Kira Tespit Davası ve Beş Yıl Kuralı

TBK m.344: Kira Bedelinde Üç Ayrı Rejim

Türk Borçlar Kanunu m.344, yenilenen dönem kirasını üç ayrı rejime bağlar. Birinci fıkraya göre tarafların artış konusundaki anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu sınır bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. İkinci fıkra, taraflar arasında hiç anlaşma yoksa bedelin aynı tavanı aşmamak üzere hâkim tarafından kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirleneceğini söyler. Üçüncü fıkra ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda devreye girer: burada hâkim, endeks oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte tutarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Beş yıl kuralının ayırt edici yanı budur; emsal ölçütü tabloya girdiği için bedel, endeks tavanının üzerine çıkabilir. Dördüncü fıkra, yabancı para ile kararlaştırılan kiralarda beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamayacağını düzenler. TBK m.343 uyarınca kira sözleşmelerinde bedelin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Emsal Araştırması ve Hakkaniyet Denetimi Nasıl İşler

Beş yılı dolduran bir sözleşmede tespit istenirken mahkeme dosyayı doğrudan endeks hesabıyla bitirmez. Taşınmazda keşif yapılır, bilirkişi incelemesi yaptırılır ve aynı çevrede kiraya verilmiş benzer nitelikteki taşınmazların bedelleri toplanır. Konum, yüzölçümü, bina yaşı, kat, cephe, ısıtma sistemi ve otopark gibi ölçütler emsalin karşılaştırılabilir olup olmadığını belirler. Antalya'da Konyaaltı, Lara ve Muratpaşa gibi bölgelerde aynı sokakta bile bedel farkı büyük olabildiğinden emsalin gerçekten benzer nitelikte seçilmesi sonucu doğrudan etkiler. Bilirkişi serbest piyasa değerini saptadıktan sonra, kiracının taşınmazda uzun süredir bulunmasının yarattığı istikrar gözetilerek hakkaniyet indirimi uygulanması yerleşik bir uygulamadır. Bu yolla belirlenen bedel yeni dönemin başlangıç bedeli olur ve izleyen yıllarda TBK m.344'ün ilk iki fıkrasındaki ilkelere göre artırılır.

Uygulamada Dosyayı Zayıflatan Noktalar

Kira tespiti, sonucu büyük ölçüde teknik incelemenin kalitesine bağlı olan bir dava türüdür. Emsal olarak sunulan sözleşmelerin gerçekten aynı dönemde ve benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin olup olmadığı denetlenir; farklı yıllara ait ya da nitelik olarak uyuşmayan emsallere dayanan raporlar itiraza açıktır. Bilirkişi raporunun hangi verilerden hareket ettiğini ve hangi emsali hangi gerekçeyle dışta bıraktığını göstermesi, raporun denetlenebilir sayılması bakımından aranır. Hakkaniyet indiriminin hiç uygulanmaması ya da gerekçesiz biçimde çok yüksek tutulması da tartışma konusu olur. Tespit hükmü kesinleştiğinde yeni dönem başından itibaren geçerli olacağından, geçmiş dönem için doğan kira farkı ilamlı takibe konu edilebilir. İhtar veya dava zamanlaması kaçırılmışsa belirlenen bedel yalnızca izleyen dönem için sonuç doğurur.

Sulh Hukuk Mahkemesi ve Zorunlu Arabuluculuk

HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık kalmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine bırakır. Kira tespiti de bu kapsamdadır; asliye hukuk veya icra hukuk mahkemesi görevli değildir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri yanında HMK m.10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de seçilebilir. Yargılama HMK m.316/1-a gereği basit usulde yürür ve cevap süresi m.317/2 uyarınca iki haftadır. Usul bakımından belirleyici olan nokta ise arabuluculuktur: 6325 sayılı Kanun'a 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen ve aynı Kanun'un 43. maddesi uyarınca 1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı saymıştır. Anlaşamama son tutanağının aslı veya arabulucunun onayladığı örneği dava dilekçesine eklenmezse m.18/A/2 uyarınca bir haftalık kesin süre verilir; hiç başvurulmadan açılan dava ise doğrudan usulden reddedilir.

Otuz Günlük Koşul ve Arabuluculuk Takvimi

TBK m.345'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirlediği bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmasına ya da kiraya verenin bu süre içinde bedelin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmasına bağlıdır. Yazılı bildirim yapılmışsa dava izleyen kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yine dönem başından geçerli olur. Arabuluculuk süreci bu takvimi doğrudan etkiler: 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Arabulucu dosyayı görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde, zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatarak sonuçlandırır. Geriye dönük kira farkı bakımından TBK m.147/1 gereği kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir.

Zamanlamanın Belirleyici Olduğu Bir Dava

Kira tespitinde sonucu belirleyen iki ayrı katman vardır: bedelin hangi ölçütlere göre saptanacağı ve bu saptamanın hangi dönemden itibaren hüküm doğuracağı. Otuz günlük bildirim koşulu ile arabuluculuk başvurusunun zamanlaması, doğru hesaplanmış bir bedelin bir yıl geç yürürlüğe girmesine yol açabilir. Sözleşme metni, önceki artışlar, ihtarname tarihleri ve emsal verilerinin dava öncesinde birlikte değerlendirilmesi bu nedenle önem taşır. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Beş yıldan sonra her beş yılın sonunda yeniden tespit mümkün mü?

Beş yıl kuralı bir kereye mahsus bir imkân değildir. TBK m. 344/3'e göre, taraflar kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmış olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde yapar. Fıkranın son cümlesi bir adım daha ileri gidiyor: her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen bedel, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre, yani yine tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, değiştirilebilir.

Buradan çıkan sonuç şu: hâkimin belirlediği bedel beş yıl boyunca sabit değildir. Ara yıllarda taraflar anlaşarak veya anlaşma yoksa hâkim aracılığıyla artış, bir önceki kira yılındaki oniki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlı kalır. Beş yıllık dönemin sonunda ise sınırın dışına çıkılarak emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu belirleyici olur. Pratikte sözleşme tarihinin ve kaç yıl uzadığının doğru hesaplanması, davanın hangi fıkra altında açılacağını belirler. Sözleşmenin başlangıç tarihi, uzama yıllarının sayısı ve önceki artışların hangi usulle yapıldığı dava dilekçesinde açıkça gösterilmelidir.

Kira bedeli yabancı parayla kararlaştırılmışsa

Antalya'da yabancı kiracı ve yabancı para esaslı kira sözleşmeleri yaygın olduğu için TBK m. 344/4 ayrı bir yer tutuyor. Hükme göre sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak TBK m. 138'deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Yani olağanüstü bir değişiklik nedeniyle borcun ifası aşırı derecede güçleşmişse, beş yıl dolmadan da sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Burada iki ayrım yapmak gerekir. Birincisi, yabancı para ile kira kararlaştırılabilmesine ilişkin kısıtlar bu hükümden değil, 1567 sayılı Kanun ve ilgili kararlardan gelir; kanun metni bunları saklı tutuyor. Bu yazıda o düzenlemelerin güncel hâli incelenmedi. İkincisi, yabancı para esaslı sözleşmelerde beş yıl dolmadan artışın kural olarak mümkün olmaması, TL esaslı sözleşmelerdeki yıllık artış mantığından tamamen farklıdır. Sözleşmenin hangi para birimini esas aldığı, ödemenin hangi para birimiyle yapıldığı ve sözleşmede artış maddesi bulunup bulunmadığı, dava açmadan önce netleştirilmesi gereken olgulardır.

Kira artışı ile tahliye aynı şey değildir: TBK m. 347

Kira bedelinin tespiti ile sözleşmenin sona erdirilmesi iki ayrı konu. Kiraya veren, kira bedelini yükseltmek için dava açarken sözleşmeyi bitirme hakkına sahip olmayabilir. TBK m. 347'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu nedenle kira tespit davası, tahliyeye giden kısa yol değildir. Kiracı tespit edilen bedeli ödemeye devam ettikçe sözleşme kural olarak yıllar boyunca uzar. Tahliye için ayrı sebepler (gereksinim, yeniden inşa, iki haklı ihtar, taahhüt) aranır. Bu ayrım, tarafların hangi davayı hangi amaçla açtığını baştan netleştirmesi bakımından önemli.