŞ VAADİ sözleşmelerinden oluşan KARMA NİTELİKLİ akitlerdendir. Yüklenici bakımından borç, eser sözleşmesi hükümlerine tabi bir inşaat yapma borcudur; arsa sahibi bakımından ise arsa paylarının devrine ilişkin bir satış vaadi borcu söz konusudur. Sözleşmenin satış vaadi içeren yönü, resmî şekil şartına tabidir ve uygulamada düzenleme şeklinde noterde yapılmaktadır. Bu karma yapı, sözleşmenin sona ermesine ilişkin sonuçları da doğrudan belirlemektedir.
Fesih Nasıl Gerçekleşir? Mahkeme Kararı Şartı
Karma niteliğin en önemli sonucu fesih usulünde ortaya çıkar. Anılan İstanbul Bölge İdare Mahkemesi kararında belirtildiği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, TARAF İRADELERİ FESİHTE BİRLEŞMEDİĞİ SÜRECE ANCAK MAHKEME KARARI İLE mümkündür. Bu, genel hükümler bakımından geçerli kuraldır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki alanlarda ise 6306 sayılı Kanun m.6/14 ayrı bir yol öngörür: müteahhit bir yıl içinde yapım işine başlamamış veya en az altı aydır inşaata devam etmiyorsa, maliklerin salt çoğunluk kararı ve Başkanlığın müteahhide verdiği otuz günlük ihtarın sonuçsuz kalması hâlinde sözleşmeler mahkeme kararı aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Yani taraflardan biri, karşı tarafın temerrüde düştüğünü ileri sürerek gönderdiği ihtarname ile sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiremez; ihtarname temerrüdün tespiti ve süre verilmesi bakımından gerekli olmakla birlikte, sözleşmeyi tek başına ortadan kaldırmaz. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin E.2021/3297, K.2025/1526 sayılı 24.12.2025 tarihli kararına konu uyuşmazlıkta da, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin özelliği gereği tek taraflı feshedilemeyeceği savunması tartışılmıştır. Bu nedenle uygulamada izlenmesi gereken yol, usulüne uygun ihtar ve süre verilmesinin ardından fesih davası açılmasıdır. İnşaatın geldiği seviye, feshin sonuçları bakımından belirleyici olduğundan, dava sırasında seviye tespiti ayrı bir önem taşır.
Yargı Uygulaması: Tek Taraflı Fesih ve Yapı Kayıt Belgesi Savunması
Riskli yapı tespiti ile sözleşme ilişkisinin kesiştiği noktada iki mesele öne çıkmaktadır. Birincisi, sözleşmenin riskli yapı tespitinden önce mi sonra mı kurulduğudur; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin E.2026/494, K.2026/596 sayılı 11.6.2026 tarihli kararına konu uyuşmazlıkta, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz hakkındaki riskli yapı tespitinden sonra imzalandığı savunması ileri sürülmüş; aynı dosyada rapora yapılan itirazın teknik heyetçe reddedildiği de belirtilmiştir. İkincisi, yüklenicinin imara aykırılığı Yapı Kayıt Belgesi ile aşmaya çalışmasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E.2025/1130, K.2026/1243 sayılı 6.4.2026 tarihli kararında, belgenin işlevinin yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibaret olduğu; imara aykırı yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek EDİMİNİ İFA ETMİŞ SAYILAMAYACAĞI belirtilmiştir. Aynı Dairenin E.2025/2930, K.2025/3634 sayılı 28.10.2025 tarihli kararında da, imar barışı kapsamında başvuru yapılmış olmasının ruhsata ve imara aykırılıkların giderilmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı vurgulanmıştır.
Fesih davasında görevli mahkeme hangisidir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar özel hukuk ilişkisine dayandığından ADLİ YARGIDA görülür. Sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, cezaî şart ve tazminat istemleri bakımından görevli mahkeme kural olarak ASLİYE HUKUK MAHKEMESİDİR. Taraflardan her ikisinin de tacir olması ve uyuşmazlığın her iki taraf bakımından ticari iş niteliği taşıması hâlinde asliye ticaret mahkemesi görevli olur; bu ayrım dava açılmadan önce taraf sıfatlarına göre değerlendirilmelidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın aynına ilişkin istemlerde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buna karşılık riskli yapı tespiti, yıktırma ve kentsel dönüşüm uygulama işlemleri idari işlem niteliğinde olduğundan bunlara karşı açılacak davalar idari yargıda görülür; aynı olay çevresinde iki ayrı yargı kolunda dava yürütülmesi gerekebilmektedir.
Zamanaşımı ve temerrüt süreleri
Süreler bakımından iki başlık ayrılmalıdır. Birincisi temerrüt sürecidir: yüklenicinin edimini zamanında yerine getirmemesi hâlinde, sözleşmede kararlaştırılan usule ve genel hükümlere göre ihtar çekilerek uygun bir süre verilmesi, bu süre sonunda dava yoluna gidilmesi gerekir. İkincisi zamanaşımıdır: eser sözleşmesinden doğan alacaklarda kural olarak Türk Borçlar Kanunu'nun genel zamanaşımı hükümleri uygulanır; ayıba karşı tekeffülden doğan istemlerde ise eser sözleşmesine ilişkin özel zamanaşımı süreleri ve yüklenicinin ağır kusuru hâlindeki uzamış süre gündeme gelir. Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi, gecikme tazminatı ve cezaî şart hükümleri süre hesabını doğrudan etkilediğinden, somut sözleşme metni esas alınmadan genel bir süre söylenmesi doğru olmaz.
Avukat desteği zorunlu mudur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yapılan hata, ihtarname çekilmesiyle sözleşmenin sona erdiğinin varsayılması ve taşınmaz üzerinde buna göre tasarrufta bulunulmasıdır. Oysa taraflar fesihte anlaşmadıkça sözleşme, mahkeme kararına kadar hüküm ifade etmeye devam eder. Ayrıca aynı uyuşmazlığın idari ve adli yönlerinin birbirine karıştırılması, davanın yanlış yargı kolunda açılmasına yol açmaktadır. Sözleşme metninin ve inşaat seviyesinin değerlendirilmesi için bir avukata danışılmasında yarar vardır. MOD HUKUK, Antalya'da kentsel dönüşüm ve inşaat hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.
Sık sorulan sorular
Arsa sahibi ihtarname çekerek kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı feshedebilir mi?
Genel hükümlere göre arsa sahibi tek taraflı ihtarname göndererek kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedemez. Taraf iradeleri fesihte uzlaşmadığı sürece sözleşmenin ortadan kalkması ancak asliye hukuk mahkemesinde açılacak fesih davası sonucunda verilecek mahkeme kararıyla mümkündür.
Kentsel dönüşümde müteahhidin sözleşmesi mahkemesiz nasıl feshedilir?
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrasına göre, müteahhit bir yıl içinde inşaata başlamamışsa veya en az altı aydır faaliyeti durdurmuşsa maliklerin salt çoğunluk kararı aranır. İdarenin müteahhide verdiği otuz günlük sürenin sonuçsuz kalması hâlinde sözleşmeler mahkeme kararına gerek olmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
Müteahhit Yapı Kayıt Belgesi alarak inşaatı teslim etmiş sayılır mı?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarına göre Yapı Kayıt Belgesi yalnızca yapının yıkımına kadar kullanımına idari izin sağlar. İmara veya projeye aykırı imalat yapmış olan yüklenici, Yapı Kayıt Belgesi aldığını ileri sürerek edimini gereği gibi ifa etmiş sayılamaz.
Kat karşılığı inşaat fesih davası hangi mahkemede açılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih, tapu iptali ve tazminat davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Tarafların her ikisinin tacir olması ve uyuşmazlığın ticari iş sayılması durumunda asliye ticaret mahkemesi görevli olur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmeden önce ne yapılmalıdır?
Dava açılmadan önce yüklenicinin temerrüdünü belgelemek amacıyla noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarnamede yükleniciye eksiklikleri gidermesi ve inşaatı tamamlaması için somut olaya uygun makul bir süre tanınmalıdır.
İnşaat seviyesinin fesih davasındaki önemi nedir?
İnşaatın ulaştığı fiziki tamamlama oranı, feshin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi tasfiye edileceğini doğrudan belirler. Bu nedenle fesih davası sürecinde mahkemece yerinde keşif yapılarak inşaatın seviyesi teknik bilirkişiler marifetiyle tespit ettirilir.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.