6306 Sayılı Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu İlişkisi

6306 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu nasıl bir ilişki içindedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı), bir binada bağımsız bölüm sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen genel kanundur. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 sayılı) ise riskli yapıların ve alanların yenilenmesi için kurulmuş özel bir düzendir. İki kanun aynı binada, aynı maliklere aynı anda uygulanabildiği için kuralların çatıştığı ya da birbirini tamamladığı noktalar sık sık gündeme gelir.

Genel çerçeve şöyle özetlenebilir: Özel kanunda açık bir hüküm varsa o önceliklidir; özel kanun susuyorsa genel kanunun ilkeleri, özellikle de maliklerin mülkiyet hakkını koruyan emredici usul güvenceleri devreye girer. Bu yazıda üç başlık ele alınıyor: karar alma ve toplantı usulü, arsa payının kat mülkiyetinden ayrı devri yasağı ve arsa payı düzeltim davası. Riskli yapı tespiti, salt çoğunluk kararı ve hissedar satışı, azınlık malik hakları gibi konular sitedeki diğer yazılarda ayrıca işlenmiştir; burada yalnızca iki kanunun kesişim noktalarına bakılır.

Kentsel dönüşümde karar alma ve toplantı usulü nasıl işler?

634 sayılı Kanun'da kat malikleri kurulu kural olarak yılda en az bir kez toplanır ve olağanüstü toplantı için önemli bir sebep gerekir. Kanun'un 29. maddesinin ikinci fıkrası, olağanüstü toplantının yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantı tarihinden en az onbeş gün önce bütün maliklere imza karşılığı çağrı yapılarak veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek yapılabileceğini söyler. Kanun'un 32. maddesi ise kararların noter onaylı karar defterine yazılmasını ve toplantıda bulunan maliklerce imzalanmasını arar.

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası farklı bir mantıkla çalışır. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi konularda karar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla verilir. Kanun karar sürecinin kendisini ayrıntılı biçimde tarif etmez; karara katılmayanlara teklifin ya da teklifin incelenebileceği yerin noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirilmesini öngörür. Toplantının nasıl yapılacağı ise Uygulama Yönetmeliği'ne bırakılmıştır.

İşte bu boşluk tartışmanın kaynağıdır. Özel kanun toplantıyı açıkça şart koşmadığında, genel kanundaki toplantı ve çağrı güvencesi kıyasen uygulanabilir mi? Bir görüşe göre uygulanmalıdır, çünkü maliklerin mülkiyet hakkı üzerinde sonuç doğuran kararların haberdar edilmeden alınması dürüstlük kuralına aykırıdır. Karşı görüşe göre ise özel kanunun kendi bildirim rejimi vardır ve genel kanunun usulünü buraya taşımak, kanun koyucunun bilinçli tercihini görmezden gelmek olur. Yönetmelik hükümleri 2012'den bu yana birkaç kez değişmiştir; zorunlu noter tebligatından ilan yolunun da seçilebildiği bir sisteme geçilmiştir. Bu nedenle uygulamada güncel Yönetmelik metnine bakmak şarttır.

Pratik sonuç şudur: Karar alacak malikler, kanunun asgari bildirim şeklini yerine getirmekle yetinmeyip toplantıyı gerçek anlamda yapmak, çağrıyı kanıtlanabilir bir yolla duyurmak ve teklifleri tüm maliklerin görebileceği biçimde sunmak istemelidir. Çünkü karara katılmayan malik, sonradan usul eksikliği iddiasıyla idari yargıda satış işlemini dava konusu yapabilir. Bildirimin içeriği ve süreleri ayrıca sitedeki "malikler kurulu kararı ve bildirim" yazısında anlatılmıştır.

Toplantı yapılmasının önemi yalnızca usul açısından değildir. Teklifler masaya yatırıldığında malikler yüklenici seçimini, kat karşılığı oranını, geçici barınma desteğini ve teslim süresini birlikte görüşebilir. Toplantı yapılmadan, tek bir yükleniciyle önceden hazırlanmış bir sözleşmenin imzalanması ise karara katılmayan malik açısından "dayatma" izlenimi yaratır. Bu izlenim, sonradan açılacak iptal davalarında malikin elindeki en önemli argümanlardan biri olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesindeki karar defteri düzeni de burada yol göstericidir: alınan kararın yazılı olması, kimlerin hazır bulunduğunun ve aykırı oyların gerekçesinin görünür kılınması, ileride ispat sorunlarını azaltır.

Arsa payı kat mülkiyetinden veya bağımsız bölümden ayrı devredilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5. maddesi, arsa payının kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceğini, miras yoluyla da geçmeyeceğini ve başka bir hakla kayıtlanamayacağını hükme bağlar. Bu kural, kat mülkiyetinin temel yapı taşıdır: bağımsız bölüm ile ona bağlı arsa payı bir bütündür.

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ise bu bütünlüğe iki yönden müdahale eder. Birincisi, yapı yıkılıp arsa hâline geldiğinde daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebiyle tapu müdürlüğünce resen terkin edilmesi ve payların maliklerin adına paylı mülkiyet olarak tescil edilmesidir. Bu durumda zaten kat mülkiyeti sona ermiş, 634 sayılı Kanun'un kurduğu yasak konusuz kalmıştır. İkincisi ise Kanun'un, riskli yapılarda yapılar yıktırılmadan önce bile parsel bazında karar alınmasına, payların satışına ve karara katılmayanların arsa paylarının Başkanlıkça satılmasına imkân vermesidir.

İkinci ihtimalde 5. maddeyle ilk bakışta bir gerilim doğar: kat mülkiyeti hâlâ ayaktayken "arsa payı" satılabilmekte midir? Öğretide, satışın tüm sonuçlarıyla gerçekleşebilmesi için önce yıkımın ve kat mülkiyetinin terkininin gerektiğini savunan görüşler olduğu bilinmektedir. Aksi yöndeki yaklaşım, 6306 sayılı Kanun'un sonraki ve özel nitelikte olduğunu, kendi uygulama düzeninde yıkımı satışın ön şartı yapmadığını vurgular. Kanun metni de "yapılar yıktırılmadan önce" parsellerle ilgili karar alınmasından söz ederek bu ikinci yorumun dayanağını oluşturur.

Bu tartışmanın somut sonucu, kat mülkiyeti kurulu binada satışa konu edilen unsurun ne olduğudur. Kat mülkiyeti kurulu olmayan, yani paylı mülkiyete tabi yapılarda 5. madde zaten uygulanmadığından sorun hafiftir. Kat mülkiyeti kurulu yapılarda ise tapu işlemlerinin hangi sırayla yapılacağı, Yönetmelik hükümleri ve tapu uygulamasıyla belirlenir. Bu noktada karardan karara değişen idari ve yargısal yaklaşımlar bulunduğundan, her dosyada güncel mevzuat ve ilgili Danıştay içtihadı ayrıca kontrol edilmelidir. Yıkım sonrası paya dönüşüm ve satış mekaniği için sitedeki "yıkımdan sonra arsa payı ve satış" yazısına bakılabilir.

Riskli binalarda arsa payı düzeltim davası nasıl incelenir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilen arsa payı esasına dayanır. Arsa payları bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Aynı madde, tahsis edilen payın bölümün değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalma nedeniyle değiştirilemeyeceğini de belirtir.

Kentsel dönüşümde bu dava özel bir ağırlık kazanır. Çünkü arsa payı hem karar çoğunluğunun hem de dönüşüm sonrası verilecek yeni bağımsız bölümün büyüklüğünün hesabında belirleyicidir. Hatalı ya da dengesiz dağıtılmış paylar, dönüşüm kararında oy ağırlığını ve malike düşecek payı doğrudan etkiler. Yapı yıkılıp kat mülkiyeti sona erdiğinde ise 3. maddeye dayanan dava ortak yapının statüsünü kaybetmesiyle gündemden düşer.

Yargıtay uygulamasında bu davanın dürüstlük kuralıyla sınırlandığı görülür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin E.2017/7844, K.2018/425 sayılı ve 23.01.2018 tarihli kararına konu olayda, kat irtifakı 1979'da kurulmuş, taşınmazın tapu kaydına 2014'te 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı şerhi konmuş ve ardından arsa payının düzeltilmesi istenmişti. Yerel mahkeme, yıllarca mevcut paylara göre kullanım sürdükten sonra yeniden inşa aşamasında daha fazla hak elde etmeye yönelik talebi Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi kapsamında dürüstlük kuralına aykırı bularak reddetmişti. Yargıtay önüne gelen dosyada davacı vekili temyizden feragat ettiği için temyiz dilekçesi feragat nedeniyle reddedilmiştir; yani Daire karar gerekçesine ilişkin bir değerlendirme yapmamış, yalnızca feragati kabul etmiştir. Bu karar bu nedenle ancak yerel mahkemenin gerekçesinin bir örneği olarak anılabilir, Yargıtay'ın bağlayıcı bir ilkesi olarak sunulmamalıdır.

Aynı Dairenin E.2017/6413, K.2019/792 sayılı ve 07.02.2019 tarihli kararı ise usul ve ispat açısından öğreticidir. Burada da taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdır. Yerel mahkeme, davanın uzun süre itiraz edilmeyen paylar nedeniyle hukuki yarar taşımadığı gerekçesiyle reddetmişti. Yargıtay hükmü bozmuştur. Gerekçesine göre arsa payı düzenlemesinin ilk şartı payların bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız belirlenmiş olmasıdır; mahkeme tüm delilleri değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile ona ayrılan payı karşılaştırmalı, bölümün cinsi, katı, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı, konumu, cephesi ve manzarası gibi ölçütleri kat irtifakının kurulduğu tarihe göre göz önüne almalıdır. Dosyadaki bilirkişi raporu bu denetimi yapmadığı için soyut ve gerekçesiz bulunmuştur. Karar ayrıca avukatlık ücretinin ret sebebi aynı olan davalılar yönünden tek hükmedilmesi gerektiğini de belirtmiştir.

Bu iki karar birlikte okunduğunda şu tablo çıkar: Riskli yapı olması, arsa payı düzeltim davasını tek başına engellemez; ancak dava dönüşüm sürecinde daha fazla pay elde etmek için kullanılıyorsa dürüstlük kuralı gündeme gelebilir, davanın esası ise bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerlerine göre, somut ve gerekçeli bir bilirkişi incelemesiyle çözülmelidir.

Kentsel dönüşümde KMK'nın oybirliği kuralı ve idari dava süreleri nasıl ayrılır?

Üç konuda iki kanunun ilişkisi kısaca şöyle görünmektedir. Karar usulünde 6306 sayılı Kanun salt çoğunluğu getirmiş, ancak toplantı ve çağrı ayrıntılarını Yönetmelik'e bırakmıştır; bu boşluğu doldururken genel kanunun mülkiyeti koruyan güvenceleri önemini korur. Arsa payının ayrı devri yasağında ise özel kanun, uygulama kolaylığı için kat mülkiyetinin ve yapının fiziksel durumunun sürecin her aşamasında belirleyici olmasını istememekte, bu da yorum farklılıkları doğurmaktadır. Arsa payı düzeltim davasında ise genel kanunun sunduğu hak, yargı kararlarıyla dürüstlük kuralı çerçevesinde sınırlandırılmaktadır.

Ayrıca 634 sayılı Kanun'un 45. maddesi anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünüp bölünen kısmın devri gibi temliki tasarrufların ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabileceğini söyler. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi tevhit, ifraz, terk ve tescil gibi işlemlerde muvafakat aranmayacağını, salt çoğunluk kararıyla işlem yapılacağını belirttiği için, kentsel dönüşüm kapsamındaki bu işlemlerde 45. maddenin oybirliği şartı özel kanun karşısında uygulanmamaktadır. Kanun'un 6. maddesinin beşinci fıkrasının (d) bendi ise Başkanlığın paylaştırma ve pay ayırma veya birleştirme işlemlerini yaparken Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki esaslara göre hareket edeceğini açıkça söylemektedir; yani iki kanun birbirinden tamamen kopuk değildir.

Malikler için temel öneri, hem özel kanundaki usul ve süreleri hem de genel kanundaki koruyucu hükümleri birlikte değerlendirmektir. Her somut dosyada tapu kaydı, yönetim planı ve güncel Yönetmelik metni incelenmeli, gerektiğinde idari yargı süreleri kaçırılmamalıdır. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut olayınız için bir avukata danışmanız yerinde olur.

Uygulamada sık karşılaşılan bir hata, iki kanunun sürelerini karıştırmaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki çağrı süresi (onbeş gün) ile 6306 sayılı Kanun'daki bildirim sonrası on beş günlük teklif inceleme süresi birbirinden bağımsızdır; biri diğerinin yerine geçmez. Benzer biçimde, kat malikleri kurulunun mahkemede iptali için Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen yollar ile 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde açılacak iptal davası farklı yargı yollarıdır. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı İdari Yargılama Usulü Kanunu'na göre dava açılabileceğini belirtir. Bu yüzden önce hangi işlemin dava konusu yapıldığı, malikler arasındaki özel hukuk uyuşmazlığı mı yoksa idari işlem mi olduğu doğru belirlenmelidir.