Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ve Tapu Şerhi

Yasal Önalım ile Sözleşmeden Doğan Önalım Arasındaki Fark

Önalım denince çoğu kişi paylı mülkiyetteki paydaşın hakkını düşünür. Bu hak doğrudan kanundan doğar ve yalnız paydaşlar arasında söz konusudur (TMK m.732). Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise bambaşka bir kaynağa sahiptir: bir taşınmazın maliki, ileride onu satması hâlinde önce belirli bir kişiye teklif edeceğini sözleşmeyle üstlenir. Hak sahibinin paydaş olması gerekmez; komşu, kiracı, ortak, eski malik ya da yatırımcı olabilir.

Bu ayrım pratik sonuç doğurur. Yasal önalımda hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden vardır ve tapuda ayrıca kayıt aranmaz. Sözleşmeden doğan önalımda ise hakkın varlığı sözleşmeye, kapsamı sözleşmedeki ifadelere ve çoğu zaman tapu şerhine bağlıdır. Uygulamada bu tür kayıtlar kira sözleşmelerinde, ortaklık veya işletme devri protokollerinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve miras paylaşımı anlaşmalarında karşımıza çıkar.

Türk Borçlar Kanunu'nun 240. maddesi, önalım hakkının taşınmazın satışında ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her işlemde kullanılabileceğini belirtir. Bu çerçeve hem yasal hem sözleşmesel önalım için yol göstericidir; ancak sözleşmeyle kurulan hakkın sınırlarını yine sözleşmenin metni çizer. Bu nedenle ilk iş, hakkı doğuran belgenin dikkatle okunmasıdır: hangi taşınmaz, hangi süre, hangi koşul ve hangi olay (satış mı, her tür devir mi) için hak tanınmıştır?

Sözleşmeyle önalım kurarken sıkça yapılan hata, ifadenin muğlak bırakılmasıdır. Örneğin yalnızca 'satış hâlinde öncelik tanınır' denmesi; öncelik sahibine hangi süre içinde cevap vereceğinin, bedelin nasıl ödeneceğinin ve bildirimin kimden geleceğinin yazılmadığı bir tablo yaratır. Böyle bir metin tarafları hemen her aşamada uyuşmazlığa sürükler. Sağlam bir önalım kaydında taşınmazın tapu bilgileri, hakkın süresi, hangi işlemlerde doğacağı, bedel belirleme yöntemi ve bildirim usulü açıkça yer almalıdır.

Bir diğer ayrım hakkın niteliğiyle ilgilidir. Önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır; hak sahibi tek taraflı iradesiyle ve mahkeme yoluyla hukuki durumu değiştirir. Satıcının hak sahibine karşı sözleşmesel bir sadakat borcu ise başka bir şeydir; sözleşmeye aykırılık hâlinde tazminat ve cezai şart gündeme gelebilir. Hangi talebin ileri sürüleceği dava dilekçesinin hazırlanmasında baştan netleştirilmelidir.

Tapu Şerhinin Rolü ve 10 Yıllık Sınır

Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesi, tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkının, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabileceğini söyler. Kütükte koşullar yazılı değilse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Aynı madde, şerhin etkisinin her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona ereceğini de ekler.

Bunun anlamı şudur: şerh, kişisel nitelikteki bir sözleşme hakkını taşınmazı sonradan edinenlere karşı da ileri sürülebilir hâle getirir. Şerh yoksa hak, esas olarak sözleşmenin tarafı olan satıcıyı bağlar; üçüncü kişi alıcıya karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği ise ayrı bir tartışma konusudur. Şerhin süresi de önemlidir. Sözleşmede 15 yıllık bir önalım hakkı öngörülmüş olsa bile şerhin dayanağı olan koruma on yılı aşamaz. Uzun süreli sözleşmelerde bu sınırın takvimi baştan hesaplanmalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 27.05.2025 tarihli, E.2025/1984, K.2025/2863 sayılı kararı bu konunun uygulamadaki zorluğunu gösterir. Dosyada önalım kaydı bir işletme ruhsatı devri sözleşmesinin içinde yer alıyordu ve tapuya şerh edilmemişti; ilk derece mahkemesi önalıma dayalı tapu iptali ve tescil davasını kabul etmiş, istinaf başvurusu reddedilmiş, Daire ise bölge adliye mahkemesi kararını oy çokluğuyla onamıştır. Karara karşı oy yazan üye, şerh edilmemiş sözleşmeden doğan önalımın alıcıya karşı ileri sürülemeyeceğini savunmuştur. Bu karar, şerhin rolü konusunda tek bir sonuca varmak yerine somut olayın olgularının ve gerekçenin ayrı ayrı incelenmesi gerektiğini hatırlatır; kararı genel bir kural gibi okumak doğru olmaz.

Pratik tavsiye açıktır: önalım hakkını güvenceye almak isteyen taraf, hakkı resmî şekilde yazdırıp tapuya şerh ettirmelidir. Şerh edilmeyen bir hakkın korunması, uyuşmazlık çıktığında uzun ve sonucu belirsiz bir yargılamaya dönüşebilir.

Şerhin pratik bir yönü de kapsamıdır. Tapu müdürlüğünde yapılan şerh, sözleşmenin tamamını değil, önalım hakkının varlığını ve temel koşullarını kütüğe yansıtır. Şerhte süre ve koşul yazılıysa onlar bağlayıcıdır; yazılmadıysa TMK m.735/1 gereği üçüncü kişiye satış koşulları esas alınır. Bu yüzden şerh talep ederken sözleşmenin ilgili hükmünün şerh metnine eksiksiz aktarılması önem taşır. Şerh yenilenmediği sürece on yıl dolunca koruma sona erer; hak sahibi bu tarihe yaklaşırken gerekli adımları atmalıdır.

Dava Süreleri ve Kime Karşı Açılacağı

Süre konusunda sözleşmeden doğan önalımın temel hükmü Türk Borçlar Kanunu'nun 242. maddesidir. Madde, hak sahibinin dava açma yükümlülüğünü iki ayrı sürece bağlar: satışın (veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin) kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından itibaren iki yıl. Üç aylık süre bildirime bağlı olduğu için bildirim yapılmamışsa işlemeye başlamaz; iki yıllık süre ise bildirimden bağımsız, azami sınır olarak çalışır.

Bildirimin nasıl yapılacağı TBK m.241/1'de düzenlenmiştir: satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Süreyi başlatan bildirimin kanunun aradığı şekilde yapılmış olması gerektiğinden, hak sahibi satışı başka yollarla duymuş olsa dahi süre konusunda dikkatli davranmalıdır. Aksi hâlde hak düşürücü süre kaçırılabilir.

Dava, TBK m.242 uyarınca hakkın şerhli olup olmadığına ve mülkiyetin alıcı adına tescil edilip edilmediğine göre farklı kişiye yöneltilir. Hak şerhedilmiş ve mülkiyet alıcı adına tescil edilmişse dava alıcıya karşı, aksi takdirde satıcıya karşı açılır. Doğru davalının seçilmesi sonuç bakımından kritiktir; yanlış kişiye açılan dava hak düşürücü sürenin kaybına yol açabilir.

Dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, yasal önalımdaki süreyle karıştırılmamasıdır. Yasal önalımda süre TMK m.733/4'te düzenlenir ve 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra satıştan itibaren azami süre bir yıl olarak yazılıdır. TMK m.735/3 ise yasal önalımın kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalıma da uygulanacağını belirtir. İki metin yan yana okunduğunda sözleşmeden doğan önalımda bir yıllık mı, iki yıllık mı azami sürenin esas alınacağı sorusu doğabilir. Bu konuda kesin bir yargı sonucu doğrulayamadığımız için hakkını kullanmak isteyen kişinin, en kısa süreyi esas alması ihtiyatlı bir yaklaşımdır. Dava açılmadan önce uzman bir hukukçudan görüş alınması önerilir.

Bedel ve Satışa Eşdeğer İşlemler

Sözleşmeden doğan önalımda bedel kural olarak sözleşmeyle belirlenen koşullara göre ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu'nun 241. maddesinin üçüncü fıkrası, önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse hak sahibinin taşınmazı satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanacağını belirtir. TMK m.735/1 de kütükte koşul belirtilmemişse üçüncü kişiye satıştaki koşulların esas alınacağını söyler. Dolayısıyla sözleşme veya şerh sabit bir fiyat, formül ya da ödeme düzeni içeriyorsa o geçerlidir; içermiyorsa üçüncü kişiyle yapılan satışın koşulları esas olur.

Yasal önalımda bedel konusu 7571 sayılı Kanunla değişmiştir. TMK m.734/2'nin yeni hâline göre dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler; hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Yatırılmazsa tescile karar verilemez. Yatırılan bedel hükmün kesinleşmesiyle nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Bu düzenleme, açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m.1/2).

Sözleşmeden doğan önalım bakımından bu yeni rayiç bedel kuralının doğrudan uygulanıp uygulanmayacağı, doğrulayabildiğimiz kaynaklarda açıkça yer almamaktadır. TMK m.735/3 yasal önalımın kullanılmasına ilişkin hükümlere atıf yapar; buna karşılık TBK m.241/3 satış koşullarına bağlı bir bedeli öngörür. Hangisinin öncelikli olduğu sözleşmeye, şerhe ve mahkemenin yaklaşımına göre değişebilir. Bu nedenle hak sahibinin her ihtimale karşı hem sözleşmedeki bedeli hem de olası rayiç bedel farkını karşılayacak hazırlık yapması gerekir.

Bedelin yatırılması konusunda eski rejimden gelen kararlar da fikir verir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 11.03.2026 tarihli, E.2025/6051, K.2026/1379 sayılı kararında, 04.10.2023 tarihli payı satışlarına ilişkin önalım davasında tapuda gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarının mahkemece verilen süre içinde yatırılmadığı için davanın reddi onanmıştır. Satış, değişiklik tarihinden önce yapıldığı için eski hükümler esas alınmıştır. Karar, süresinde yatırılmayan bedelin dava sonucunu doğrudan etkileyebileceğini gösterir.

TBK m.240/1 uyarınca önalım yalnız satışta değil, ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de kullanılabilir. Bu ifade, ismi satış olmayan ama sonucu itibarıyla satışa denk düşen devirleri de kapsayabilir. Her somut işlemin bu kapsama girip girmediği sözleşme ve işlemin içeriğine göre değerlendirilir.

Bedel konusunda ihtiyatlı hazırlık şu sorulara cevap vermeyi gerektirir: Sözleşmede sabit bir bedel var mı? Üçüncü kişiyle yapılan satışın bedeli resmî senetle uyumlu mu? Bedelin gerçekte daha düşük olup olmadığı iddiası varsa bunun delilleri nelerdir? Tapuda gösterilen bedelin gerçeği yansıtmadığı iddiasının ispat yükü bunu ileri süren tarafa aittir; yukarıdaki kararda da bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamamış, bilirkişi raporuyla belirlenen değer resmî bedelle uyumlu bulunmuştur.

Hak sahibinin mali kapasitesi de gözden kaçırılmamalıdır. Önalım davası açmak, çoğu zaman büyük bir tutarı kısa sürede hazırlamayı gerektirir. Mahkemenin verdiği kesin süre içinde bedelin yatırılamaması, esas hakkın kaybıyla sonuçlanabilir. Bu sebeple dava açmadan önce finansman planının yapılması, gerekirse dava dilekçesinde bedeli yatırmaya hazır olunduğunun belirtilmesi uygulamada tercih edilen bir yoldur.

Hakkın Kullanılamadığı Haller ve Pratik Noktalar

Önalım her işlemde kullanılamaz. TBK m.240/2'ye göre taşınmazın mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi gibi amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca TMK m.733/1'e göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Sözleşmeyle önalım hakkı verilmiş olması bu istisnaları ortadan kaldırmaz; TBK m.240/2 sözleşmesel önalım için de bir sınır çizer.

TBK m.241/2, önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılır veya alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durumun hak sahibine karşı ileri sürülemeyeceğini düzenler. Yani taraflar sonradan satıştan dönerek hak sahibinin kazanımını boşa çıkaramaz. Bedeli gizleme, satışı farklı bir işlem gibi gösterme gibi girişimler ise ayrıca muvazaa tartışmasına yol açar; bunu ispat yükü iddia edene aittir.

Pratikte dikkat edilecek noktalar şunlardır. Birincisi, hak sahibi olarak şerhin tarihini ve on yıllık sınırı takip edin. İkincisi, noter bildirimi geldiğinde tarihini kaydedin; üç aylık süre bu tarihe bağlıdır. Üçüncüsü, satış bedeli ve tapu masraflarını önceden hesaplayın, nemalandırma veya depo gereklerine hazır olun. Dördüncüsü, davayı doğru kişiye yöneltmek için tapu kaydını ve şerhi dava öncesinde getirtin. Beşincisi, davanın kapsamını belirlerken sözleşmedeki cezai şart ve tazminat seçeneklerini de gözden geçirin; hak kullanılamıyorsa bu talepler devreye girebilir.

Bu yazı genel bilgi niteliğindedir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Somut olayınızda sözleşmeye, tapu kaydına ve tarihlere bağlı değerlendirme yapılması için bir avukata danışmanız yerinde olur.

Son olarak ispat meselesi vardır. Önalım davasında hak sahibi, hakkı doğuran sözleşmeyi, şerhi (varsa), satışın yapıldığını ve bildirim tarihini ispatlamak zorundadır. Tapu kayıtları, noter ihbarnameleri ve sözleşme asılları bu yüzden dosyanın omurgasını oluşturur. Dava dilekçesi hazırlanırken tapu kütüğündeki tedavül ve şerh bilgileri, tapu müdürlüğünden alınacak belgelerle desteklenmelidir.