TBK m.352/2'nin Sayısal ve Zamansal Koşulları

TBK m.352/2, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kiraya verene ayrı bir sona erdirme imkânı tanır. Hükme göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Hüküm bir tahliye sebebi yaratırken kiracıya ödeme için ek bir süre tanımaz; sona erdirme, ödememe olgusunun tekrarına bağlanmıştır. TBK m.346 bu sebebin sınırını çizer: kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez ve özellikle bedelin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bir İhtarın Haklı Sayılması İçin Gerekenler

Kanun ihtarın yalnızca yapılmış olmasını değil, haklı olmasını arar. Bir ihtarın haklı sayılabilmesi için gönderildiği anda muaccel hâle gelmiş ve ödenmemiş bir kira borcunun bulunması gerekir; henüz doğmamış bir borç için gönderilen bildirim bu niteliği taşımaz. İhtarda hangi döneme ait borcun istendiğinin ve tutarının açıkça gösterilmesi, muhatabın hangi ödemeyi yapması gerektiğini anlayabilmesi bakımından aranır; belirsiz ifadelerle gönderilen bildirimler geçersizlik tartışmasına açıktır. İki bildirimin ayrı dönemlere ilişkin olması da zorunludur; aynı aya ilişkin ikinci bir hatırlatma bağımsız bir ihtar sayılmaz. Kanun ihtar için yazılı şekil öngörür, ancak tebliğin ispatı bakımından noter aracılığıyla gönderim uygulamada tercih edilir. İhtardan sonra yapılan ödeme borcu sona erdirmekle birlikte, ihtarın haklılığı gönderildiği andaki duruma göre değerlendirildiğinden geçmişe etkili olarak ihtarı ortadan kaldırmaz.

TBK m.346 Denetimi ve Ödeme Emri Tartışması

Bu davada mahkeme, sunulan bildirimlerin sayısını değil içeriğini inceler. İhtarın dayandığı alacağın gerçekten kira bedeli veya yan gider olup olmadığı TBK m.346 çerçevesinde denetlenir; sözleşmeye konulmuş gecikme cezası ya da muacceliyet kaydından doğduğu ileri sürülen bir alacağa dayanan bildirim haklı ihtar olarak değerlendirilmez. Tebliğ tarihleri, ihtarların aynı kira yılı içine düşüp düşmediğini belirlediğinden dosyaya eksiksiz sunulmalıdır. Uygulamada tartışılan bir diğer nokta, İİK m.269 uyarınca gönderilen ihtarlı ödeme emrinin TBK m.352/2 anlamında yazılı ihtar yerine geçip geçmeyeceğidir; ödeme emrinin içeriği, hangi dönemi kapsadığı ve usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği bu değerlendirmede belirleyici olur. Kira yılının hangi tarihte başlayıp bittiği ise sözleşmenin başlangıç tarihine göre saptanır; sözleşmede yazılı başlangıç ile fiilî teslim tarihinin farklı olduğu dosyalarda bu hesap ayrıca tartışılır.

Sulh Hukuk Mahkemesi ve Takip Yolundan Farkı

İki haklı ihtara dayalı tahliye yalnızca dava yoluyla istenebilir; kanun bu sebep için icra dairesine başvurma imkânı öngörmemiştir. Görevli mahkeme HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesidir ve yargılama HMK m.316/1-a gereği basit usulde yürür. Bu, kira bedelinin tahsili için işletilen yoldan ayrıdır: ödenmeyen kira alacağı İİK m.269 çerçevesinde ilamsız icra yoluyla takip edilebilir ve borçlu itiraz etmeyip ihtar müddeti içinde ödeme de yapmazsa, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Bu ikinci yol ilamsız icra yoluyla tahliye olduğundan 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a'nın istisnası kapsamındadır ve arabulucuya başvurmayı gerektirmez. Buna karşılık iki haklı ihtara dayalı tahliye davası kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartı arabuluculuğa tabidir ve son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.

Kira Yılının Bitimi ve Bir Aylık Dava Süresi

Dava süresi, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aydır; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise kira süresinin bitiminden itibaren işler. Süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırıldığında ihtarlar bir sonraki kira yılına aktarılamaz; yeni dönemde yeniden iki haklı ihtar koşulunun gerçekleşmesi gerekir. TBK m.353 uyarınca kiraya veren en geç bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Arabuluculuk başvurusunun dava hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiği gözetilmelidir; 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez, ancak durma ancak başlamış bir süre için söz konusu olur. Arabulucu süreci üç hafta içinde, zorunlu hâllerde bir hafta uzatarak bitirir. Birikmiş kira alacakları bakımından TBK m.147/1 gereği beş yıllık zamanaşımı uygulanır.

İki Ayrı Yolun Birlikte Planlanması

İki haklı ihtar sebebi, kira alacağının tahsili ile taşınmazın geri alınmasının farklı yollardan yürüdüğü bir alandır. Alacak için icra takibi, tahliye için sulh hukuk mahkemesinde dava gerekir ve her ikisinin süreleri ayrı işler. İhtarların içeriği, tebliğ tarihleri ve kira yılının doğru hesaplanması davanın esasını doğrudan belirlediğinden, ihtar aşamasında yapılan bir eksiklik bir yıl sonra sonuç doğurur. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

TBK m. 352/2 uyarınca tahliye davası, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise süre kira süresinin bitiminden itibaren bir aydır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir.

Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse ihtar geçersiz hale gelir mi?

Hayır, ihtarın haklılığı tebliğ edildiği andaki borç durumuna göre belirlenir. İhtardan sonra yapılan ödeme borcu sona erdirse bile o döneme ilişkin ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; kiracı aynı kira yılında başka bir ay için de haklı ihtara uğrarsa iki haklı ihtar şartı gerçekleşir.

Aynı kira borcu için birden fazla ihtarname gönderilmesi iki haklı ihtar sayılır mı?

Hayır, iki haklı ihtarın oluşabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içindeki farklı aylara ait bağımsız kira borçlarına ilişkin olması zorunludur. Aynı ayın ödenmeyen kirası için gönderilen ikinci bir bildirim tek başına ayrı bir haklı ihtar olarak kabul edilmez.

İki haklı ihtar tahliye davası hangi mahkemede açılır?

HMK m. 4/1-a uyarınca iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yargılama HMK m. 316 gereğince basit yargılama usulüne göre yürütülür.

İki haklı ihtar davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet, 6325 sayılı Kanun gereğince 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk anlaşamama son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

Kira sözleşmesindeki muacceliyet kaydına dayanılarak haklı ihtar çekilebilir mi?

Hayır, TBK m. 346 uyarınca kiranın zamanında ödenmemesi halinde sonraki ayların muaccel olacağına veya ceza koşulu ödeneceğine ilişkin sözleşme hükümleri geçersizdir. Bu tür muacceliyet kayıtlarına dayandırılarak gönderilen ödeme bildirimleri iki haklı ihtar hesabında haklı ihtar olarak dikkate alınmaz.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.