İki Sınırlı Ayni Hak: TMK m. 826 Üst Hakkı ve TMK m. 794 İntifa Hakkı

İrtifak, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan ayni bir haktır. Türk Medeni Kanunu'nun 779 ve devamı maddelerinde irtifak türleri; taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiştir. Kanun'un 780. maddesine göre irtifak hakkının kazanılması için kural olarak tapu kütüğüne tescil şarttır. Üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma ya da önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde hak sahibine mülkiyet kazandıran bir irtifak hakkıdır. Hükümleri TMK'nın 726, 826 ve 836. maddelerinde düzenlenmiştir. İntifa hakkı ise TMK'nın 794. maddesindeki tanıma göre taşınır ve taşınmaz mallar, haklar ya da bir malvarlığı üzerinde kurulabilen ve hak sahibine konusu olan şeyden yararlanma yetkisi veren bir irtifak türüdür.

Kuruluş Şekli: Resmî Senet, Tescil ve Bağımsız-Sürekli Nitelik

Üst hakkının kurulması TMK'nın 827. maddesi uyarınca resmî senede bağlıdır. Taraflar önce üst hakkı kurulması konusunda anlaşır, ardından tapu siciline giderek iradelerini resmî senet düzenlemeye yetkili memur huzurunda açıklar ve hakkın irtifak olarak tescilini isterler. Resmî senetten kastedilen, resmî bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikteyse, TMK'nın 826. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne "taşınmaz" olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli sayılır; bağımsızlık için ise hakkın başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir. Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı da resmî senedin düzenlenip tapuya tescili ile kurulur; taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri yeterlidir (TMK m. 795). Taraflar arasında üst hakkı kurma yönünde irade birliği yoksa ve başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan yapı yapılmışsa ortada haksız inşaat vardır; kayıt maliki TMK'nın 683. maddesine dayanarak el atmanın önlenmesini dava edebilir.

Yargıtay Uygulaması: Kamu Malı Üzerinde Üst Hakkı ve Tek Taraflı Terkin

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 24.11.2020 tarihli, 2017/58 E., 2020/7710 K. sayılı kararında, üzerinde üst hakkı kurulan taşınmazın kamu yararına terk edilmiş yol niteliğinde olduğu belirlenmiştir. Daire, yolların orta malı taşınmazlardan olduğunu, kamunun yararlanmasına terk edilen yol üzerinde tescil hükmü kurulmasının ve üst hakkı irtifakı tesis edilmesinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddi gerektiği sonucuna varmış ve hükmü bozmuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 10.06.2024 tarihli, 2024/2232 E., 2024/3311 K. sayılı kararı ise intifa hakkının tek taraflı terkinini ele alır. Kırk dokuz yıllığına bağımsız ve sürekli nitelikte tescil edilen intifa hakkı idarece tek taraflı işlemle terkin edilmiş; hak sahibi ödediği bedelin tahsilini istemişti. Daire, sözleşmeye bağlılık kuralı gereği malikin TMK'nın 796. maddesinde sayılan sona erme sebepleri doğmadan süreden önce terkin isteyemeyeceğini, ivazlı sözleşmelerde tek taraflı feshin geçerli olmayacağını belirtmiştir. Geçerli bir fesih bulunup bulunmadığı belirlenmeden terkin tarihi esas alınarak zamanaşımının hesaplanması hatalı görülmüş ve karar bozulmuştur.

Üst Hakkı ve İntifa Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme

Üst hakkı ve intifa hakkının kurulması, tespiti veya terkininden doğan davalar adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kanun yolu incelemesini Yargıtay 7. Hukuk Dairesi yapar; bu dosyalara daha önce bakan 14. Hukuk Dairesi kapatılmıştır. Karşı tarafın belediye, Hazine veya köy tüzel kişiliği olması yargı kolunu değiştirmez. Nitekim intifa hakkının terkini nedeniyle uğranılan zararların tazmini isteminde de adli yargının görevli olduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık idarenin kendi taşınmazını üst hakkı karşılığı tahsis etmek için yaptığı ihale ve tahsis işlemlerine yönelik iptal istemleri idari işlem denetimi gerektirdiğinden idari yargıya aittir. Antalya'da Kemer, Serik, Manavgat ve Alanya'daki turizm yatırımlarında üst hakkı, kırsal ilçelerde ise aile içi devirlerde intifa hakkı sıklıkla gündeme gelir.

Otuz Yıllık Süre, Sona Erme Sebepleri ve Terkin İstemi

Üst hakkında belirleyici eşik otuz yıldır: bu süre ve üzeri için kurulan üst hakları sürekli sayılır ve bağımsızlık koşulu da varsa tapuda ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilir. Sürenin altında kurulan haklar bu imkândan yararlanamaz; bu nedenle sözleşmede sürenin ve devir yasağı bulunup bulunmadığının dikkatle düzenlenmesi gerekir. İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile sona erer; sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi veya ölümü gibi diğer sebepler ise taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir (TMK m. 796). Ayrıca irtifak hakkı, tapudaki kaydın terkini ya da yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olmasıyla da sona erer (TMK m. 783). İrtifakın sağladığı yarar büsbütün ortadan kalkmış veya doğurduğu yüke oranla pek az çıkar sağlar hâle gelmişse, TMK'nın 785. maddesi uyarınca terkin istenebilir. Bu hüküm intifa hakkında da kıyasen uygulanır; malik bozulan yarar dengesini ileri sürerek bedelin artırılmasını ya da hakkın terkinini talep edebilir.

Antalya'da Üst Hakkı ve İntifa Dosyalarında Hukuki Destek

Bu uyuşmazlıklarda sonucu belirleyen üç unsur vardır: hakkın resmî senetle usulüne uygun kurulup kurulmadığı, tapuda hangi nitelikte tescil edildiği ve sona erme sebeplerinden birinin gerçekten doğup doğmadığı. Süreden önce yapılan tek taraflı terkinlerde tazminat talebinin zamanaşımı başlangıcı da terkinin geçerliliğine bağlıdır. MOD HUKUK, Antalya'da kamulaştırma ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Taşınmaz üzerinde üst hakkı nasıl kurulur ve resmî senet zorunlu mudur?

Üst hakkının kurulması Türk Medeni Kanunu'nun 827. maddesi uyarınca resmî senede bağlıdır. Tarafların tapu müdürlüğünde yetkili memur huzurunda resmî senet düzenleyerek hakkın tapu kütüğüne irtifak olarak tescilini talep etmeleri şarttır.

Üst hakkının tapuya ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilmesi için süre sınırı nedir?

TMK m. 826/3 uyarınca üst hakkının tapu kütüğüne müstakil ve daimi taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için en az otuz yıl süreyle kurulmuş olması ve devrinin sözleşmeyle kısıtlanmamış bulunması gerekir.

Kamusal yollar veya kamu malları üzerinde üst hakkı tesis edilebilir mi?

Hayır, Yargıtay içtihatlarına göre kamu yararına terk edilmiş yollar orta malı niteliğinde olduğundan bu alanlar üzerinde özel mülkiyete konu üst hakkı kurulması ve tescil kararı verilmesi mümkün değildir.

İdare veya malik süresi dolmamış intifa hakkını tek taraflı feshedebilir mi?

Hayır, sözleşmeye bağlılık kuralı gereğince TMK m. 796'da yer alan yasal sebepler bulunmadan intifa hakkı süresinden önce tek taraflı feshedilemez ve terkin ettirilemez. Süresinden önce haksız terkin yapılması tazminat sorumluluğu doğurur.

Üst hakkı ve intifa hakkı davalarında görevli mahkeme neresidir?

Üst hakkı ve intifa hakkının kurulması, kapsamının tespiti, terkini veya haksız terkinden doğan tazminat davalarında adli yargı görevlidir. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.

İntifa hakkı kanunen hangi durumlarda sona erer?

TMK m. 796/1 uyarınca intifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile sona erer. Sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi veya ölümü gibi diğer sebepler ise taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir (m. 796/2).

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.