Ortak Yer Kavramı ve Kat Malikinin Kullanım Sınırı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesi, kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduklarını belirtir. Kanunun 4. maddesi ortak yerleri sayar: temeller, ana duvarlar, çatılar, bacalar, genel giriş kapıları, koridorlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar ve bahçeler ortak yerdir. 18. madde, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla karşılıklı yükümlü olduklarını düzenler; bu yükümlülük bağımsız bölümü kullananları da bağlar. 19. madde korumanın çekirdeğidir: kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini titizlikle korumaya mecburdur. İkinci fıkra, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptırılamayacağını hükme bağlar. Ortak yere monte edilen klima ünitesi, kapatılan sahanlık, bahçeye kurulan kulübe ya da depoya çevrilen kömürlük bu kapsamdadır.

Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme Talebinin Kurulması

Ortak yere yapılan müdahaleye karşı açılacak dava, müdahalenin men'i ve gerektiğinde eski hale getirme talebini birlikte içerir. İlk aşama, müdahale konusu yerin gerçekten ortak yer olup olmadığının belirlenmesidir. Bu tespit tapu kaydı, mimari proje, vaziyet planı ve yönetim planı birlikte incelenerek yapılır. Projede ortak yer olan bir alanın uzun süredir tek bir malikçe kullanılıyor olması onu özel mülkiyete dönüştürmez. Davayı kat maliklerinden her biri açabileceği gibi yönetici de KMK m. 35/i uyarınca kat maliklerini temsilen açabilir. Davalı müdahaleyi gerçekleştiren kişidir; kat maliki olabileceği gibi kiracı da olabilir. Delil bakımından keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir; yerinde yapılacak incelemeyle müdahalenin niteliği, kapsadığı alan ve eski hale getirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı saptanır. Talep yalnızca müdahalenin durdurulmasıyla sınırlı tutulmamalı, yapılan tesisin kaldırılması da açıkça istenmelidir.

Yargıtay Uygulaması: Arsa Payı Savunması Neden Kabul Edilmiyor?

En sık ileri sürülen savunma, kat malikinin ortak yer üzerinde arsa payı oranında hak sahibi olduğu ve müdahalenin bu payı aşmadığıdır. Yargıtay bu savunmayı kabul etmemektedir. 18. Hukuk Dairesi'nin 31.03.2011 tarihli, 2011/1530 E. ve 2011/4345 K. sayılı kararına konu olayda davalı, davacının salon penceresi altına bina dış cephesine klima dış ünitesi monte etmiş; yerel mahkeme gürültü sınırının aşılmadığı ve ünitenin işgal ettiği alanın davalının arsa payını aşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, bilirkişi incelemesiyle ünitenin monte edildiği dış cephenin ortak yer olduğunun saptandığını belirterek, ortak yere klima dış ünitesi monte edilmesinin 19. maddenin ikinci fıkrasına aykırı olduğunu; mahkemece müdahalenin önlenmesi ile ünitenin kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur. Karar, gürültü sınırının aşılmamış olmasının ve müdahalenin küçük bir alanı kaplamasının sonucu değiştirmediğini gösterir. Ortak yerin gelir getirecek biçimde kullanılmasında da benzer bir katılık vardır: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.01.2022 tarihli, 2017/2002 E. ve 2022/57 K. sayılı kararında ortak yer niteliğindeki garajların üst kurul kararıyla kiraya verilmesi, KMK m. 45'teki oybirliği şartı karşısında hükümsüz sayılmıştır.

Ortak Yere Müdahale Davasında Görevli Mahkeme

Ortak yere müdahalenin men'i davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yukarıda anılan kararlarda da ilk derece mahkemesi sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Görevde dikkat edilecek nokta, uyuşmazlığın gerçekten Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğup doğmadığıdır. Müdahalenin konusu ortak yer değil de bağımsız bölümün içi ise ya da uyuşmazlık kat mülkiyeti ilişkisinden değil komşuluk hukukundan kaynaklanıyorsa değerlendirme farklılaşır. Birden fazla parsel üzerine kurulu ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu yerine genel hükümlerin uygulanacağı ve görevin buna göre belirleneceği kabul edilmektedir.

Müdahalenin Men'i Talebi Süreye Tabi midir?

Ortak yere yapılan müdahale sürdüğü müddetçe hukuka aykırılık da devam ettiğinden, müdahalenin men'i talebi kural olarak hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi değildir. Müdahalenin uzun süredir sürüyor olması tek başına ret sonucu doğurmaz; ancak diğer kat maliklerinin açık rızasının bulunup bulunmadığı dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilebilir. Müdahaleye kat malikleri kurulunun bir kararıyla izin verilmişse tablo değişir; karara karşı KMK m. 33'teki süreler içinde iptal davası açılması gerekir: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak birer ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açmalıdır. Süre geçtikten sonra karar geçerliliğini korur ve ona dayanan kullanım müdahale sayılmaz; kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz. Ecrimisil talebi geriye doğru beş yılla sınırlıdır.

Antalya'da Ortak Alan Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Ortak alan uyuşmazlıklarında dosyanın kaderini iki unsur belirler: müdahale konusu yerin tapu kaydı ve mimari projeye göre ortak yer olduğunun ortaya konması ve talebin men ile birlikte eski hale getirmeyi de içermesi. Kurulun izin kararı varsa bir aylık sürenin kaçırılmaması ayrıca belirleyicidir; Antalya'daki çok bloklu sitelerde klima, cam balkon ve tente uygulamaları bu hükümler kapsamında sık uyuşmazlık doğurur. MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Apartmanda ortak alan işgali davası hangi mahkemede açılır?

Ortak alanlara yapılan haksız müdahalelerin önlenmesi ve eski hâle getirme davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Davayı her bir kat maliki tek başına açabileceği gibi bina yöneticisi de kat maliklerini temsilen açabilir.

Ortak alana müdahalenin önlenmesi davası ne zamana kadar açılabilir?

Ortak yere yapılan haksız müdahale devam ettiği müddetçe müdahalenin men'i davası herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadan her zaman açılabilir. Çünkü devam eden ihlal yeni bir hukuka aykırılık oluşturur. Ancak ortak alanın haksız işgali sebebiyle ecrimisil talep edilecekse bu alacak geriye dönük beş yıllık süreyle sınırlıdır.

Balkona veya dış cepheye klima ünitesi takılması ortak alana müdahale sayılır mı?

Bina dış cephesi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi gereğince ortak yer sayılır. Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan dış cepheye monte edilen klima üniteleri KMK m. 19'a aykırılık oluşturur. Yargıtay kararlarına göre ünitenin ses yapmaması veya arsa payını aşmaması montajı hukuka uygun hâle getirmez.

Kat malikleri kurulu kararıyla ortak yer birine tahsis edilebilir mi?

Ortak yerlerin kiraya verilmesi veya tahsisi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesi gereğince bütün kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür. Oybirliği sağlanmadan alınan kurul kararları iptal davasına konu edilebilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malikler karar tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmalıdır.

İşgal edilen ortak yer için geriye dönük ecrimisil istenebilir mi?

Ortak yeri haksız şekilde işgal eden ve diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyen kişiden ecrimisil istenebilir. Bu talep geriye doğru en fazla beş yıllık kullanım süresi için ileri sürülebilir. Beş yılı aşan döneme ilişkin ecrimisil talepleri zamanaşımına uğrar.

Ortak alana müdahale davasını yönetici tek başına açabilir mi?

Bina yöneticisi, KMK m. 35/i uyarınca kat maliklerini temsilen ortak alanlara yapılan müdahalenin men'i ve eski hâle getirme davası açabilir. Ayrıca bu davayı açmak için yöneticinin kat malikleri kurulundan özel yetki almış olması veya davanın doğrudan bir kat maliki tarafından açılması da mümkündür.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.