6306 Satışında Bekletici Sorun ve Adli-İdari Yargı

Neden iki ayrı yargı kolu devrede?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapıda ya da riskli alanda yapılacak uygulamaya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilmesini, bu karara katılmayanların arsa paylarının ise Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek açık artırmayla satılmasını düzenler. Kanunun bu hâli 7471 sayılı Kanun'la (7/11/2023) yürürlüğe giren değişikliğin sonucudur. Eski metinde bu çoğunluk üçte iki olarak aranıyordu; aşağıda anlatılan kararların birçoğu o dönemin uyuşmazlıklarına aittir.

Süreç tek bir iradeden doğmaz. Önce özel kişiler, yani malikler, bir karar alır ve çoğu zaman bir yükleniciyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapar. Ardından, karara katılmayan malikin payı için idare satış işlemi tesis eder. Birinci aşama özel hukuk alanındadır, ikinci aşama ise idarenin kamu gücüyle yaptığı bir işlemdir. Bu yüzden aynı hayat olayı, biri adli biri idari olmak üzere iki ayrı davaya dönüşebilir.

Asıl sorun, iki davanın birbirini beklemesi gerekip gerekmediği ve biri sonuçlanmadan diğerinin karara bağlanmasının hak arayan malik açısından ne anlama geldiğidir. Bu yazıda konuyu genel hatlarıyla ele alıyoruz. Satış bedelinin hesabı, açık artırmanın usulü ve bildirim şartları ayrı yazılarımızın konusudur.

HMK m.165 ve idari yargıda bekletici sorun

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 165. maddesinin birinci fıkrası, bir davada hüküm verilebilmesi başka bir davaya, idari makamın tespitine ya da dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin var olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlıysa, mahkemenin o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılamayı bekletebileceğini söyler. Metindeki ifade "bekletilebilir" biçimindedir; yani mahkemeye bir takdir alanı bırakılmıştır, her açık dava otomatik olarak bekletmeyi gerektirmez. İkinci fıkra ise önkoşul niteliğindeki konunun başka bir mahkemenin ya da idari makamın çözümüne bağlı olduğu durumda ilgili tarafa başvuru için süre verilmesini, süre içinde başvurulmazsa bu iddiadan vazgeçilmiş sayılmasını öngörür.

Bu hüküm doğrudan adli yargıya ilişkindir. İdari yargıda ise İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesi, o kanunda hüküm bulunmayan hâllerde HMK hükümlerine gönderme yapar. Nitekim aşağıdaki Danıştay kararında da bu yolla HMK'nın bilirkişi ve keşif hükümlerine dayanıldığı görülür. İdari yargı yeri, adli yargıdaki bir davanın sonucu önünde bulunan davayı etkiliyorsa bekletici sorun yapabilir; uygulamada buna "bekletici mesele" denir.

Bekletmenin ölçütü, öbür davanın sonucunun bakılan davanın hükmünü gerçekten etkileyip etkilemeyeceğidir. Yalnızca konuları benzer olan ya da aynı taşınmaza ilişkin bulunan davalar için bekletme zorunlu değildir. Bekletme kararı, yargılamanın makul sürede bitirilmesi ilkesiyle de dengelenmelidir.

Uygulamada bekletme talebinin gerekçelendirilmesi de önem taşır. Tarafın, öbür dosyanın hangi esas numarasıyla hangi mahkemede görüldüğünü, orada hangi talebin incelendiğini ve bu talebin idari davadaki sebep unsurunu nasıl etkilediğini somut biçimde açıklaması gerekir. Mahkeme, öbür davanın henüz derdest olup olmadığını, bir tedbir kararının bulunup bulunmadığını ve bekletmenin dosyayı ne kadar geciktireceğini birlikte tartar. Bu nedenle bekletme kararı bir sonuç değil, yargılamanın seyrini belirleyen bir ara karardır.

Hangi uyuşmazlık hangi yargı yerinde görülür?

İdari işlemin iptali, İYUK m.2/1-a uyarınca yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biriyle hukuka aykırılık iddiasıyla istenir. Satış işlemi bir idari işlem olduğundan, bu işleme yönelik iptal davası idari yargıda açılır. Kanunun 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası da Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İYUK'a göre dava açılabileceğini belirtir. Dava süresi bakımından somut olayda bildirimin nasıl yapıldığına bakmak gerekir.

Malikler kurulunun kararı ise gerçek kişiler arasında alınan özel hukuk işlemidir. Bu karara ve buna dayanan inşaat sözleşmesine karşı açılacak davalar, genel kural olarak adli yargıda görülür. Hangi adli mahkemenin görevli olduğu ise ayrıca tartışmalıdır. Yapının ayakta ya da yıkılmış olması, kararın hangi tarihte ve hangi kanun hükmüne göre alındığı, kat mülkiyeti kurulu olup olmadığı gibi etkenler sulh hukuk ya da asliye hukuk mahkemesi arasındaki ayrımı etkiler. Yargıtay daireleri bu noktada her zaman aynı sonuca varmış değildir; bu nedenle görev konusunda güncel kararlara bakmak şarttır.

Bu ayrım kâğıt üzerinde düzenli görünür. Ancak iki yargı yerinin birbirinden bağımsız çalışması, tek bir olgunun, yani teklif edilen paylaşımın adil olup olmadığının hiçbir yerde esastan incelenmemesi riskini doğurur. Sonraki bölümlerde bu riskin yargı kararlarına nasıl yansıdığı anlatılıyor.

Danıştay kararlarında bekletici sorunun yeri

Danıştay Altıncı Dairesi, 11/04/2023 tarihli iki kararında (E.2022/8593, K.2023/3635 ve E.2022/8923, K.2023/3634) bu soruna açık bir cevap vermiştir. Uyuşmazlıkta malikler kurulunun paylaşıma ilişkin kararına karşı adli yargıda dava açılmış, satış işlemine karşı ise idari yargıda iptal davası görülmüştür. Daire, paylaşımın hukuka uygunluğuna dair adli yargıda verilecek kararın idari davanın sonucunu etkileyeceğini belirterek, o kararın bekletici sorun yapılabileceğini kabul etmiştir. Bunun yanında satıştan önceki işlemlerin (malikler arasındaki karar, tebligat, ihtar, bedel tespiti gibi) satış işleminin hukuki durumuna etkisinin keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmesi gerektiğini söylemiş ve bölge idare mahkemesinin iptal kararını bozmuştur. Bu karar, Danıştay Altıncı Dairesi düzeyindedir ve sonraki aşamada başka bir yönde gelişmiştir.

Dosya, bölge idare mahkemesinin ısrar kararı üzerine İdari Dava Daireleri Kurulu'na ulaşmış ve Kurul, 27/03/2025 tarihli kararla (E.2023/3171, K.2025/746) ısrar kararını onamıştır. Kurul, adli yargıdaki davanın bekletici sorun yapıldığı bir dosyada bekleme yoluyla uyuşmazlığın sürüncemede kalacağını, bu nedenle idari yargıdaki dosyada paylaşımın adil olup olmadığının da incelenmesi gerektiğini kabul etmiştir. Karar oyçokluğuyla verilmiştir ve karşı oy yazıları vardır. Karşı oyların birinde idarenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğini hakkaniyet yönünden denetleme görevinin bulunmadığı, diğerinde ise bekletici mesele yoluyla adli davanın sonucunun beklenmesi gerektiği savunulmuştur.

Yani aynı konuda üç ayrı yaklaşım görülmektedir: adli davanın sonucunu beklemek, adli davayı beklemeden paylaşımı idari yargıda incelemek ve idarenin böyle bir yetkisinin bulunmadığı görüşü. Kurul çoğunluğunun yaklaşımı, bugün için en üst düzeydeki idari yargı içtihadıdır. Yine de tek bir kararın tüm dosyalar için bağlayıcı bir kural oluşturmadığını ve her dosyanın kendi olgularına göre değerlendirileceğini unutmamak gerekir.

Anayasa Mahkemesi kararı ve denetimin kopması

İdari Dava Daireleri Kurulu'nun gerekçesi, Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu'nun Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven kararına (B.No: 2018/1567, 10/02/2022) dayanır. Anayasa Mahkemesi bu kararda, malikler kurulu kararını beğenmeyen paydaşın hissesi satılırken, o paydaşın paylaşıma ilişkin itirazlarının bir yargı merci tarafından incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine hükmetmiştir. Karar, adli yargıdaki davanın hisselerin satılması üzerine konusuz kalması, idari yargıdaki davada ise yalnızca satış işleminin hukuka uygunluğunun denetlenip paylaşımın adil olup olmadığının incelenmemesi olgusuna dayanır.

Kararın özü şudur: Azınlıkta kalan maliklerin paylarının satılması ağır bir müdahaledir. Böyle bir müdahalenin ölçülü sayılması için, teklif edilen paylaşımın dengeli ve adil olup olmadığının bir yargı yerinde, gerekirse bilirkişi desteğiyle gerçekten incelenmesi gerekir. İdari yargı yerinin yalnızca şekil şartlarına bakması bu güvenceyi karşılamaz.

Bu sonuç, iki yargı kolunun işleyişi yönünden önemlidir. Adli yargıdaki dava satış nedeniyle konusuz kalabilir, idari yargıdaki dava ise yalnızca satışa odaklanabilir. İdari yargının yetkisi bulunması ile bu yetkinin fiilen ve etkili biçimde kullanılması ayrı şeylerdir. Kurul kararı, kopukluğu idari yargı içinde gidermeye yönelmiş bir yaklaşım olarak okunabilir.

Ayrıca satış sonradan iptal edilse bile iptalin sonuçlarını Kanun'un 6. maddesi düzenler: iptal kararı üzerine, satılan pay üçüncü kişiye devredilmemiş ve eski malik adına tescili hukuken ya da fiilen imkânsız hâle getirilmemişse resen eski malik adına tescil yapılır; satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek konur. Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilen satışlarda ise fark ödemesi esas alınır. Bu konuyu ayrı bir yazıda anlattık.

Aşağıdaki noktalar da bu tablonun içinde değerlendirilmelidir. Kurul kararında dava konusu işlem, tek bir paydaşın talebiyle başlatılan ve karara katılmayan küçük hissedarların payını hedefleyen bir satıştı. Bu tür dosyalarda mahkemeler, teklif edilen bağımsız bölümlerin yıkımdan önceki bölümlere göre konum ve değer farkını, paydaşların itiraz imkânı bulup bulmadığını ve idarenin bildirim yükümlülüklerini birlikte inceler. Kanun, malikler kararının ve teklifin karara katılmayanlara noter yoluyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilmesini ve bu bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde payların satılacağının ayrıca belirtilmesini öngörür. Bildirim eksiklikleri idari davada ayrı bir iptal sebebi olarak ileri sürülebilir.

Uygulamada nelere dikkat edilmeli?

Genel bilgi niteliğindeki bu çerçevede, sürece dahil olan malikler için bazı pratik noktalar öne çıkar.

Birincisi, iki ayrı yargı yolunun açık olduğunun bilinmesidir. Malikler kurulu kararına ve inşaat sözleşmesine karşı adli yargıda, satış işlemine karşı idari yargıda dava gündeme gelebilir. İki dava arasındaki süre ve görev farkları, hak kaybı yaşanmaması için en başta değerlendirilmelidir.

İkincisi, idari davada paylaşıma ilişkin itirazların açıkça ileri sürülmesidir. Danıştay kararları, paylaşımın adil olup olmadığının satış işleminin hukuka uygunluğunu ilgilendirdiğini kabul etmektedir. Dilekçede bu iddianın somut verilerle, örneğin yıkım öncesi ve sonrası bağımsız bölümlerin konumu ve değeri üzerinden anlatılması, mahkemenin bilirkişi ve keşif yoluna gitmesini kolaylaştırabilir.

Üçüncüsü, bekletici sorun talebinin her durumda olumlu sonuç vermeyeceğidir. HMK m.165 mahkemeye takdir yetkisi tanır ve Danıştay kararları, bekletmenin uyuşmazlığı uzatma riskini de gözetir. Talep edilirken öbür davanın sonucunun hükmü nasıl etkileyeceğinin gösterilmesi gerekir.

Dördüncüsü, satış tamamlandıktan sonra dönüş imkânının sınırlı olduğudur. Pay üçüncü kişiye geçmişse veya eski malik adına tescil fiilen imkânsız hâle gelmişse iptal kararı beklenen sonucu doğurmayabilir. Bu nedenle yürütmenin durdurulması gibi geçici koruma yollarının zamanında değerlendirilmesi önem taşır.

Son olarak, adli yargı tarafında davanın konusuz kalma riskine de dikkat edilmelidir. Anayasa Mahkemesi'nin ele aldığı olayda adli mahkeme, hisseler satıldığı için davanın konusuz kaldığına karar vermişti. Malikler kurulu kararına karşı açılan davada, hisse satılmadan önce bir ihtiyati tedbir talebinin değerlendirilip değerlendirilmediği ve idari yargıda yürütmenin durdurulması istemi yapılıp yapılmadığı, sürecin sonraki aşamalarını belirleyebilir. Kanun'un 6. maddesine göre satış bedeli ödendikten ve tescil yapıldıktan sonra mülkiyetin geri dönüşü, yalnızca iptal kararının kanunda sayılan şartları sağlaması hâlinde mümkündür; aksi hâlde iptal kararının sonuçları sınırlı kalabilir.

Bekleme kararı verildikten sonra dosyanın takibi de önem taşır. Öbür dava sonuçlandığında karar örneğinin ve kesinleşme bilgisinin dosyaya sunulması, yargılamanın devamı için gereklidir. Taraflar ayrıca idari yargıdaki dosyada tebligatları ve ara kararları düzenli izlemelidir.

Bu yazı genel bilgi içerir ve hukuki tavsiye yerine geçmez; somut olayda bir avukata danışmanızı öneririz.