Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

TBK m.352/1'in Aradığı Geçerlilik Koşulları

TBK m.352/1 dar ve teknik bir hüküm kurar: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Metinden üç geçerlilik koşulu çıkar. Taahhüt yazılı olmalı, boşaltma için belli bir tarih içermeli ve en önemlisi kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Bu son koşul, sözleşmenin kurulduğu anda kiracının içinde bulunduğu ekonomik baskı altında taahhüt vermesini önlemeyi amaçlar; sözleşmeyle aynı anda ya da sözleşme öncesinde alınan taahhüt bu nedenle hükmün koruma amacı dışında kalır. TBK m.354 uyarınca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğinden, taraflar sözleşmeye koyacakları bir kayıtla bu koşulları hafifletemez.

İcra Yolu ile Dava Yolu Arasındaki Seçim

Kanun kiraya verene iki ayrı yol tanır ve seçim usulün tamamını belirler. İcra yolunda İİK m.272 vd. hükümleri işler: sözleşme icra dairesine ibraz edilir, icra müdürü taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreden bir tahliye emri tebliğ eder. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir ve bu itiraz takibi durdurur. Bu durumda kiraya veren İİK m.275 uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister; ancak aynı hüküm, talebin noterlikçe re'sen düzenlenmiş ya da tarih ve imzası onaylanmış yahut kiracı tarafından ikrar olunmuş bir belgeye dayanmasını arar. Adi yazılı bir taahhütnamede kiracı imzayı veya tarihi inkâr ederse icra mahkemesi bu uyuşmazlığı çözemez ve kiraya verenin genel mahkemede dava açması gerekir. İİK m.269/c uyarınca icra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşme beklenmez; yalnızca kararın borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi aranır.

Boş İmzalı Taahhüt ve Tarih Tartışması

Uygulamadaki tartışmaların büyük bölümü tek bir noktada toplanır: taahhütnamenin gerçekten teslimden sonra mı düzenlendiği. Sözleşmenin imzalandığı gün, boşaltma tarihi doldurulmadan imzalatılan ve sonradan tamamlanan belgeler bu nedenle sık sık çekişme konusu olur. Kiracı belgenin sözleşmeyle birlikte alındığını ileri sürdüğünde, taahhüdün teslimden sonraki bir tarihte düzenlendiğinin ortaya konulması beklenir; taahhüt tarihi ile sözleşme tarihinin çakışması, taahhüdün sözleşme evrakıyla aynı dosyada ve aynı kalemle düzenlenmiş görünmesi ya da boşaltma tarihinin kira dönemiyle uyumsuz olması bu iddiayı güçlendirir. Belgeyi imzalayan kişinin kiracı sıfatını taşıyıp taşımadığı da denetlenir; birden fazla kiracı bulunan sözleşmelerde taahhüdün tümü tarafından verilmemiş olması ve aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda yalnızca eşlerden birinin imzasının bulunması tartışma yaratır. Tüzel kişi kiracılarda imzalayanın temsil yetkisinin bulunması aranır.

İcra Hukuk Mahkemesi ile Sulh Hukuk Mahkemesi Ayrımı

Bu konu, kira uyuşmazlıklarında mahkeme ayrımının en belirgin göründüğü yerdir. HMK m.4/1-a kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesine bırakır; ancak aynı bent, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri açıkça ayrık tutar. Dolayısıyla icra yolu seçilmiş ve itiraz edilmişse itirazın kaldırılması ile tahliye talebi icra mahkemesine, dava yolu seçilmişse tahliye istemi sulh hukuk mahkemesine aittir. Arabuluculuk bakımından da aynı çizgi geçerlidir: 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuğa bağlarken ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri kapsam dışında bırakmıştır. Buna göre icra yoluyla tahliye takibi başlatmak için arabulucuya başvurmak gerekmez; sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa 1 Eylül 2023'ten itibaren arabuluculuk dava şartıdır. Yol seçimi bu nedenle yalnızca hız değil, usul rejimi tercihidir.

Bir Aylık Süre ve İtiraz Süreleri

Sürenin başlangıcı taahhütte yazılı boşaltma tarihidir. Bu tarihten başlayarak bir ay içinde ya icra dairesine başvurulmalı ya da dava açılmalıdır. TBK m.353 burada da uygulanır: kiraya veren en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. İcra yolunda kiracının itiraz süresi tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür ve süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. İtirazın kaldırılması talebinin İİK m.275 kapsamında icra mahkemesine yöneltilmesi gerekir. Dava yolu seçilmişse arabuluculuk takvimi de hesaba katılmalıdır: arabulucu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde, zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatarak süreci sonuçlandırır ve 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Taahhüde dayalı tahliye ile birlikte istenecek kira alacağı bakımından TBK m.147/1 gereği beş yıllık zamanaşımı geçerlidir.

Belgenin Kendisi Kadar Zamanı da Önemli

Tahliye taahhüdüne dayalı süreçlerde iki ayrı risk birlikte yönetilir. Birincisi belgenin TBK m.352/1'in aradığı nitelikte olup olmadığı, ikincisi bir aylık sürenin ve seçilen yolun doğru kurgulanmasıdır. Noterde düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış bir taahhüt icra yolunu belirgin biçimde kolaylaştırırken, adi yazılı belgelerde uyuşmazlığın genel mahkemeye taşınması olasılığı baştan hesaba katılmalıdır. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Taahhüt olmadan tahliye: iki haklı ihtar yolu

Tahliye taahhüdü bulunmayan kiralarda, kira bedelini ödememe başlı başına bir tahliye sebebi olabilir. TBK m. 352/2'ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu hükmün üç özelliği önemli. Birincisi ihtarlar yazılı olmalı ve her biri haklı olmalıdır. Kira borcunun gerçekten bulunup bulunmadığı ve ihtarın kiracıya usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği sonucu belirler. İkincisi sayıdır: iki haklı ihtar aranır, bir ihtar yetmez. Üçüncüsü süredir: kiraya veren bir aylık süreyi kaçırırsa bu sebebe dayanamaz. Bu sürenin başlangıcı, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitimidir. Taahhütnamede ise süre, boşaltma tarihinden başlar. Aynı kiraya veren, iki yoldan birini seçerken bu farkı bilmelidir.

Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması (m. 352/3)

TBK m. 352/3 ayrı bir sebep daha getirir ve taahhüt veya ihtarla karıştırılmamalıdır. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa, kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Üç koşul var: kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olması, kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi ve sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması.

Kiracının konutunun varlığı tapu kayıtlarıyla, oturmaya elverişli olması ise keşif veya fotoğraflarla ortaya konmalıdır. Burada ispat yükü, bu iddiayı ileri süren kiraya verendedir. Taahhütname ile bu sebep birbirine bağlı değildir; kiracının konutu varsa taahhüt olmasa da dava açılabilir, ancak bir ay içinde dava açma süresi geçerse hak düşer.

Üç yolun karşılaştırması ve dava açma süresinin uzatılması

TBK m. 352, kiraya verene üç ayrı sona erdirme yolu veriyor: taahhüt (m. 352/1), iki haklı ihtar (m. 352/2) ve kiracının konutunun bulunması (m. 352/3). Üçünde de ortak olan, bir aylık hak düşürücü süredir; fakat sürenin başlangıcı yola göre değişir. Taahhütte başlangıç taahhütte yazılı boşaltma tarihidir; iki haklı ihtarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitimi; kiracının konutunda ise sözleşmenin bitimidir. Üçünde de kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (m. 353). Bildirim, mutlaka dava açma süresi dolmadan yapılmalıdır.

Bu yolların hiçbirine dayanılmadığı hâlde kiracıyı yalnızca sözleşme süresi dolduğu için çıkarmak mümkün değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m. 347). Bu nedenle taahhüt geçerli değilse, öteki yollardan biri bulunmadıkça kiracının çıkarılması sözleşmenin uzamasına takılır. Taahhütnamedeki teslim tarihi tartışması yapılırken öteki yolların koşulları da ayrıca değerlendirilmelidir.