Kat Malikleri Kurulu, Yönetim Planı ve Karar Yeter Sayısı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesine göre anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir. Kurulun kararları kat maliklerini, onların haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar; bu bağlayıcılık, kararı hukuka aykırı bulan kat maliki için tek yolu iptal davasına indirger. 28. madde yönetim planının niteliğini belirler: yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer hususları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Hükümleri, kanunun emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça, mahkemece iptal edilmedikçe ya da kurulca değiştirilmedikçe öncelikle uygulanır; toplantı zamanı, çağrı usulü ve yeter sayı bakımından önce yönetim planına bakılır. Yeter sayı bakımından 30. madde genel kuralı koyar: kanunda aksine hüküm yoksa kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Bazı işlerde kanun ağırlaştırılmış çoğunluk arar: ortak yerlerdeki inşaat, onarım ve tesisler için beşte dört yazılı rıza (KMK m.19/2); meskenin işyeri olarak açılması (m.24/2) ile temliki tasarruflar ve anayapının dış duvarlarının, çatısının veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için oybirliği gerekir (m.45).

İptal Sebepleri: Çağrı, Gündem, Yeter Sayı ve İçerik Denetimi

İptal sebepleri iki başlıkta toplanır. Usule ilişkin sakatlıklar: çağrının kanuna ve yönetim planına uygun yapılmaması, gündemde bulunmayan konuda karar alınması, yeter sayının sağlanmaması, temsil belgelerinin usulsüzlüğü. İçeriğe ilişkin sakatlıklar: kararın emredici hükümlere, yönetim planına, dürüstlük kuralına veya eşitlik ilkesine aykırılığı. Çağrı usulü KMK m. 29'da düzenlenmiştir. Kurul, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi de bildirilerek kurul her zaman toplanabilir. İlk çağrıda, birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; ikinci toplantı birinciden en az yedi, en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (KMK m.29, m.30/2).

Yargıtay Uygulaması: Usulsüz Çağrı ve Kaçırılan Süre

Çağrı usulüne aykırılığın sonucu, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 24.04.2017 tarihli, 2017/814 E. ve 2017/3517 K. sayılı kararında görülür. Yönetim planında kurulun her yıl ocak ayında olağan toplantı yapacağı yazılıyken iptali istenen toplantı nisan ayında yapılmıştır. Daire, bu toplantının yönetim planına göre olağanüstü nitelikte olduğunu ve çağrının KMK m. 29'un aradığı koşullara uygun yapılmadığının gözetilmediğini belirterek davanın kabulü gerektiğini vurgulamış ve ret hükmünü bozmuştur. Buna karşılık süre kaçırıldığında usulsüzlük iddiası sonuç doğurmaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 08.03.2012 tarihli, 2012/1947 E. ve 2012/2316 K. sayılı kararına konu olayda davacı, katıldığı 08.06.2008 tarihli toplantının iptalini istemiş; yerel mahkeme toplantının mutlak butlanla batıl ve yok hükmünde olduğunu tespit etmiştir. Daire, davacının toplantıya katıldığını ve yalnızca yönetim kurulunu ibra etmediğini saptamış; alınan kararların iptal edilinceye kadar geçerli olduğunu, mutlak butlanı gerektiren bir neden bulunmadığını belirterek, bir aylık hak düşürücü süre dolduktan sonra 08.04.2009'da açılan davanın reddi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur.

İptal Davasında Görevli Mahkeme ve Husumet

Kurul kararının iptali davasında görevli mahkeme, KMK m. 33'ün açık ifadesiyle anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesidir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuka ait olduğundan kararın parasal sonucu ne olursa olsun asliye hukuka başvurulmaz. Husumette 38. maddenin 5711 sayılı Kanun'la eklenen ikinci fıkrası önemli bir kolaylık getirir: kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Bu düzenleme, yüzlerce bağımsız bölümlü sitelerde davanın tüm kat maliklerine yöneltilmesi zorunluluğunu kaldırmıştır. Birden fazla parsel üzerine kurulu ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu değil genel hükümler uygulanacağından görev ayrıca değerlendirilir; Antalya'daki çok bloklu yerleşimlerde bu ayrım dava açılmadan önce incelenmelidir.

KMK m. 33 Süreleri: Bir Ay, Altı Ay ve Butlan İstisnası

KMK m. 33, 5711 sayılı Kanun'la değişik hâliyle üç süre öngörür: toplantıya katılan ancak 32. madde uyarınca aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay; her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece resen gözetilir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-c); arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Toplantıya katılıp aykırı oy kullanmayan kat malikinin dava hakkı bulunmadığı da maddenin lafzından çıkar; bu nedenle tutanağa muhalefet şerhi düşülmesi sonradan açılacak davanın ön koşuludur. Tek istisna maddenin sonundadır: kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Ancak bu istisna dar yorumlanır; yukarıdaki 18. Hukuk Dairesi kararında görüldüğü gibi toplantıdaki her usulsüzlük kararı yok hükmünde kılmaz.

Antalya'da Genel Kurul Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Bu davada en sık kaybedilen dosya, esasında haklı olup süreyi kaçıran dosyadır. Toplantıya katılan kat maliki için tutanağa muhalefet şerhi düşmek ve karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmak; katılmayan kat maliki için öğrenme tarihini belgelemek belirleyicidir. MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Site genel kurul kararının iptali davası kaç gün içinde açılır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde dava açar. Her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay geçince dava açılamaz (KMK m.33/1).

Genel kurul kararının iptali için hangi mahkemeye başvurulur?

Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine (KMK m.33/1). Kat mülkiyetinden doğan bu davada asliye hukuk mahkemesi görevli değildir.

Toplantıya katılmadım, kararı sonradan öğrendim; süre ne zaman başlar?

Toplantıya katılmayan kat maliki için bir aylık süre kararı öğrenmesinden başlar; ancak her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açılmalıdır (KMK m.33/1). Öğrenme tarihinin belgelenebilir olması gerekir.

Genel kurul kararının iptali davası kime karşı açılır?

Kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur (KMK m.38/2).

İptal davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B/1-c). Başvurulmadan açılan dava dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m.18/A/2).

Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl toplanır?

Kurul yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29). Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, en az onbeş gün önce imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilerek toplanabilir.

Genel kurulda karar için kaç kişinin katılması gerekir?

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30).

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.