6306 Satışında Rayiç Bedel ve Değerleme Raporu Denetimi

Rayiç bedel satışın neresinde devreye girer?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alabilmesini düzenler. Bu karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Yani satışın alt sınırı, mülkiyeti elinden çıkan kişinin bakış açısından bakıldığında tek bir güvenceye dayanır: rayiç değerin doğru bulunması.

Metnin güncel hâli, 7471 sayılı Kanun'la (7 Kasım 2023) değişmiştir. Önceki eşik üçte iki iken bugün hisseler oranında salt çoğunluk aranmaktadır. Katılmayanlara karar ve teklif noter yoluyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir; teklifin on beş gün içinde incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde payların bu Kanun kapsamında satılacağı ayrıca belirtilir. Açık artırmada paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedel Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek paylar satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşan paydaşlara ya da kararla yapılan anlaşmaya uyacak üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır.

Aynı maddenin yedinci fıkrası, dönüştürülen taşınmazların köhnemiş yapılar dâhil muhdesatıyla birlikte değer tespitinin Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılacağını ya da yaptırılacağını söyler. Dolayısıyla değeri belirleyen, malik değil idaredir. Bu çalışmada yapı bedeli ile arsa payı değerinin hangi esaslarla bulunduğu, satışın hukuka uygunluğunun denetiminde belirleyici hâle gelir. Riskli yapı tespitinin kendisi ve çoğunluk kararı bu yazının konusu dışındadır; bunlar için sitedeki diğer yazılara bakabilirsiniz.

Kanun ayrıca, bu alandaki uygulamalar ve karar süreçleri için Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşların faaliyet gösterebileceğini, bu kuruluşlarda inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdamının zorunlu olduğunu öngörür (m.6/15). Hükmün ayrıntıları yönetmeliğe bırakılmıştır. Bu düzenlemenin satıştaki rayiç bedel denetimine etkisi, yönetmelik ve uygulama pratiği netleştikçe izlenmesi gereken bir konudur; yine de değerleme uzmanı bulundurma zorunluluğu, uzmanlığın bu alanda kanun koyucu tarafından da gerekli görüldüğünü göstermektedir.

Değerleme raporu ile idarenin tespiti arasındaki ilişki

Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin Danıştay kararlarında aktarılan metnine göre, satış başvurusuna katılmayan malikin taşınmazının Sermaye Piyasası Kurulu'na kayıtlı lisanslı bir değerleme kuruluşuna tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler eklenir. Rayiç değeri ise idare bünyesinde kurulan Bedel Tespiti Komisyonu belirler ve bunu yaparken söz konusu raporu gözetir. Kararlarda alıntılanan ifade önemlidir: rapor "gözetilir", yani komisyonu bağlamaz. Yönetmeliğin güncel metnini ayrıca kontrol etmek gerekir; aşağıda anlatılan kararlar dava tarihindeki metne göre verilmiştir.

Bu yapının üç pratik sonucu vardır. Birincisi, rapor satışı isteyen taraflar adına hazırlandığından, malikin ilk bakacağı yer raporun yöntemi ve emsal seçimidir. İkincisi, komisyonun raporla aynı sonuca varması zorunlu olmadığı gibi, raporu tümüyle yok saymasının da gerekçelendirilmesi beklenir. Üçüncüsü, açık artırmaya yalnızca anlaşan paydaşlar katıldığından, satış sırasında rekabetle fiyatın yükselmesi her zaman beklenemez; bu yüzden tespit edilen rayiç değerin isabeti asıl savunma alanı olur.

Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi de buraya bağlanır. Kararlarda aktarılan Yönetmelik hükmü, taşınmazın değerinin bu maddedeki esaslara göre, değerleme konusunda uzman kişi veya kuruluşlardan ve yöredeki emlak alım satım bürolarından bilgi alınarak bulunmasını öngörür. Madde ise bilirkişi kurulunun cins ve nevi, yüzölçümü, kıymeti etkileyen unsurlar, vergi beyanı, resmî kıymet takdirleri, emsal satışlar, yapılarda resmî birim fiyatlar ve yıpranma payı gibi ölçüleri raporda ayrı ayrı yanıtlamasını ve değerin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir raporla belirlenmesini ister. Bu son ibare, standartların bu alanda boş bir referans olmadığını gösterir.

Açık artırma aşamasında da rayiç değer alt sınır olarak çalışır. Yönetmeliğin Danıştay kararlarında aktarılan hükümlerine göre komisyon, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere en yüksek teklifi veren paydaşa satışı karara bağlar ve bu paydaştan bedelin yedi gün içinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılmasını ister. Açık artırmaya katılan tek paydaş varsa, onun teklifi de ancak rayiç değerden az olmamak kaydıyla geçerli kabul edilir. Bu düzende alıcı çevresi anlaşan paydaşlarla sınırlı olduğundan, fiyatı rekabetin değil tespitin belirlemesi olasıdır; denetimin ağırlığı da bu yüzden tespitin kendisine kayar.

Yargının aradığı unsurlar: emsal, tarih ve uzman bilirkişi

Danıştay Altıncı Dairesinin 23.05.2023 tarihli, E.2022/5013, K.2023/4965 sayılı kararı, denetimin çerçevesini göstermesi bakımından önemlidir. Olayda idare, birden fazla değerleme raporu ve emlakçı bilgisinin ortalamasıyla metrekare birim değerini 6.240 TL olarak belirlemiş; ilk derece mahkemesi yaptırdığı bilirkişi incelemesinde 13.811 TL bulmuş ve satış işlemini iptal etmişti. Daire, bölge idare mahkemesinin istinaf isteminin reddi kararını bozdu. Gerekçesi şuydu: bilirkişi raporu, aynı mahalledeki tek bir taşınmazın yedi yıl önceki satışını emsal almıştı. Daire, satış tarihine daha yakın tarihli birden fazla emsalle yeni bir değerlendirme yapılmasını arıyordu. Bozma, çoğunluk oyuyla verilmiş ve karşı oy yazılmıştır; karşı oy, üçte iki eşiğinin mülkiyet hakkına orantısız müdahale oluşturduğu görüşüne dayanır.

Aynı kararda Daire'nin yazdığı kontrol listesi, bir bedelin denetiminde pratik bir harita sunar. Bilirkişi kurulunda gayrimenkul değerleme uzmanının bulunması beklenir. Taşınmazın dava tarihindeki nitelikleri, yüzölçümü, imar verileri, ayni ve şahsi haklar ve varsa vergi beyanı ile resmî kıymet takdirleri incelenir. Emsaller, çevrenin imar kullanımı ve yapılaşma koşulları bakımından benzer taşınmazlar arasından seçilir; kadastro parseline kadastro parseli, imar parseline imar parseli emsal alınır ve düzenleme ortaklık payı farkı hesaba katılır. Emsal özel amaçlı satış olmamalıdır.

Kısacası itirazı güçlü kılan şey, "bedel düşük" demek değil, hangi emsalin neden uygun olmadığını, hangi tarihin esas alınması gerektiğini ve hangi unsurun hesapta eksik kaldığını göstermektir. Karar bir bozma kararı olduğu için son sonucu göstermez; ancak dosyanın hangi eksenler üzerinden yeniden inceleneceğini ortaya koyar.

Dava hazırlığında şu belgeler genellikle işe yarar: bildirim ve tebligat evrakı, malikçe veya anlaşan paydaşlarca yaptırılan değerleme raporu, komisyonun tespit kararı ve dayanak tablosu, ihale tutanağı ve parselin imar durumuna ilişkin yazılar. Rapor ile komisyon kararı arasında bir fark varsa bunun nedeni karardan anlaşılabiliyor mu, komisyon hangi emsallere dayanmış, emsaller aynı mahalleden ve satış tarihine yakın mı gibi sorular, bilirkişiye gönderilecek sorulara dönüştürülebilir. Mahkemenin bilirkişi kurulunu belirlerken gayrimenkul değerleme uzmanını bulundurması da talep edilebilecek bir husustur; Danıştay kararlarında bu unsur açıkça aranmıştır.

Bir uyarı yerindedir: Bu yazıda aktarılan iki karar da Danıştay Altıncı Dairesinin bozma kararlarıdır ve olayların maddi koşullarına bağlıdır. Başka bir dosyada, farklı bir mahallede ve farklı bir tarihte aynı sonuca ulaşılacağı söylenemez.

Bedel düşük hesaplanmışsa: iptal ve tazminat yolları

Bedelin düşük hesaplandığını düşünen malikin elinde iki dava türü vardır. Satış işleminin iptali istemi, kural olarak Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasındaki otuz günlük süre içinde açılır. İptal davalarında mahkeme çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak rayiç değeri yeniden araştırır.

Satış yapıldıktan sonra hasar yönünden ise tam yargı davası gündeme gelebilir. Danıştay Altıncı Dairesinin 19.04.2022 tarihli, E.2020/9544, K.2022/4919 sayılı kararında davacının arsa payı ihalede 1.060.610 TL'ye satılmış, iptal davasında yaptırılan bilirkişi incelemesi ise payın değerini 1.419.079,36 TL bulmuştu. Davacı aradaki 358.468 TL'yi, satış bedelinin eksik belirlenmesinde idarenin hizmet kusuru bulunduğu gerekçesiyle tazminat olarak istemişti. İdare mahkemesi farkı ihale satışlarında makul sayarak davayı reddetmişti. Daire ise bu gerekçeyi yeterli bulmadı ve kararı bozdu. Dairenin aradığı şey, benzer yapılaşma koşullarına sahip, gerçekleşmiş satışlara konu emsallerle ve gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunduğu bir bilirkişi kuruluyla, idarenin bedel tespit tarihi esas alınarak değerin yeniden belirlenmesiydi. Bu karar da oyçokluğuyla verilmiş, bozma niteliğindedir ve davanın esası hakkında nihai bir hüküm içermez.

Bu kararın bir sonucu açıktır: tespit tarihi değerin referans anıdır. Daha sonraki piyasa artışı veya dönüşüm sonrası değerler bu noktada tek başına belirleyici sayılmaz.

7471 sayılı Kanun'la eklenen cümleler tazminat bakımından da dikkat çeker. Satış işlemi, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse yargı kararı, satış bedeli ile kararda gösterilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malikçe eski malike ödenmesiyle uygulanır. Eksik hesaplamaya dayanmayan iptallerde ise eski malik adına resen tescil ve alıcı lehine kanuni ipotek öngörülmüştür. Tazminat kararlarında ödeme, idare bildirimden itibaren en geç on beş gün içinde hisseyi alan malikçe yapılır; yapılmazsa idare öder ve bedeli genel hükümlere göre alıcıdan tahsil eder. Sürelere ve hangi davanın açılacağına ilişkin karar için somut olayda avukata danışılmalıdır.

Değerleme standartları bu denetime ne katar?

Değerleme standartları, 6306 satışında doğrudan bağlayıcı bir norm olarak sayılmaz; ancak Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi dolaylı olarak değerleme standartlarına uygun gerekçeli rapora atıf yaptığından, denetimde ölçü işlevi görür. Bu sebeple rapora bakarken şu sorular sorulabilir.

Önce değer esası: rapor "piyasa değeri" mi, yoksa fiilî satış fiyatı mı arıyor? Genel kabul gören değerleme anlayışında piyasa değeri, tarafların bilgili ve zorlama altında olmadığı varsayımına dayanır. Malikin rızası dışında yapılan bir satışta ise doğal fiyat oluşumu sınırlıdır; bu yüzden rapor, zorlama olmadığı varsayımıyla bulunan değeri açıkça hedeflemeli ve bunu yazmalıdır.

İkinci olarak yaklaşım: emsal karşılaştırması, gelir ve maliyet yaklaşımlarından hangisi seçilmiş ve neden? Arsa payı gibi piyasada alınıp satılan varlıklarda emsal karşılaştırması doğal başlangıç noktasıdır; maliyet yaklaşımı daha çok yapının değeri için ya da sağlama amacıyla gündeme gelir. Yönetmelik hangi yaklaşımın kullanılacağını ayrıca belirtmediği için, raporun seçimini gerekçelendirmesi önem kazanır.

Üçüncü olarak yapı değeri: riskli yapıda değer, yaşa bağlı yıpranmadan ibaret bırakılmamalı; yapının işlevsel ve ekonomik durumu da raporda görünmelidir. Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi yapılarda resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payını sayar.

Dördüncü olarak kullanım varsayımı: raporun, taşınmazın mevcut hâline göre mi yoksa imar durumu ve alınmış dönüşüm kararı gözetilerek mi değerlendirildiği açıkça yazılmalıdır. Bu soruya mahkemelerin tek bir cevap verdiği söylenemez; bu nedenle raporun kendi varsayımını açıklaması ve tutarlı uygulaması aranır.

Son olarak değerlemeyi yapanın yeterliliği ve bağımsızlığı: Kanun lisanslı kuruluşlarda değerleme uzmanı istihdamını zorunlu tutar, Danıştay da bilirkişi kurulunda gayrimenkul değerleme uzmanı bulunmasını arar. Bunlar, raporu hazırlayanın kim olduğuna dair makul talepleri destekler.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır. Somut dosyada rapor, tespit tarihi ve emsaller incelenmeden bir sonuç öngörülemez; bir avukata danışmanız yerinde olur.