Güçlendirme mi, Yıkıp Yeniden Yapma mı?
Riskli olduğu tespit edilen bir yapı bakımından iki ayrı yol bulunur: yapının YIKILARAK YENİDEN YAPILMASI veya GÜÇLENDİRİLMESİ. Bu iki yol farklı hukuki rejimlere tabidir ve aranan karar yeter sayıları da farklıdır. Yıkım ve yeniden yapım, 6306 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamındadır; burada 7.11.2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesiyle yapılan değişiklik sonrasında, hisseleri oranında paydaşların SALT ÇOĞUNLUĞU yeterlidir. Güçlendirme ise anagayrimenkul üzerinde yapılacak bir işlem olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir ve daha ağır bir çoğunluk aranır. Bu ayrımın gözden kaçırılması, alınan kararın geçersizliğine ve sürecin baştan yapılmasına yol açmaktadır.
Aranan Çoğunluk: Beşte Dört Kuralı
Güçlendirme kararında aranan çoğunluk, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19 uncu maddesi çerçevesinde belirlenir. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi'nin E.2025/359, K.2025/954 sayılı 30.4.2025 tarihli kararına konu olayda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19 uncu maddesinde belirtilen BEŞTE DÖRT arsa çoğunluğunun sağlandığı ve kat maliklerinin 4/5'inin rızası alınmak suretiyle güçlendirme çalışmalarına başlanıldığı belirtilmiştir. Buradaki ölçüt, 6306 kapsamındaki salt çoğunluktan belirgin biçimde ağırdır: dönüşüm kararı için paydaşların yarıdan fazlası yeterliyken, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis niteliğindeki güçlendirme için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranmaktadır (KMK m.19/2). Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse rıza aranmaz; giderlere ise aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında katılınır (m.20/1-b). Uygulamada güçlendirme projesinin teknik yeterliliği de ayrıca denetlenmekte; anılan kararda güçlendirme çalışmalarına ilişkin üniversite raporlarının değerlendirildiği görülmektedir. Bu nedenle güçlendirme kararı alınmadan önce hem çoğunluğun hem de projenin teknik dayanağının hazırlanması gerekir.
Yargı Uygulaması: Yapı Kayıt Belgeli Yapılarda Güçlendirme
Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılarda güçlendirme meselesi, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarında istikrarlı biçimde ele alınmıştır. Dairenin E.2025/2408, K.2025/4039 sayılı 25.11.2025; E.2024/1274, K.2025/1684 sayılı 28.4.2025 ve E.2024/2458, K.2025/1269 sayılı 26.3.2025 tarihli kararlarında, YAPI KAYIT BELGESİ ALINAN YAPILARDA, İLAVE İNŞAAT ALANI İHDAS EDİLMEMEK ŞARTIYLA, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabileceği belirtilmiştir. Bu kural 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 21 inci maddesinde yer alır; yapı kayıt belgesinin dayanağı ise aynı Kanun'un geçici 16 ncı maddesidir. Buradaki iki şart birlikte aranır: ilave inşaat alanı yaratılmaması ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre usulüne uygun karar alınması. Anılan kararlarda ayrıca Yapı Kayıt Belgesinin mülkiyet hakkı bakımından sonuçları tartışılmış ve karşı oy yazılarında belgenin Türk Medeni Kanunu m.683'ün malike tanıdığı yetkiler bakımından değerlendirilmesi gerektiği ileri sürülmüştür. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi'nin E.2024/894, K.2025/500 sayılı 30.4.2025 tarihli kararına konu uyuşmazlıkta ise binanın beton dayanımının yönetmeliğe uygun olup olmadığı ile riskli yapı tespiti ve yıkım kararı bulunup bulunmadığı birlikte incelenmiştir.
Güçlendirme kararına karşı hangi mahkemede dava açılır?
Güçlendirme uyuşmazlıklarında görevli yargı yeri, ihtilafın kaynağına göre ayrışır. Kat malikleri kurulu kararının iptali, giderlere katılma ve anagayrimenkulün yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğduğundan ADLİ YARGIDA, SULH HUKUK MAHKEMESİNDE görülür. Buna karşılık riskli yapı tespiti, güçlendirme projesinin onayı veya reddi ile ruhsat işlemleri idari işlem niteliğinde olduğundan bunlara karşı açılacak iptal davaları İDARE MAHKEMESİNDE görülür; Antalya ve ilçeleri bakımından Antalya İdare Mahkemeleri görevlidir. Nitekim yukarıda anılan İstanbul Bölge İdare Mahkemesi kararı idari yargıda, Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararları ise adli yargıda verilmiştir. Aynı bina hakkında iki yargı kolunda paralel süreç yürütülmesi mümkündür.
Süreler
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava, toplantıya katılıp aykırı oy veren malik bakımından karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK m.33). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-c). 6306 kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı dava süresi ise tebliğ tarihinden itibaren otuz gündür (6306 s.K. m.6/9); İYUK m.7/1'deki altmış gün, özel kanunda ayrı süre gösterilmeyen hâllerde uygulanır. Riskli yapı tespitine karşı 6306 s.K. m.3/1 uyarınca teknik heyete itiraz süresi on beş gündür ve bu süre, m.3/2 uyarınca muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren işlemeye başlar. Güçlendirme kararı alınmış olması, riskli yapı tespitine karşı itiraz veya dava sürelerini durdurmaz; iki süreç birbirinden bağımsız işler.
Avukat desteği zorunlu mudur?
Güçlendirme ile yıkıp yeniden yapma arasındaki tercih, yalnızca teknik değil aynı zamanda bir karar yeter sayısı meselesidir: dönüşüm için salt çoğunluk yeterliyken, güçlendirme için Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 çerçevesinde kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranmaktadır; anayapının güçlendirilmesi zorunluysa ve bu mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz. Yanlış çoğunlukla alınan karar, sonradan iptal edilerek sürecin baştan yürütülmesine yol açabilir. Karar alınmadan önce hangi rejimin uygulanacağının ve gerekli yeter sayının belirlenmesinde yarar vardır. MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm alanında hukuki danışmanlık vermektedir.
Sık sorulan sorular
Bina güçlendirme kararı için kaç kat maliki onayı gerekir?
Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (KMK m.19/2). Güçlendirme çalışması ortak yerlere müdahale içeriyorsa bu çoğunluk uygulanır.
Riskli yapıyı yıkıp yeniden yapmak için hangi çoğunluk yeterlidir?
6306 sayılı Kanun m.6/1'e göre riskli yapıda yeniden bina yaptırılmasına, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu karar verir. Karara katılmayanların arsa payları aynı maddedeki usulle satılır.
Güçlendirme zorunluysa ve bazı kat malikleri kabul etmiyorsa ne olur?
Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse, güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK m.19/2).
Güçlendirme giderlerine kimler, hangi oranda katılır?
Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, aksi kararlaştırılmadıkça her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20/1-b).
Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilir?
Malikler veya kanuni temsilcileri tespite karşı 15 gün içinde itiraz edebilir; itirazı teknik heyet inceler (6306 m.3/1). Tespit, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m.3/2).
Riskli yapı işlemlerine karşı dava kaç gün içinde açılır?
6306 sayılı Kanun m.6/9'a göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İYUK uyarınca dava açılabilir.
Güçlendirme kararına karşı hangi mahkemede dava açılır?
Kat malikleri kurulu kararına karşı, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açılır (KMK m.33). Riskli yapı tespiti gibi idari işlemler ise idare mahkemesinde dava edilir. KMK'dan doğan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurulması gerekir (HUAK m.18/B/1-c).
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.