İşveren Kim? Kat Malikleri, Yönetici ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği

Apartman kapıcısının hukuki durumu iki mevzuatın kesiştiği yerdedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kapıcı giderine kat maliklerinin eşit olarak katılacağını düzenler; 34. madde yönetimin kime verilebileceğini, 35. madde yöneticinin görevlerini belirler. İş hukuku boyutu 4857 sayılı İş Kanunu'nun 110. maddesinden doğar. Bu hüküm, konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsamı ile çalışma süreleri, tatil ve yıllık izin hakları ve kapıcı konutlarıyla ilgili hususların bir yönetmelikle düzenleneceğini öngörmüştür; bu yönetmelik 03.03.2004 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Konut Kapıcıları Yönetmeliği'dir. Yönetmeliğin 3. maddesi kapıcıyı, anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin temizliği, oturanların çarşı işlerinin görülmesi, kaloriferin yakılması ve bahçenin bakımı gibi hizmetleri gören kişi olarak tanımlar. Aynı maddede işveren, konutun maliki ve ortakları; yönetici ise kat malikleri adına hareket eden kişi olarak açıklanmıştır. 4. maddeye göre yönetici, yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.

Husumet, Hükmün Kurulması ve Kısmi Süreli Çalışma

Bunun pratik sonucu şudur: kapıcının işvereni yönetici değil kat malikleridir; yönetici yalnızca işveren vekilidir. İşçilik alacağı ya da hizmet tespiti davası yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilirse de hüküm, işveren olan kat malikleri belirtilerek kurulur. Yönetim planında aksi yoksa kat malikleri bu alacaklardan eşit oranda sorumludur. Kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda dava tüm ortaklara, yönetici oluşturulmamış taşınmazlarda ise tüm kat maliklerine karşı açılmalıdır. Çalışma süresi bakımından kapıcılık diğer işlerden ayrılır. Kapıcı ile binanın sahibi ya da kat malikleri kurulu arasındaki sözleşme tam süreli veya kısmi süreli kurulabilir; bağımsız bölüm sayısının az olduğu ve ortak alanların yoğun iş hacmi gerektirmediği hâllerde günlük yedi buçuk ve haftalık kırk beş saatlik olağan mesaiden daha az sürelerle çalıştırma mümkündür. Kısmi süreli sözleşme yazılı yapılmamışsa çalışma olgusu işyerinin özelliğine göre kanıtlanabilir.

Yargıtay Uygulaması: Hüküm Kat Maliklerine Kurulur, Fazla Mesai İspatlanır

Hükmün kime kurulacağı, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 28.05.2015 tarihli, 2015/2930 E. ve 2015/10550 K. sayılı kararında ortaya konulmuştur. Karar başlığında davalı olarak apartman yöneticiliği gösterilmiş ve alacakların davalıdan tahsiline hükmedilmiştir. Daire, idari şekilde atanmış yöneticinin işvereni mahkemelerde temsil yetkisi bulunmadığını belirterek hüküm fıkrasındaki "davalıdan alınarak davacıya verilmesine" ibaresini "kat maliklerinden eşit olarak tahsili ile davacıya verilmesine" biçiminde düzeltip hükmü onamıştır. Fazla çalışmanın ispatı ise Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin 20.01.2014 tarihli, 2011/51836 E. ve 2014/530 K. sayılı kararında ele alınmıştır. Daire, fazla çalışmayı iddia eden işçinin bunu ispatla yükümlü olduğunu, imzalı bordronun sahteliği kanıtlanıncaya kadar kesin delil sayıldığını ve ara dinlenmelerin dikkate alınacağını belirtmiş; konut kapıcılarında bağımsız bölüm sayısı ile ortak yerlerin özelliğinin belirleyici olacağını vurgulamıştır. Somut olayda on bağımsız bölümlü binada kış aylarında kömürle ısınma sağlandığından kaloriferin yandığı dönemde fazla çalışmanın mümkün, yanmadığı dönemde imkânsız olduğu belirtilmiş; mülki idareden kalorifer dönemleri sorulmadan yalnızca tanık beyanına dayalı hesaba itibar edilmesi eksik inceleme sayılarak hüküm bozulmuştur.

Kapıcı Alacaklarında Görevli Mahkeme: İş Mahkemesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi bu kanunun uygulanmasından doğacak anlaşmazlıkları sulh mahkemelerine bırakmışsa da, kapıcının işçilik alacakları kat mülkiyeti ilişkisinden değil iş sözleşmesinden doğar. Bu nedenle kıdem ve ihbar tazminatı, fazla çalışma, tatil ücretleri, yıllık izin ve ücret alacakları davaları iş mahkemesinin görev alanındadır; iş mahkemesi bulunmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesi bu sıfatla bakar. Buna karşılık kapıcı giderinin kat malikleri arasında paylaştırılması kat mülkiyetinden doğan bir uyuşmazlıktır ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kapıcı konutunun tahliyesi istemi ise iş sözleşmesinin sona ermesine bağlı olduğundan yine iş mahkemesinde görülür; yetkide davalının yerleşim yeri ile işin yapıldığı yer mahkemesi yetkilidir.

Arabuluculuk Dava Şartı ve Zamanaşımı Süreleri

İşçilik alacağı davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bu aşama tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. İşe iade talebinde ise arabuluculuğun anlaşmazlıkla sonuçlanması hâlinde son tutanak tarihinden itibaren iki hafta içinde dava açılmalıdır; bu süre alacak davaları için öngörülmemiştir. Zamanaşımında ücret niteliğindeki alacaklar beş yıla tabidir; fazla çalışma, hafta tatili, genel tatil ve yıllık izin ücreti bu kapsamdadır. Kıdem ve ihbar tazminatı bakımından da 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu ile getirilen düzenlemeden sonra sona eren sözleşmeler için beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Kat malikleri açısından pratik sonuç şudur: kapıcının alacağı, sözleşme sona erdikten yıllar sonra gündeme gelebilir ve hüküm kat maliklerine kurulur. Bu nedenle sigorta bildirimlerinin, ücret bordrolarının, izin defterlerinin ve varsa kısmi süreli çalışma sözleşmesinin eksiksiz saklanması, sonraki dönem kat maliklerini de ilgilendiren bir yükümlülüktür.

Antalya'da Kapıcı ve Site Personeli Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Kapıcı uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, hükmün yöneticiye kurulmasıdır; işveren kat malikleridir ve hüküm onlara kurulur. Yönetim tarafında bordro, izin ve çalışma düzeni kayıtlarının tutulması, kısmi süreli çalışma varsa yazılı sözleşmeye bağlanması belirleyicidir. Antalya'da sezonluk yoğunluk yaşayan sitelerde çalışma süreleri ayrıca belgelenmelidir. MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Apartman kapıcısının işvereni kimdir ve dava kime karşı açılır?

Kapıcının yasal işvereni apartman yöneticisi değil bağımsız bölüm malikleri olan kat malikleridir. Yönetici işvereni temsilen davada yer alabilse de tahsil hükmü kat malikleri adına ve eşit sorumluluk ilkesine göre kurulur.

Kapıcı işçilik alacakları hangi mahkemede görülür?

Kapıcının hizmet ilişkisinden doğan kıdem tazminatı, ihbar tazminatı ve fazla çalışma davalarında iş mahkemesi görevlidir. İş mahkemesi kurulmamış yargı çevrelerinde bu davalara iş mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesi bakar.

Kapıcı davalarında arabuluculuk zorunlu mudur?

İşçilik alacakları ve tazminat talepleri için iş mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartıdır. İşe iade talebinde ise arabuluculukta anlaşılamaması hâlinde son tutanak tarihinden itibaren iki hafta içinde dava açılmalıdır.

Apartman kapıcısının kıdem tazminatından kat malikleri nasıl sorumludur?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gereğince yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça kat malikleri kapıcı giderlerine eşit oranda katılır. Yargıtay uygulamasına göre hüküm kat maliklerinden eşit tahsil edilmek üzere kurulur.

Kapıcının fazla çalışma yaptığı nasıl ispatlanır?

Fazla çalışma yaptığını iddia eden kapıcı bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Binadaki bağımsız bölüm sayısı, ortak alanların büyüklüğü, kaloriferin yanma dönemleri ve mevsimsel koşullar gözetilerek inceleme yapılır; imzalı bordrolar aksi kanıtlanana kadar kesin delildir.

Apartman kapıcısının alacaklarında zamanaşımı süresi ne kadardır?

Kapıcının ücret, fazla mesai, hafta tatili, bayram ve yıllık izin alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir. 7036 sayılı Kanun sonrası feshedilen sözleşmelerde kıdem ve ihbar tazminatı alacakları da beş yıllık zamanaşımı süresine bağlıdır.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.