Yıkımdan Sonra Arsa Payı ve Satış (6306)

Yıkımdan sonra hukuki tablo

Riskli yapı tespiti kesinleştikten ve yapı yıkıldıktan sonra mülkiyet hukuku açısından yeni bir sayfa açılır. Binanın bağımsız bölümleri artık yoktur; geriye tek bir arsa kalır ve bu arsanın sahipleri, daha önce bağımsız bölüm maliki olan kişilerdir. Bu yazıda, yıkımın tapuya ve maliklerin hukuki konumuna etkisini, arsa payının nasıl ele alındığını ve karara katılmayan malikin payının hangi koşullarda satılabildiğini genel çerçevede anlatıyoruz.

Konu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinde düzenlenir. Madde, 2016 ve 2019 yıllarında, ardından 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile önemli ölçüde değiştirilmiştir. Bu nedenle eski tarihli bilgilerle yola çıkmak yanıltıcı olabilir.

İlk bakışta basit görünen bu geçiş, uygulamada üç soruyu gündeme getirir. Birincisi, tapu kaydı ne olur ve kimin adına durur? İkincisi, bina varken ve yıkıldıktan sonra alınan kararlar aynı kurallara mı tabidir? Üçüncüsü, süreci benimsemeyen paydaşın payı hangi usulle ve hangi bedelle elinden çıkar? Aşağıdaki bölümler bu sorulara sırasıyla değiniyor. Riskli yapı tespiti, rezerv yapı alanı, azınlık hissedarların genel hakları, kira yardımı ve kiracı hakları gibi konular ayrı yazılarda işlendiği için burada tekrar edilmeyecektir.

Kat mülkiyetinin terkini ve paylı mülkiyet

Bir apartmanda her daire ayrı bir mülkiyet konusudur ve bu mülkiyet kat mülkiyeti kütüğüne dayanır. Bina yıkıldığında bu yapının dayanağı ortadan kalkar. Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası bu durumu açıkça ele alır: üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın, Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

Terkin sonrasında taşınmaz, malikleri adına payları oranında tescil edilir. Yani daire sahipleri artık bağımsız bölüm sahibi değil, arsanın paydaşıdır. Hukuken bu, paylı mülkiyet anlamına gelir. Her paydaşın payı, eski arsa payı oranını yansıtır. Tapuya işlenirken parselin önceki vasfıyla değerleme yapılabileceği veya malikle varılan anlaşmanın şartlarının kütükte belirtilebileceği de aynı fıkrada yer alır.

Burada pratik bir sonuç vardır. Yıkımdan sonra malikler apartman yönetimi içindeki kat malikleri olarak değil, arsa paydaşları olarak hareket eder. Karar alma yöntemi de buna göre değişir. Bu ayrım küçük görünse de hangi mahkemenin görevli olduğundan hangi çoğunlukla karar alınacağına kadar birçok sonucu etkiler.

Terkin işleminin resen yapılması, maliklerin tek tek tapuya başvurmasını gereksiz kılar. Bunun amacı, yıkımdan sonra tapu kayıtlarındaki eski bağımsız bölüm yapısının sürece engel olmasını önlemektir. Taşınmazın niteliğinin de mevcut duruma göre resen tescil edileceği Kanun'da ayrıca belirtilmiştir. Malikin elindeki eski tapu senedi, yıkımdan sonra artık bağımsız bölümü değil, arsadaki payı gösterir.

Paydaşlar arasındaki ilişki bakımından da sonuç önemlidir: yıkım sonrası tapuda paylı mülkiyet bulunduğundan, kararlar apartman yönetim planına değil, Kanun'un öngördüğü paydaş çoğunluğuna göre alınır. Bu, kat malikleri kurulundaki oy düzeninden farklı bir hesaplamadır ve her payın ağırlığı arsa payı oranına göre belirlenir.

Şerhler ve sicildeki haklar

Tapu kütüğünde bağımsız bölümler üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı gibi ayni ve şahsi haklar ile devri kısıtlayan şerhler bulunabilir. Kanun'a göre bu haklar ve şerhler terkin işlemiyle yok olmaz; arsa payları üzerinde devam eder. Yani yıkım, borçlu bir malikin borcunu silmez ve alacaklının teminatını ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte aynı hükmün 7181 sayılı Kanun ile değişen cümlesi, bu hak ve şerhlerin tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlere engel olmayacağını, bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakatinin aranmayacağını öngörür. Böylece tapudaki bir şerh yüzünden tüm projenin kilitlenmesi önlenir. Yeni yapı için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken şerhler, muvafakat aranmaksızın yalnızca ilgili hak veya şerhten yükümlü malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.

Özetle düzen iki hedefi birlikte gözetir: alacaklıların ve hak sahiplerinin korunması ile dönüşümün tek bir malikin sicil durumu nedeniyle durmaması. Kendi taşınmazında ipotek, haciz veya şerh bulunan malik, bu hakların yeni yapıdaki bölümü üzerinde süreceğini bilmelidir.

Bu çerçevede, sicilde ipotek bulunan bir maliki ele alalım. Bina yıkılıp yeni yapı yapıldığında, bankanın ipoteği eski dairenin yerine geçen yeni bağımsız bölüm üzerinde devam edebilir. Malik payını satın alan paydaşa ya da Başkanlığa devrettiği durumlarda ise Kanun, sicildeki ipotek, haciz, ihtiyati haciz ve intifa gibi hakların satış bedeli üzerinde devam edeceğini öngörür. Satış sonrasında tapu kaydındaki hak ve şerhler Başkanlığın talebiyle resen terkin edilir. Alacaklı açısından teminat, bu hâlde bedele dönüşmüş olur.

Arsa payı satışı nasıl işler?

Yıkımdan sonra arsa ne olacak sorusunun cevabı, esas olarak paydaşlardadır. Kanun, bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğunu söyler. Yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemler, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile kararlaştırılabilir. 7471 sayılı Kanun öncesinde bu eşik üçte iki idi; güncel metinde salt çoğunluk aranmaktadır. Daha eski dönemlere ilişkin kararları okurken bu farkı akılda tutmak gerekir.

Kararı alan malikler, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifi veya teklifin incelenebileceği yeri, karara katılmayanlara noter aracılığıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan ederek bildirir. Bildirimde, bildirim tarihinden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı da belirtilir.

Teklifi kabul etmeyen malikin payı Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse riskli alan ve rezerv yapı alanlarında pay, rayiç bedel ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşan paydaşlara veya, kararla yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Bu noktada payı satılan malik, bedeli talep edebilir; ancak mülkiyetini koruyarak sürece direnme imkânı Kanun'un öngördüğü ölçüde sınırlıdır. Bu nedenle riskli yapı tespitine itiraz, süresi içinde ve doğru merciye yapılmalıdır. Tespit ve yıkıma karşı dava konusu ayrı bir yazıda ele alınmıştır.

Özellikle riskli yapılarda üçüncü kişilere satış ihtimali dikkat çekicidir. Kanun, anlaşan paydaşların kararına uyulmasını kabul etmek şartıyla payların üçüncü kişilere de satılabileceğini öngörür. Bu aşamada alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi, tescil için zorunludur. Böylece payın el değiştirmesinden sonra kalan süreç de bildirim yönünden güvence altına alınır. Rayiç değerin tespiti Başkanlıkça yaptırılır ve satış bu değerin altında gerçekleşemez; ancak açık artırmada daha yüksek bedelle de satış mümkündür.

Yargı kararlarında yıkım öncesi ve sonrası

Uygulamada sık karşılaşılan bir soru, yıkımdan önce alınan kararların hangi hükümlere tabi olduğudur. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 22.10.2018 tarihli, E.2018/1580 K.2018/6604 sayılı kararında, bina henüz yıkılmamış ve kat mülkiyeti terkin edilmemişken alınan kat malikleri kurulu kararının 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi kapsamında değil, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiği; bu nedenle dava için sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu sonucuna varılmıştır. Karar o tarihteki metne göre verilmiştir; sonraki değişiklikler nedeniyle güncel hükümle birlikte okunmalıdır.

Arsa payı satışı yönünden Danıştay 4. Dairesi'nin 21.03.2024 tarihli, E.2023/11571 K.2024/2018 sayılı kararı örnek verilebilir. Bu karar, yapının riskli çıkması, yıkılması, kat malikleri toplantısı, karara katılmayana noterden bildirim yapılması ve ardından açık artırma ile payın paydaşa satılması süreçlerini içermektedir. Daire, satışa ilişkin işlemde hukuka aykırılık görmemiş, Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4. fıkrasının son cümlesine yönelik iptal istemini de oybirliğiyle reddetmiştir; işlem yönünden ise karar oyçokluğuyla verilmiştir. Karar Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'na temyiz yolu açık bir daire kararıdır, kesin hüküm olarak okunmamalıdır.

Bu iki örnek, yıkımdan önce ve sonraki dönemin farklı hukuki rejimlere tabi olduğunu gösterir. Hangi aşamada olunduğu, yetkili ve görevli yargı yolunu da belirler.

Her iki örnek de bir şeyi ortak vurgular: süreçte tarihler, bildirimler ve merci seçimi belirleyicidir. Yanlış mercie veya yanlış yargı koluna yapılan başvuru, hak kaybına ya da zaman kaybına yol açabilir. Bu nedenle kendi dosyanızdaki işlemin hangi aşamada olduğunu, tebliğ tarihlerini ve işlemin niteliğini somut belgelerle tespit etmeniz gerekir.

Ortaklığın giderilmesi ve satışın iptali

7471 sayılı Kanun ile Kanun'a eklenen 6. maddenin on altıncı fıkrası, yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medenî Kanunu hükümlerine göre dava açılabileceğini söyler. Aynı fıkra, böyle bir davanın açılmış olmasının, salt çoğunlukla alınan karara ve bu karara göre yürütülen işlemlere engel olmadığını belirtir. Yani bir paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açması, dönüşüm sürecini otomatik olarak durdurmaz.

Bu düzenleme, dönüşüm sürerken paydaşların ortaklığın giderilmesi yoluyla süreci sonlandırmasının önüne geçmeyi amaçlar. Paydaşın hakkı elbette baki kalır, ancak açılan dava dönüşüm kararının uygulanmasını kendiliğinden engellemez.

Satış işlemi sonradan yargı kararıyla iptal edilirse, Kanun belirli koşullarda satılan payın eski malik adına resen tescil edilmesini, satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek kurulmasını öngörür. Payın üçüncü kişiye devredildiği veya eski malik adına tescilin imkânsız olduğu hâllerde bu yol işlemez. Bedelin eksik hesaplanması gerekçesiyle iptal edilen satışlarda ise farkın ödenmesine dayalı ayrı bir düzen vardır.