Tescil İlkesi ve İstisnası: TMK m. 705 ile m. 713
Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesinin birinci fıkrasına göre taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır; ikinci fıkrada ise kuralın istisnaları olan tescilsiz iktisap hâlleri düzenlenmiştir. Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması da bu tescilsiz iktisap hâllerinden biridir. Kanun'un 713. maddesinin birinci fıkrası şöyledir: "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir." İkinci fıkra ise aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazın zilyedine de aynı imkânı tanır. Maddede yer alan "ölmüş" ibaresi Anayasa Mahkemesi'nin 17.03.2011 tarihli, E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Koşullar: Davasız ve Aralıksız Zilyetlik, Husumet ve İlan
Birinci fıkraya dayanan davada aranan koşullar; taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması, zilyetliğin davasız ve aralıksız yirmi yıl sürmesi ve zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmüş olmasıdır. Zilyetliğin niteliği tanık beyanları, keşif, mahalli bilirkişi incelemesi, vergi kayıtları ve kadastro tutanaklarıyla ispatlanır. İkinci fıkra bakımından ise birbirinden ayrı üç hâl bulunur: malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması, yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olması ve iptal edilen "ölmüş" hâline ilişkin kazanılmış hak durumu. Bunlardan her biri ayrı bir dava sebebidir ve dilekçede hangisine dayanıldığının açıkça belirtilmesi gerekir. Tescil davalarında husumet, Hazine ile ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına yöneltilir; bu kişiler yasal hasım konumundadır ve taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilir. Ayrıca davanın konusu Kanun'un 713. maddesinin dördüncü ve beşinci fıkraları uyarınca bir gazete ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.
Yargıtay Uygulaması: "Malikin Anlaşılamaması" Dar Yorumlanır
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 21.12.2023 tarihli, 2022/6507 E., 2023/6494 K. sayılı kararı, ikinci fıkranın sınırlarını göstermektedir. Davacı, taşınmazın dörtte bir payının maliki olduğunu, kalan payların kayıt maliklerinin meçhul kişiler olduğunu ve taşınmazın tamamına elli yıldır zilyet bulunduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemişti. Kararda, tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hâlinin dar yorumlandığı ortaya konmuştur: bu hâl, malikin kimliğini ortaya koyacak bilgi ve belgelerin tapu kütüğünden çıkarılmasının imkânsız olmasını ifade eder. Malik sütununun boş bırakılması, silinmesi, var olmayan hayali bir kişi adına yazılması ya da malik adının müphem ve yetersiz gösterilmesi bu kapsamdadır. Buna karşılık tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendisine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen ya da uzun yıllar önce ölmüş veya taşınmış bir kişi, "tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik" değildir. Somut olayda kayıt maliklerinin tapulama tutanağında ana-baba adlarıyla ve pay oranlarıyla gösterildiği, dolayısıyla kim oldukları bilinmeyen kişiler sayılamayacağı belirlenmiş; davanın esastan reddine ilişkin karar onanmıştır. Kayıt maliklerine kayyım atanmış olması da sonucu değiştirmemiştir.
Tescil Davasında Görevli Mahkeme ve Davalı Sıfatı
Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil ve tapu iptali davaları adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetki kesindir. Kadastro çalışmalarının sürdüğü ve tespite itiraz edilen bölgelerde ise uyuşmazlık kadastro mahkemesinin görev alanına girer. Davalı sıfatı bakımından belirleyici olan husus, Hazine ile ilgili kamu tüzel kişilerinin (ve varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarının) yasal hasım olmasıdır. Taşınmazın bulunduğu köy veya belediye tüzel kişiliğine de husumetin yöneltilmesi gerekebilir. Bu eksiklik giderilmeden kurulan hüküm, taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan bozma sebebi oluşturur. Kamulaştırma süreciyle kesişme de mümkündür: kamulaştırma kararı alınmış bir taşınmazda payın kime ait olduğu tartışmalıysa bedelin kime ödeneceği tescil davasının sonucuna bağlanabilir. Antalya'da Korkuteli, Elmalı, Akseki, İbradı ve Kaş gibi kırsal ilçelerde zilyetlik uyuşmazlıkları yaygındır.
Yirmi Yıllık Zilyetlik ve Üç Aylık İlan Süresi
Maddi hukuk bakımından süre yirmi yıldır ve bu süre davasız ve aralıksız geçmelidir. Zilyetliğe karşı açılmış bir dava veya zilyetliğin kesintiye uğraması süreyi etkiler; miras yoluyla veya devirle geçen zilyetlik sürelerinin birleştirilip birleştirilemeyeceği ise her dosyada ayrıca değerlendirilir. Usul bakımından ise üç aylık ilan süresi belirleyicidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 14.12.2021 tarihli, 2021/9101 E., 2021/7886 K. sayılı kararında, davanın konusunun, 7418 sayılı Kanunla (13.10.2022) değiştirilmeden önceki metne göre gazeteyle bir defa (bugün TMK m. 713/4 uyarınca bir gazetede ve bir internet haber sitesinde) ve taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunacağı, son ilandan başlayarak üç ay içinde zilyetlikle mülk edinme koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmezse hâkimin tescile karar vereceği hatırlatılmıştır. Yasal ilanlar yapılmadan ve üç aylık süre dolmadan hüküm kurulması bozma sebebidir.
Antalya'da Zilyetlikle Tescil Dosyalarında Hukuki Destek
Bu davalarda iki eksiklik sonucu belirler: dayanılan hukuki sebebin baştan doğru seçilmemesi ve husumetin Hazine, ilgili kamu tüzel kişileri veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına yöneltilmemesi. Zilyetliğin yirmi yıl boyunca davasız ve aralıksız sürdüğünün tanık, keşif ve kayıtlarla birlikte ortaya konması ise iddianın ispatının çekirdeğini oluşturur. MOD HUKUK, Antalya'da kamulaştırma ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.
Sık sorulan sorular
Tapusu olmayan bir arazinin tapusu zilyetlikle nasıl alınır?
Tapu kütüğünde kayıtlı bulunmayan bir taşınmazı aralıksız ve çekişmesiz olarak yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla kullanan kişi tapu tescil davası açabilir. Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinin birinci fıkrası uyarınca açılan bu davada zilyetlik tanık, keşif, bilirkişi ve yerel kayıtlarla ispatlanır. Koşullar sağlandığında mahkemece taşınmazın davacı adına tesciline hükmedilir.
Olağanüstü zamanaşımı ile tescil davası kime karşı açılır?
Tescil davasında husumet Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına yöneltilmelidir. Taşınmazın bulunduğu yere göre köy veya belediye tüzel kişiliği de yasal hasım konumundadır. Taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması kamu düzenine ilişkin olup mahkemece doğrudan gözetilir.
Tapuda maliki görünmeyen taşınmazlar zilyetlikle kazanılabilir mi?
Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinin ikinci fıkrasına göre maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar yirmi yıllık zilyetlikle kazanılabilir. Ancak Yargıtay kararlarına göre bu durum dar yorumlanır; malik hanesinin boş olması veya hayali kişi adına yazılması gibi kimliğin sicilden çıkarılmasının imkânsız olması şarttır. Adresi bilinmeyen veya ulaşılamayan malikler kim olduğu anlaşılamayan kişi sayılmaz.
Zilyetlikle tescil davasında ilan yapılması zorunlu mudur?
Davanın konusu Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesi uyarınca bir gazete ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla en az üç defa ilan olunur. Bu ilanların usulüne uygun yapılması zorunlu yargılama usulüdür. Yasal ilanlar tamamlanmadan ve son ilandan itibaren geçmesi gereken üç aylık süre beklenmeden tescil kararı verilemez.
Zilyetlik tescil ilanına itiraz süresi ne kadardır?
Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinin beşinci fıkrası gereğince son ilanın yapıldığı tarihten başlayarak üç ay içinde itiraz edilebilir. Taşınmaz üzerinde hak iddia edenler veya zilyetlikle iktisap şartlarının oluşmadığını ileri sürenler bu üç aylık süre içinde mahkemeye başvurmalıdır. Süresi içinde itiraz eden çıkmaz veya itiraz haksız bulunursa tescile karar verilir.
Tapu tescil davası hangi mahkemede açılır?
Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetki kuralı kesin olup dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Ancak bölgede kadastro çalışmaları henüz devam ediyor ve tutanağa itiraz ediliyorsa görev kadastro mahkemesine ait olur.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.