Ön ödemeli konut satışı kime uygulanır?

Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir (TKHK m. 40/1). Projeden konut alımlarında en sık karşılaşılan model budur. Kural, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40 ila 46. maddelerinde ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'te düzenlenir. Bu korumadan yararlanmak için alıcının tüketici olması gerekir. Kanuna göre tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişidir (TKHK m. 3/1-k); satıcı ise ticari veya mesleki amaçla tüketiciye mal sunan kişidir (m. 3/1-i). Uyruk bu tanımda ölçüt değildir. Türkiye'de oturmak ya da tatil için konut alan yabancı, ticari amaç gütmediği sürece tüketici sayılabilir. Konutu kira geliri veya ticari faaliyet için alan kişinin durumu somut olaya göre değerlendirilir. Yabancıların taşınmaz edinme izinleri ve tapu işlemleri ayrı bir konudur, bu yazının kapsamı dışındadır. Satıcı, sözleşmeden en az bir gün önce Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formunu vermek zorundadır (m. 40/2). Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (m. 40/3).

Şekil şartı ve sözleşmenin içeriği

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (TKHK m. 41/1). Yönetmelik m. 6 bu şekli, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tescili ile birlikte yapılan yazılı sözleşme veya noterde düzenleme şeklinde satış vaadi olarak açıklar. Ayrıca satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez (m. 41/2). Yani rezervasyon bedeli, kapora veya senet talebi, sözleşme yapılmadan öne sürülemez. Sözleşme en az on iki punto, açık ve anlaşılır bir dille hazırlanmalı ve bir örneği tüketiciye verilmelidir. İçerikte; satıcı ve tüketici bilgileri, bağımsız bölümün nitelikleri, vergiler dâhil TL fiyat, ödeme planı, faiz ve gecikme faizi (sözleşme faizinin yüzde otuz fazlasını geçemez), cayma ve dönme hakkının koşulları, teminat, teslim tarihi, yapı ruhsatı tarihi ve uyuşmazlık başvuru yolları yer almalıdır (Yönetmelik m. 7). Yabancı uyruklu alıcıların anlayamadığı dildeki metinleri imzalamadan önce tercüme ettirmesi ve ön bilgilendirme formunu incelemesi yerinde olur; gerekirse yeminli tercüman ayarlanabilir.

On dört günlük cayma hakkı

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma bildiriminin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat yükü satıcıdadır (TKHK m. 43/1). Yönetmelik, süreyi sözleşmenin kurulduğu tarihten başlatır ve bildirimin noterlikler aracılığıyla yöneltilmesini öngörür (Yönetmelik m. 8/1-2). Bu nedenle bildirimin noter kanalıyla yapılması, ispat açısından en güvenli yoldur. Konut bağlı krediyle alınıyorsa bağlı kredi sözleşmesi, cayma süresi sonunda yürürlüğe girer ve konut finansmanı kuruluşu bu sürede tüketiciden faiz, komisyon ya da benzeri masraf isteyemez (TKHK m. 43/2). Cayma hâlinde tüketiciye iade edilecek tutar ve borç altına sokan belgeler, Yönetmeliğe göre bildirimin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde geri verilir (m. 8/5). Satıcı iade ettiği tarihten itibaren tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder (TKHK m. 43/3). Cayma hakkı, sonraki dönme hakkından farklıdır. Cayma hâlinde kesinti yapılmaz, ancak süresi kısadır; süreyi kaçıran tüketici için sözleşmeden dönme yolu açık kalır, fakat o zaman kesintiler gündeme gelebilir.

Sözleşmeden dönme ve satıcının kesinti hakkı

Ön ödemeli konut satışında tüketicinin, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır (TKHK m. 45/1). Dönme hâlinde satıcı, satış veya satış vaadi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri masraflarla birlikte; ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir. Kanun metni ‘kadar’ ifadesini kullandığı için bu oranlar üst sınırdır. Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi, sürekli kazanç kaybı yüzünden ödeme yapamaması veya olağan koşullu taksitli satış önerisinin kabul edilmemesi durumunda da bedel istenemez (m. 45/2; Yönetmelik m. 9/4). Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması hâlinde de kesinti yapılmaz (Yönetmelik m. 9/5). İade, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde yapılır (TKHK m. 45/3). Projede sonradan değişiklik yapılırsa tüketici, bildirimden itibaren bir ay içinde bedel ödemeden dönebilir; değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı, yukarıdaki masraf ve tazminat tutarını dikkate alarak kesinti yapabilir (Yönetmelik m. 11). Sözleşmenin yapıldığı tarihteki yönetmelik hükümleri uygulanır (Yönetmelik geçici m. 1).

Teslim süresi ve teminat

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (TKHK m. 44/1; Yönetmelik m. 10/1). Bu hüküm 2022'de değiştirilmiştir; daha eski sözleşmelerde süre farklı olabileceğinden sözleşme tarihindeki metin ayrıca kontrol edilmelidir. Kat irtifakının tüketici adına tescili ile birlikte zilyetliğin devri hâlinde de teslim yapılmış sayılır. Teminat konusunda Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır (TKHK m. 42/1). Yönetmelik, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortasını veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi gibi diğer teminatlardan en az birini şart koşar (Yönetmelik m. 12). Hakediş sisteminde ödemeler satıcı adına açılan bloke bir hesaba yatırılır ve yalnızca inşaatın ilerleme oranında serbest bırakılır (Yönetmelik m. 15). Sigorta kapsamındaki tazminat ve güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczedilemez (TKHK m. 42/2). Alıcı, satıcının verdiği teminatın türünü ve kapsamını ön bilgilendirme formunda mutlaka görmeli, sözleşmede yazılı olup olmadığını kontrol etmelidir.

Uyuşmazlık yolları ve sıradan satıştan fark

Tüketici hakem heyetine başvuru, değeri kanunda belirtilen parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda zorunludur; bu sınırın üzerindeki uyuşmazlıklar için heyete başvurulamaz. Sınır her yıl yeniden değerleme oranında artırılır (TKHK m. 68/1 ve 4), bu yüzden güncel tutarın o yıl için ilan edilen rakamdan öğrenilmesi gerekir. Sınırı aşan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir (m. 73/1). Tüketici davası, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir (m. 73/5). Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (m. 73/A/1). Tüketici hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklar, hakem heyeti kararlarına itirazlar ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır. Tüketici hakem heyeti kararına karşı, tebliğden itibaren iki hafta içinde, hakem heyetinin veya tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesine itiraz edilebilir (m. 70/3). Sıradan konut alım satımı ise kapsam dışıdır. Gerçek kişinin, ticari veya mesleki olmayan biçimde ikinci el konutunu satması hâlinde satıcı, Kanun'un tanımıyla satıcı olmadığı için ön ödemeli konut satışı kuralları uygulanmaz; genel hükümler işler. Ön ödemeli konut satışında ise satıcı kural olarak ticari sıfatlı bir müteahhit veya şirkettir ve bedel, konut tesliminden önce ödenir.

Sık sorulan sorular

Yabancı uyruklu alıcı da ön ödemeli konut satışındaki korumadan yararlanır mı?

Kanundaki tüketici tanımı ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi kapsar (TKHK m. 3/1-k). Uyruk ölçüt değildir; asıl önemli olan alımın amacıdır.

Cayma hakkını ne zaman kullanabilirim?

Sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilirsiniz; bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir (TKHK m. 43/1). Yönetmelik bildirimin noter aracılığıyla yapılmasını öngörür (m. 8/2).

Cayma süresi geçtiyse hâlâ bir yolum var mı?

Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar sözleşmeden dönme hakkınız vardır; ancak bu durumda satıcı, kanundaki üst sınırlara kadar tazminat ve masraf isteyebilir (TKHK m. 45/1).

Dönersem satıcı ne kadar kesebilir?

Vergi, harç ve benzeri masraflar ile ilk üç ay yüzde iki, üç-altı ay yüzde dört, altı-oniki ay yüzde altı, oniki-yirmidört ay yüzde sekize kadar tazminat istenebilir. Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmemişse hiçbir bedel istenemez (TKHK m. 45).

Konut ne zamana kadar teslim edilmeli?

Sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim zorunludur ve süre sözleşme tarihinden itibaren en çok kırk sekiz ay olabilir (TKHK m. 44/1).

Satıcı imzadan önce rezervasyon parası isteyebilir mi?

Hayır. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya borç altına sokan belge vermesini isteyemez (TKHK m. 41/2).

Uyuşmazlıkta hakem heyetine mi mahkemeye mi gidilir?

Değer, kanundaki ve o yıl güncellenen parasal sınırın altındaysa hakem heyetine başvuru zorunludur, üstündeyse tüketici mahkemesi görevlidir. Mahkeme davalarında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (TKHK m. 68, 73/A). Hakem heyeti kararına itiraz süresi iki haftadır (m. 70/3).

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.