TMK m.698 ve m.699: Paylaşmayı İsteme Hakkı

TMK m.688 uyarınca paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Bu birlikteliğin sona erdirilmesi TMK m.698'de düzenlenir: hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre için sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Kanun ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını belirtir. Paylaşmanın biçimi m.699'da gösterilmiştir: paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi yoluyla gerçekleştirilir. Elbirliği mülkiyetinde ise TMK m.703 uyarınca paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Aynen Taksim mi Satış mı

TMK m.699 açık bir sıra kurar. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Ancak bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. 7589 sayılı Kanunla değişen İİK m.114 uyarınca, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilirse birinci artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır ve bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü karşılaması aranır; ikinci artırma genel kurala tabidir. Değişiklik, yürürlüğünden önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı teknik bir sorudur: imar planı, ifraz koşulları, asgari parsel büyüklüğü, yola cephe ve yapılaşma durumu bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Antalya'nın Kepez, Döşemealtı ve Serik gibi ilçelerinde miras yoluyla intikal eden tarım arazileri ve arsalar bakımından ifraz koşulları çoğu kez sonucu doğrudan tayin eder. Taşınmaz üzerindeki yapı ve dikili ürünlere ilişkin muhdesat iddiaları ayrıca değerlendirilir.

Taraf Teşkili ve Uygulamada Öne Çıkan Noktalar

Bu dava, sonucundan bütün paydaşların etkilenmesi nedeniyle taraf teşkiline özel bir duyarlılık gösterir. Tapu kaydında görünen paydaşların tamamının davada yer alması gerekir; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi getirtilerek mirasçıların tümünün dâhil edilmesi aranır. Bu nedenle güncel tapu kaydı, veraset ilamı ve varsa intikal işlemleri dosyanın ilk aşamasında tamamlanır. Davanın kimin tarafından açıldığı sonuç bakımından belirleyici değildir; hüküm bütün paydaşlar için aynı biçimde doğar ve yargılama giderleri kural olarak paylar oranında dağıtılır. Uygulamada en sık tartışılan husus aynen taksim ile satış arasındaki tercihtir: aynen bölünme teknik olarak mümkünken doğrudan satışa karar verilmesi ya da imar mevzuatına aykırı bir ifraz projesine dayanılması denetime konu olur. Satış aşamasında kıymet takdirine karşı süresinde itiraz edilmemesi, taşınmazın gerçek değerinin altında elden çıkması sonucunu doğurabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi ve 18/B ile Gelen Arabuluculuk

HMK m.4/1-b, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine bırakır; bu davalarda asliye hukuk mahkemesi görevli değildir. Taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğurduğundan HMK m.12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. En önemli değişiklik usul cephesindedir: 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-b, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartı hâline getirmiştir. Aynı Kanun'un geçici 3. maddesi uyarınca bu hüküm, yürürlük tarihinde görülmekte olan davalara uygulanmaz. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa m.18/B/3 gereği anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve bu şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Süreler, Şerh İmkânı ve Zamanaşımı

Paylaşmayı isteme hakkı mülkiyet hakkına bağlı olduğundan kural olarak zamanaşımına uğramaz; kanunun getirdiği sınırlar TMK m.698/2'deki en çok on yıllık sözleşmesel kısıtlama ile uygun olmayan zamanda istemde bulunma yasağıdır. Arabuluculuk aşamasında 6325 sayılı Kanun m.18/A/9 uyarınca arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde, zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatarak süreci sonuçlandırır; m.18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse m.18/A/2 gereği bir haftalık kesin süre verilir. Taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin arabuluculukta m.17/B, tarafların yazılı kararlaştırması hâlinde tapu siciline konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhi verilmesine imkân tanır. Yargılamada cevap süresi HMK m.317/2 uyarınca iki hafta, istinaf süresi m.345 uyarınca iki haftadır.

Anlaşmalı Çözümün Öne Geçtiği Bir Alan

Ortaklığın giderilmesi, satış aşamasına ulaştığında taşınmazın çoğu kez piyasa değerinin altında elden çıkmasıyla sonuçlanan bir süreçtir. 2023'te getirilen zorunlu arabuluculuk ve arabuluculuk anlaşmasının tapuda doğrudan tescile imkân veren yapısı, paydaşlara satıştan önce değerlendirilebilecek gerçek bir seçenek sunar. Tapu kaydının, mirasçılık durumunun ve imar verilerinin başvuru öncesinde çıkarılması, hangi paylaşma biçiminin mümkün olduğunu baştan görünür kılar. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Ortaklığın giderilmesi davasında malın satılması zorunlu mudur yoksa paylaştırılabilir mi?

Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre hâkim öncelikle malın aynen taksim edilerek paylaştırılmasına karar verir. Ancak malın bölünmesine imar ve teknik açıdan olanak yoksa veya önemli bir değer kaybı doğacaksa açık artırmayla satışa hükmolunur.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?

Evet, 6325 sayılı Kanun uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu dava şartı hâline getirilmiştir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılamaz.

Arabuluculukta ortaklığın giderilmesi hususunda anlaşılırsa ne yapılır?

Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşırlarsa düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Taşınmazlara ilişkin anlaşma belgeleri için bu şerh taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden temin edilir.

İzale-i şüyu davası hangi mahkemede açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı zamanaşımına uğrar mı?

Paylaşmayı isteme hakkı mülkiyet hakkına bağlı olduğu için kural olarak zamanaşımına uğramaz. Kanuni sınırlar TMK m. 698 uyarınca sözleşmeyle getirilebilecek en çok on yıllık sınırlama ile uygun olmayan zamanda paylaşma isteme yasağıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk süreci kaç haftada sonuçlanır?

Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.