Yöneticinin Hukuki Konumu: Vekil Gibi Sorumluluk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesine göre anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. 34. madde, yönetimin bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verilebileceğini düzenler; sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yöneticinin konumunu belirleyen hüküm 38. maddedir: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. 40. madde ise yöneticinin kural olarak vekilin haklarına sahip olduğunu belirtir. Bu çerçeve ilişkiye vekâlet hükümlerinin uygulanması sonucunu doğurur; özen borcu ve hesap verme buradan türer. 38. maddeye 5711 sayılı Kanun'la eklenen ve 14.11.2007'de yürürlüğe giren ikinci fıkra uygulamada büyük kolaylık sağlar: kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Önceden dava bütün kat maliklerine yöneltilmek zorundaydı; yüzlerce bağımsız bölümlü Antalya sitelerinde bu neredeyse imkânsızdı.

Görevler, Hesap Verme ve Temsil Yetkisinin Kapsamı

Kanunun 35. maddesi yöneticinin görevlerini sayar: kurul kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için tedbir alınması, sigorta ettirilmesi, ortak gider avansının toplanması ve anagayrimenkulü ilgilendiren tebligatın kabulü. Maddenin (i) bendi ayrıca borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını da görevler arasında sayar. 39. madde hesap verme yükümlülüğünü düzenler: yönetim planında yazılı bir zaman yoksa hesap her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verilir; kat maliklerinin yarısı isterse arsa payları ne olursa olsun bu zamanların dışında da hesap sorulabilir. Temsil yetkisi ise sınırsız değildir; m. 35 kapsamındaki yönetim işlemleriyle sınırlıdır. Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması ve arsanın bölünen kısmının devri gibi temliki tasarruflar ile dış duvarların, çatı veya damın reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, KMK m. 45 uyarınca ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilir.

Yargıtay Uygulaması: Yöneticinin Dava Açma Yetkisi Nerede Biter?

Bu sınır, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.12.2015 tarihli, 2014/165 E. ve 2015/2925 K. sayılı kararında ele alınmıştır. Bir apartmanın yönetim kurulu, bina oturumu dışında kalan 14 metrekarelik bölüme belediyece kamulaştırmasız el atıldığı gerekçesiyle bedelin tahsilini istemiş, yerel mahkeme davayı kabul etmiştir. Özel Daire, m. 35'teki görevler arasında bu davayı kat malikleri adına açma yetkisi bulunmadığını belirterek bozmuş, mahkeme direnmiştir. Genel Kurul, yöneticinin kural olarak aktif ve pasif husumet ehliyeti bulunduğunu, ancak bu ehliyetin m. 35 uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil göreviyle sınırlı olduğunu; tapu sicilinde devir gerektiren temliki tasarruflara ilişkin dava açma yetkisinin yöneticide olmadığını belirlemiştir. Kamulaştırmasız el atmada tazminatla birlikte mülkiyetin de idareye devri gerektiğinden dava temliki tasarrufu kapsar ve m. 45 uyarınca oybirliği aranır; direnme kararı bu nedenle bozulmuştur. Aynı sınır ortak yerlerin kiralanmasında da görülür: Genel Kurul'un 25.01.2022 tarihli, 2017/2002 E. ve 2022/57 K. sayılı kararında, blok yöneticilerinden oluşan üst kurulun garajların kiralanmasına ilişkin kararı, oybirliğiyle alınmadığı için m. 45 karşısında hükümsüz sayılmıştır.

Yöneticiye Karşı Açılacak Davalarda Görevli Mahkeme

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yöneticinin azli, hesap verme ve yönetimin işleyişine ilişkin uyuşmazlıklar bu kapsamdadır. Yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Her uyuşmazlık kat mülkiyeti hükümlerine tabi değildir; yöneticinin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğanlar genel hükümlere göre çözümlenir. Kapıcı ve diğer personelin işçilik alacakları iş mahkemesinin görev alanındadır ve bu davalarda işveren sıfatı yöneticide değil kat maliklerindedir; yönetici yalnızca işveren vekilidir. Cezai sorumluluk ayrı değerlendirilir. Toplanan avansın amacı dışında kullanılması hâlinde Türk Ceza Kanunu'nun güveni kötüye kullanma hükümleri gündeme gelebilir; bu iddia ceza yargılamasının konusudur ve hesap verme talebinden bağımsız yürür.

Yöneticinin Azli, İbrası ve Hesap Verme Süreleri

Yöneticinin görev süresi kural olarak bir yıldır; süre dolmasına rağmen yeni yönetici seçilmemişse eski yönetici görevine devam eder. Kurul, haklı sebebin varlığı hâlinde yöneticiyi her zaman azledebilir; azil için sürenin dolması beklenmez. Hesap vermede yönetim planındaki zaman esastır; düzenleme yoksa yıllık olağan toplantı hesap verme anıdır. Yöneticinin hesap vermekten kaçınması hâlinde sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Kurulun yöneticinin ibrasına, azline veya harcamalarına ilişkin kararına karşı iptal davası açılacaksa KMK m. 33'teki süreler işler: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak birer ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür; yalnızca kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz.

Antalya'da Site Yönetimi Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Site yönetimi uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, yöneticinin yetkisini kurulun yetkisiyle karıştırmaktır. Yönetici günlük yönetim işlerinde kat maliklerini temsil eder; ancak ortak yerin kiraya verilmesi ve mülkiyeti etkileyen tasarruflar oybirliğiyle alınmış kurul kararı olmadan yürütülemez. Kat malikleri açısından ise hesap verme yükümlülüğünün takibi ve bir aylık sürenin kaçırılmaması belirleyicidir. MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Apartman veya sitelerde yönetici seçmek zorunlu mudur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse o malik kanunen yönetici sayılır. Sekizden az bağımsız bölümü olan taşınmazlarda ise yönetici atanması kat maliklerinin isteğine bağlıdır.

Site yöneticisi ortak kullanım alanlarını kiraya verebilir mi?

Hayır, site yöneticisi kendi kararıyla ortak yerleri kiraya veremez. KMK m. 45 uyarınca dış duvarların, çatının reklam amacıyla kiralanması veya ortak garajların kiraya verilmesi gibi önemli yönetim işlemleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alacakları kararla mümkündür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre oybirliği olmadan yapılan kiralama sözleşmeleri hükümsüzdür.

Site yönetimi adına kamulaştırmasız el atma tazminatı davası açılabilir mi?

Hayır, site yöneticisinin tek başına kamulaştırmasız el atma davası açma ehliyeti yoktur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı uyarınca yöneticinin yetkisi KMK m. 35'teki idari yönetim işleriyle sınırlıdır. Kamulaştırmasız el atma davası tazminatla birlikte mülkiyetin devrini gerektiren bir temliki tasarruf niteliği taşıdığından ancak bütün kat maliklerinin oybirliği veya katılımıyla açılabilir.

Site yöneticisinin hesap verme yükümlülüğü ne zaman yerine getirilir?

KMK m. 39'a göre yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda; planda böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. Ancak kat maliklerinin arsa payı ne olursa olsun sayıca yarısının talepte bulunması hâlinde olağan toplantı zamanı dışında da yöneticiden hesap vermesi istenebilir. Yöneticinin hesap vermekten kaçınması durumunda sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma süresi kaç gündür?

KMK m. 33 uyarınca toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açmalıdır. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorundadır. Kararın yokluk veya mutlak butlanla sakat olduğu hâllerde bu süreler aranmaz.

Apartman görevlisinin açacağı iş davasında davalı kimdir?

Apartman görevlisi, kapıcı veya güvenlik personelinin açacağı işçilik alacakları davalarında işveren sıfatı yöneticiye değil tüm kat maliklerine aittir. Yönetici yalnızca kat maliklerini temsil eden işveren vekili konumundadır. Bu nedenle davalar kat maliklerine karşı yöneltilir ve görevli yargı yeri iş mahkemesidir.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.