Salt Çoğunluk Ölçütü: 6306 s.K. m.6/1 ve 7471 Sayılı Kanun Değişikliği
Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6 ncı maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Hüküm, 7.11.2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesiyle değiştirilerek daha önce aranan üçte iki çoğunluk yerine SALT ÇOĞUNLUK ölçütü getirilmiştir (RG 9.11.2023, S. 32364). Kanun metninde çoğunluk, "yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" biçiminde ifade edilmiştir; yani hesap kişi sayısına göre değil, ARSA PAYI oranına göre yapılır. Aynı ölçüt, Uygulama Yönetmeliği'nin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasında da tekrarlanmış ve kararın yapılar yıktırılmadan önce de alınabileceği açıkça belirtilmiştir. Salt çoğunlukla alınabilecek işlemler arasında parsellerin tevhidi, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı ile kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulleri sayılmıştır.
Karara Katılmayana Bildirim, On Beş Günlük Süre ve Açık Artırma
Salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi -veya teklifin görülüp incelenebileceği yeri- karara katılmayan maliklere bildirmek zorundadır. Bildirim usulü Uygulama Yönetmeliği m.15/2'de ayrıntılandırılmıştır: tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olan malike elektronik tebligat adresinden, bildirmemiş olana ise noter vasıtasıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirim yapılır. Riskli yapılarda Ek-8, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Ek-10 formu kullanılır. Bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren ON BEŞ GÜN içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, karara katılmayanın arsa payı Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara AÇIK ARTIRMA usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse sonuç, alanın niteliğine göre değişir: riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında pay, rayiç bedeli ödenmek suretiyle Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır; riskli yapılarda ise anlaşmaya uyulmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Bölge İdare Mahkemesi Uygulaması: Hangi İşleme Karşı Dava Açılmalı?
Uygulamada en sık düşülen hata, satışın dayanağı olan idari işlem yerine yalnızca ihalenin dava konusu edilmesidir. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin E.2025/1475, K.2025/1422 sayılı 17.6.2025 tarihli kararına konu olayda malik, payının açık artırmayla satışına ilişkin ihalenin iptalini istemiş; ancak ihalenin dayanağı olan belediye işlemine karşı süresinde dava açmamıştır. Daire, dayanak işlemin hukuk âleminde geçerliliğini sürdürdüğünü, riskli yapı tespitine karşı da dava açılmadığı için tespitin kesinleştiğini ve salt çoğunluk kararı ile bildirim usulünün mevzuata uygun işletildiğini saptayarak istinaf başvurusunu reddetmiştir. Karardan çıkan sonuç şudur: riskli yapı tespiti, salt çoğunluk kararı ve satış işlemi birbirini izleyen ayrı idari işlemlerdir; her birine karşı kendi süresi içinde dava açılmadığında, sonraki halkaya yöneltilen iptal istemi tek başına sonuç doğurmamaktadır. Satış bedeline yönelik itirazlar bakımından ise Kanun ayrı bir düzen kurmuştur: satış işleminin bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptali hâlinde yargı kararı, aradaki farkın payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır; diğer iptal hâllerinde ise pay üçüncü kişiye devredilmemişse resen eski maliki adına tescil edilir ve bedel iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir.
Arsa payı satışına karşı hangi mahkemede dava açılır?
Salt çoğunluk kararına dayanılarak tesis edilen arsa payı satışı ve açık artırma işlemleri idari işlem niteliğinde olduğundan, bunlara karşı açılacak iptal davalarında görevli yargı yeri İDARE MAHKEMESİDİR. Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir; Antalya ve ilçeleri bakımından Antalya İdare Mahkemeleri görevlidir. İdare mahkemesi kararlarına karşı istinaf yolu Bölge İdare Mahkemesi ilgili idari dava dairesine açıktır. Buna karşılık, paydaşlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ile tapu iptali ve tescil istemleri özel hukuk ilişkisine dayandığından adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Hangi süreler işler ve ne zaman başlar?
Süreler bakımından üç ayrı an birbirinden ayrılmalıdır. Birincisi, teklifin bildirilmesinden itibaren işleyen ON BEŞ GÜNLÜK süredir; bu süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı satış sürecine girer. İkincisi, bildirimin ne zaman yapılmış sayılacağıdır: elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen BEŞİNCİ GÜNÜN SONUNDA; muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise İLANIN SON GÜNÜ yapılmış sayılır. Üçüncüsü, idari işlemlere karşı dava açma süresidir; 6306 s.K. m.6/9 uyarınca bu Kanun kapsamındaki işlemlere karşı dava tebliğden itibaren OTUZ GÜN içinde açılır (İYUK m.7'deki altmış gün burada uygulanmaz). Ayrıca riskli yapı tespitine karşı 6306 s.K. m.3/1 uyarınca on beş gün içinde teknik heyete itiraz edilebilir. Bu sürelerin birbirinin yerine geçmediği, her işlem için ayrı ayrı işlediği gözden kaçırılmamalıdır.
Avukat desteği zorunlu mudur?
Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti, salt çoğunluk kararı, bildirim ve arsa payı satışı ayrı ayrı idari işlemlerdir ve her biri kendi süresine tabidir. Sürelerin kaçırılması hâlinde sonraki aşamaya yöneltilen itirazlar sonuç doğurmayabilir. Sürecin hangi aşamasında bulunulduğunun ve hangi işleme karşı hangi süre içinde başvurulacağının belirlenmesi için bir avukata danışılmasında yarar vardır. MOD HUKUK, Antalya'da kentsel dönüşüm alanında hukuki danışmanlık vermektedir.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde karar almak için kaçta kaç çoğunluk gerekir?
7471 sayılı Kanun değişikliğiyle birlikte eski üçte iki çoğunluk kuralı kaldırılmış ve arsa payı oranında salt çoğunluk ölçütü getirilmiştir. Karar için bina maliklerinin kişi sayısı değil, sahip oldukları arsa paylarının yüzde ellisinden fazlası yeterlidir. Bu karar yapılar henüz yıktırılmadan önce de alınabilir.
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malikin payı satılabilir mi?
Evet, salt çoğunlukla alınan karara ve teklife on beş gün içinde katılmayan malikin arsa payı açık artırma yoluyla satılır. Satış işlemi Başkanlık veya İdarece tespit edilen rayiç değer üzerinden öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlar arasında yapılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse riskli yapılarda anlaşmayı kabul eden üçüncü kişilere satış yolu denenir.
Kentsel dönüşüm teklifine itiraz veya kabul süresi kaç gündür?
Teklifin malike bildirilmesinden itibaren on beş günlük inceleme ve kabul süresi vardır. Bildirim noter aracılığıyla, elektronik tebligatla veya muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek yapılır. Bu on beş günlük süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse payın satış sürecine geçilir.
Kentsel dönüşüm arsa payı satışına karşı hangi mahkemede dava açılır?
Arsa payı satışı ve dayanağı olan idari işlemlere karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılır. İdare mahkemesinin vereceği kararlara karşı Bölge İdare Mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarında ise asliye hukuk mahkemesi görevlidir.
Kentsel dönüşüm işlemlerine karşı dava açma süresi ne kadardır?
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca bu Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi tebliğden itibaren otuz gündür. İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki genel altmış günlük dava açma süresi kentsel dönüşüm işlemlerinde uygulanmaz. Sürenin kaçırılması hak kaybına yol açar.
Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilebilir?
6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca riskli yapı tespit raporunun tebliğinden itibaren on beş gün içinde teknik heyete itiraz edilebilir. İtiraz üzerine teknik heyet tarafından yapılan inceleme sonucunda tespit kesinleşir veya iptal edilir. Tespitin kesinleşmesi durumunda salt çoğunlukla dönüşüm kararı alınması aşamasına geçilir.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.