Kiracının Konumu: 6306 s.K. m.5 Kiracıyı Nasıl Kapsıyor?
6306 sayılı Kanun kiracıyı iki noktada doğrudan anar. Kanun'un 5 inci maddesinin birinci fıkrasında, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, KİRACILARINA ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceği düzenlenmiştir. İkinci fıkra ise kapsamı daha da genişleterek, birinci fıkrada sayılanlar dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de aynı imkânların tanınabileceğini öngörür. Dolayısıyla kiracının talebi, malik olmadığı gerekçesiyle reddedilemez. Ancak metin "yapılabilir" dediğinden bu bir mutlak alacak hakkı değil, şartları oluştuğunda idarece değerlendirilecek bir imkândır; kiracı bakımından "yapıda ikamet" ölçütü fiilî oturmayı gerektirdiğinden tahliye tarihindeki fiilî durumun belgelenmesi belirleyicidir.
Tahliye Bildirimi, Süreler ve Kira Sözleşmesinin Akıbeti
Kiracı açısından süreç, kiraladığı yapının riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde malike yıktırma için süre verilir; 6306 s.K. m.5/3 uyarınca bu süre 7471 sayılı Kanun değişikliğinden sonra "doksan günden fazla olmamak üzere" belirlenir. Verilen süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı bildirilir; buna rağmen tahliye edilmezse m.5/4 uyarınca mülki idare amirinin yazılı iznine istinaden kolluk marifetiyle tahliye yapılır veya yaptırılır. Kira sözleşmesi bakımından ise kiralananın yıkılmasıyla sözleşmenin konusu ortadan kalkar; kiracının depozito ve peşin ödenmiş kira iadesi ile taşınma giderlerine ilişkin talepleri malike karşı özel hukuk hükümlerine göre ileri sürülür. Kiracının, riskli yapı tespitine karşı da menfaati ölçüsünde dava açabileceği kabul edilmektedir.
Danıştay Uygulaması: Bildirim Yükümlülüğü Kimde?
Tahliye bildiriminin kim tarafından yapılacağı uygulamada tartışma konusu olmuştur. Danıştay 6. Dairesi'nin E.2019/16858, K.2021/12684 sayılı 17.11.2021 tarihli kararına konu olan Uygulama Yönetmeliği düzenlemesinde, malik tarafından kiracıya veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi hâlinde bildirimin idarece yapılacağı öngörülmüştür. Daire, kentsel dönüşümün duraksamaya yer verilmeden ve uygulama işlemleri sürüncemede bırakılmadan gerçekleştirilmesi amacı doğrultusunda getirilen bu düzenlemede hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varmıştır. Karardan çıkan sonuç, kiracıya yapılacak bildirimin öncelikle malikin yükümlülüğünde olduğu, ancak malikin bu yükümlülüğü yerine getirmemesinin süreci durdurmadığı, bildirimin idarece tamamlanabileceğidir. Kiracı bakımından pratik anlamı şudur: malikten bildirim gelmemiş olması, tahliyenin gerçekleşmeyeceği anlamına gelmez.
Kiracının açacağı davada görevli mahkeme hangisidir?
Kiracının açacağı davada görevli yargı yeri, talebin kaynağına göre ayrışır. Kira yardımının yapılmaması, eksik yapılması veya kesilmesi ile riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma işlemlerine yönelik istemler idari işlemden kaynaklandığından İDARİ YARGIDA görülür; iptal davası veya 2577 sayılı Kanun m.2/1-b uyarınca tam yargı davası açılır. Nitekim Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü'nün E.2024/112, K.2024/202 sayılı 3.6.2024 tarihli kararında, kentsel dönüşüm kapsamındaki kira yardımı uyuşmazlığının idari yargıda çözümlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Buna karşılık kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesinden doğan depozito iadesi, peşin ödenen kiranın geri alınması ve benzeri istemler özel hukuk ilişkisine dayandığından ADLİ YARGIDA, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Antalya bakımından idari uyuşmazlıklarda Antalya İdare Mahkemeleri görevlidir.
Tahliye ve tebligat süreleri
Kiracı bakımından iki süre grubu birlikte takip edilmelidir. Birincisi tahliyeye ilişkindir: riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malike yıktırma için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir ve bu süre dolduğunda idari tahliye aşamasına geçilir. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat, 6306 s.K. m.5/5 uyarınca tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır; muhtarlıkta yapılan ilanın SON GÜNÜ tebliğ edilmiş sayılır. İkincisi dava sürelerine ilişkindir: 6306 kapsamındaki idari işlemlere karşı Kanun'un 6/9 maddesi uyarınca tebliğden itibaren otuz gün içinde dava açılır; İYUK m.7'deki altmış günlük genel süre burada uygulanmaz. Riskli yapı tespitine karşı ise 6306 s.K. m.3/1 uyarınca on beş gün içinde teknik heyete itiraz edilebilir. Bu sürelerin birbirinin yerine geçmediği unutulmamalıdır.
Avukat desteği zorunlu mudur?
Kiracının kentsel dönüşüm sürecinde iki ayrı muhatabı bulunur: idari işlemler bakımından idare, kira ilişkisinden doğan talepler bakımından malik. Talebin hangi kategoriye girdiğinin baştan belirlenmemesi, davanın yanlış yargı kolunda açılmasına ve esasa girilmeden reddine yol açmaktadır. Tahliye bildirimi eline ulaşan kiracının, süreler işlemeye başlamadan hukuki durumunu değerlendirmesinde yarar vardır. MOD HUKUK, Antalya'da kentsel dönüşüm alanında hukuki danışmanlık vermektedir.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde kiracı kira yardımı alabilir mi?
6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi uyarınca riskli yapıda ikamet eden kiracılara geçici konut tahsisi veya kira yardımı yapılabilir. Kiracının yardım talebi taşınmaz maliki olmadığı gerekçesiyle idarece peşinen reddedilemez. Ancak bu imkândan faydalanabilmek için yapıda fiilen oturulduğunun tahliye tarihindeki kayıtlarla belgelenmesi gerekir.
Riskli yapıda kiracıya tahliye için kaç gün süre verilir?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca malike doksan günden fazla olmamak üzere yıktırma süresi verilir. Bu süre içinde bina boşaltılmazsa idari tahliye bildirimi yapılır. Yapının boşaltılmaması hâlinde mülki amirin yazılı izniyle kolluk marifetiyle tahliye gerçekleştirilir.
Kentsel dönüşüm tahliye tebligatı nasıl yapılır?
6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinin beşinci fıkrasına göre tebligat tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilanla yapılır. Tahliye işlemi muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılır. Süreler muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren işlemeye başlar.
Kentsel dönüşüm kira yardımı davası hangi mahkemede açılır?
Kira yardımının yapılmaması, kesilmesi veya eksik ödenmesine ilişkin uyuşmazlıklar idari yargının görev alanına girer. 2577 sayılı Kanun hükümleri uyarınca idare mahkemesinde iptal veya tam yargı davası açılmalıdır. Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarına göre kentsel dönüşüm kira yardımı taleplerinde idare mahkemeleri görevlidir.
Kentsel dönüşüm idari işlemlerine karşı dava açma süresi kaç gündür?
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde dava açılmalıdır. Bu alanda İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki altmış günlük genel dava açma süresi uygulanmaz. Süre muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren otuz gün olarak hesaplanır.
Kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılan evde kiracı depozitosunu nasıl alır?
Binanın yıkılmasıyla kira sözleşmesinin konusu ortadan kalkar ve sözleşme sona erer. Kiracı peşin ödediği kira bedellerini ve depozitosunu malikten talep edebilir. Bu talep özel hukuk ilişkisine dayandığından adli yargıda, sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava yoluyla ileri sürülür.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.