{"slug":"satis-bedelinin-guncelligini-yitirmesi-eski-degerleme-ile-acik-artirma","title":"Satış Bedelinin Güncelliğini Yitirmesi ve Açık Artırma","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":"2026-11-07","ozet":["6306 m.6 uyarınca karara katılmayan malikin payı, tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.","Riskli yapılarda alıcı bulunana kadar satış tekrarlanır; değerin yenilenmesine dair açık hüküm yoktur.","İİK m.128/a'da kıymet takdiri için iki yıllık bir yenileme düzeni vardır; bu karşılaştırma tartışmaya gerekçe sunar.","Danıştay 4. Daire (E.2023/13780, K.2024/1815) değer artışının lisanslı bilirkişi heyetince incelenmesi gerektiğine hükmetmiştir.","Dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür; değerleme tarihi ve dayanakları ilk kontrol noktasıdır."],"sss":[["Satış tekrarlanırsa rayiç değer yeniden belirlenir mi?","6. madde, satışın tekrarlanacağını söyler; ancak her tekrarda değerin yeniden tespit edileceğine dair açık bir hüküm içermez. Güncellik konusu uygulamada iptal davasında bilirkişi incelemesiyle tartışılır."],["Satış bedeli düşük bulunursa pay eski malike geri döner mi?","Bedelin eksik hesaplanması gerekçesiyle iptal hâlinde kanun, farkın hisseyi satın alan tarafından eski malike ödenmesi yolunu öngörür. Diğer iptal gerekçeleri için maddedeki ayrı hükümler uygulanır."],["İcra hukukundaki iki yıllık yeniden kıymet takdiri kuralı bu satışta uygulanır mı?","İcra ve İflas Kanunu m.128/a icra takibine ilişkindir. 6306 sayılı Kanun'da buna benzer bir hüküm bulunmaz; kural ancak karşılaştırma ve gerekçe olarak ileri sürülebilir."],["Satışa karşı dava süresi nedir?","6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun'a göre dava açılabilir."],["Danıştay kararı her satışta yeni değerleme yapılmasını zorunlu kılıyor mu?","Hayır. Danıştay 4. Daire 14/03/2024 tarihli kararında somut dosyada değer artışının lisanslı uzmanlardan oluşan bilirkişi heyetince incelenmesi gerektiğine karar vermiştir; genel bir yenileme kuralı getirmemiştir."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.128 ve 128/a","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3"],["Danıştay 4. Daire, E.2023/13780, K.2024/1815, 14.03.2024 (karar künyesi)","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1059625900"]],"desc":"6306 sayılı Kanun'da payın satışı tekrarlandığında eski değerlemenin geçerliliği, icra hukuku ile karşılaştırma ve Danıştay'ın bilirkişi denetimi.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari","riskli-bina-yikim-kararina-karsi-iptal-davasi"],"sections":[["Tekrarlanan açık artırmada eski değerleme raporu geçerliliğini korur mu?","6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu bir dönüşüm kararı aldığında, karara katılmayan maliklerin arsa payları açık artırma yoluyla satılır. Satışın alt sınırı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerdir. Yani pay, bu değerden az olmamak üzere ve yalnızca anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılır.\n\nUygulamada işin zaman boyutu çoğu zaman gözden kaçar. Aynı maddeye göre riskli yapılarda anlaşan paydaşlara ya da anlaşma sağlayan paydaşların kararı ve yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Pay ilk açık artırmada alıcı bulamazsa süreç sona ermez, yeni bir satış günü belirlenir. Bu arada piyasa ise durmaz. Konut ve arsa fiyatları, özellikle dönüşüm beklentisi olan bölgelerde kısa sürede ciddi biçimde değişebilir.\n\nİşte tartışma tam burada başlıyor. Rayiç değer bir tarihte hesaplanıyor, satış ise aylar sonra, bazen daha da geç bir tarihte gerçekleşiyor. Kanun metni incelendiğinde, ilk açık artırma yapılamayıp satışın tekrarlandığı hâlde değerin yeniden hesaplanmasını zorunlu kılan açık bir cümle görülmüyor. Bu yazıda bu boşluğun malikler açısından ne anlama geldiğini, hukuk sisteminin benzer durumlarda nasıl bir yol izlediğini ve idari yargının konuya yaklaşımını genel çerçevede ele alıyoruz.\n\nBasit bir örnek durumu somutlaştırır. Bir bölgede dönüşüm kararının alındığı dönemde belirlenen değer, o günkü piyasa koşullarını yansıtır. Karar sonrası yeni konut projelerinin duyurulması, altyapı yatırımları ya da imar planı değişiklikleri ise çoğu kez fiyatları yukarı çeker. Satış bir yıl sonra yapılırsa, eski değer artık bölgenin fiyat düzeyinden geride kalabilir. Bu fark, payı satılan malikin aleyhine işler; alıcı paydaşlar ise nispeten düşük bedelle pay edinmiş olur."],["6306 sayılı Kanun m. 6 değerin güncelliği konusunda ne söylüyor?","Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası dört unsuru bir arada düzenler. Birincisi, satışa konu payın değerinin Başkanlıkça tespit ettirilmesidir. İkincisi, bu değerden az olmamak kaydıdır. Üçüncüsü, alıcının anlaşma sağlayan paydaşlar olmasıdır. Dördüncüsü ise riskli yapılarda satışın, alıcı bulunana kadar tekrarlanmasıdır.\n\nMadde, satışın hangi tarihteki değerle yapılacağına dair ayrı bir ölçü koymaz. Değerin belirli aralıklarla güncellenmesi, belirli bir süre geçince yenilenmesi ya da malikin talebi üzerine yeniden belirlenmesi gibi bir mekanizma da öngörülmemiştir. Bu nedenle sorun bir yorum meselesi olarak ortaya çıkar: Satış tekrarlandıkça eski değer de otomatik olarak yeniden mi kullanılacak, yoksa her yeni satış günü yeni bir değer mi gerektirecek?\n\nKanun metninin sözü bu soruya doğrudan cevap vermez. Ancak \"rayiç değer\" kavramının kendisi, yani piyasada o gün oluşan değer, bir tarih bağlantısı taşır. Bir değerin rayiç sayılabilmesi için satış anına yakın bir döneme ait olması gerektiği yönünde güçlü bir argüman kurulabilir. Bu argüman, mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin Anayasa ilkeleriyle de desteklenebilir. Ne var ki bu yorum, mevzuata açıkça yazılmış bir kural değildir. Dolayısıyla uygulamada tartışma, ilgili işlemin iptali için açılan davada somut verilerle gündeme gelir.\n\nBu noktada Kanun'un yakın tarihli değişikliklerini de not etmek gerekir. 7471 sayılı Kanun'la (7/11/2023) karar yeter sayısı salt çoğunluk olarak düzenlenmiş, karara katılmayanlara yapılacak bildirimin biçimi ve satış sürecindeki tebligatlar yeniden kurgulanmıştır. Satış tebligatlarının e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesi de maddenin bugünkü metninde yer alır. Bu düzenlemeler usul güvencesini artırmıştır, fakat değerin güncelliği sorununa kendiliğinden çözüm getirmemiştir.\n\nBurada iki ayrı yorum yolu öne çıkar. İlk yola göre kanun \"rayiç değer\" demiştir ve rayiç, kavram olarak satış anındaki piyasa değerini ifade eder. Bu nedenle eski bir rapora dayalı satış, kanunun amacıyla bağdaşmaz. İkinci yola göre ise kanun, değerin tespiti ile satışı ayrı aşamalar olarak düzenlemiş ve satışın tekrarlanmasını yeni bir değerleme yükümlülüğüne bağlamamıştır; değer tespitinin hukuka uygunluğu, tespit edildiği tarih itibarıyla denetlenir. İdare uygulamasında ikinci yaklaşımın daha çok benimsendiğini söylemek mümkündür; ancak bu konuda kesin bir sayısal veri ya da yerleşik bir uygulama birliği iddiasında bulunmak doğru olmaz. Yargı yoluyla ortaya çıkan denetim, tartışmayı bu iki yaklaşımın arasında somut olaya göre şekillendirir."],["İcra ve İflas Kanunu m. 128/a kıyası dönüşüm satışlarında uygulanabilir mi?","Değerin zamanla eskimesi sorunu yalnızca bu Kanun'a özgü değildir. Cebri icrada taşınmaz satışı da önceden yapılmış bir kıymet takdirine dayanır ve satış ile takdir arasında zaman geçer. İcra ve İflas Kanunu'nun 128/a maddesi bu noktada bir denge kurmuştur: Kıymet takdiri kesinleştikten sonra, takdirin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Aynı hükme göre doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hâllerde ise iki yıl dolmadan da yeniden kıymet takdiri istenebilir.\n\nBu düzenlemeden iki çıkarım yapmak mümkündür. Birincisi, kanun koyucu icra hukukunda değerin zamanla eskimesi ihtimalini bilmekte ve buna bir usul yoluyla cevap vermektedir. İkincisi, yenilemeyi tamamen serbest bırakmamış, hem süre hem de olağanüstü durumlar bakımından sınır çizmiştir.\n\n6306 sayılı Kanun'daki satış, tarafların niteliği, amacı ve yürütücüsü bakımından icra satışından farklıdır. Burada borç tahsili değil, kamu yararı gerekçesiyle yürütülen bir dönüşüm söz konusudur. Yine de iki sistem arasında paralellik kurulması akla uygun görünür. İcra satışında bile bir yenileme yolu varken, dönüşüm satışında hiçbir yenileme mekanizmasının bulunmaması, malik yönünden savunması güç bir sonuç doğurabilir. Özellikle satışın birkaç kez tekrarlandığı ve değerin yıllara yayıldığı hâllerde bu fark daha belirgin olur. Bu karşılaştırma bir hukuki sonuç değil, tartışmaya açık bir gerekçe sunar.\n\nAyrıca icra hukukundaki yenileme yolunun kimin talebiyle işlediğine de bakmak gerekir. Orada ilgililer, kıymet takdirine karşı belirli bir süre içinde şikâyet edebilir ve bilirkişi incelemesi isteyebilir. Dönüşüm satışında ise malikin başvurabileceği özel bir \"değer itirazı\" yolu Kanun'da ayrıca düzenlenmemiştir; denetim, genel idari yargı yolu içinde, işlemin iptali talebiyle yapılır. Bu fark, usul güvencesinin dağılımını da değiştirir: İcra sisteminde değer tartışması kısa sürelerle ve ayrı bir şikâyet mekanizmasıyla yürürken, dönüşüm satışında malik doğrudan iptal davasına yönelmek durumundadır."],["Danıştay satış tarihleri arasındaki değer artışını nasıl denetler?","Mevzuatta açık bir güncelleme kuralı bulunmaması, idari yargının konuyu hiç denetlemediği anlamına gelmez. Danıştay Dördüncü Dairesinin 14/03/2024 tarihli, E.2023/13780, K.2024/1815 sayılı kararı bu açıdan örnek gösterilebilir. Karar, oyçokluğuyla ve kesin olarak verilmiştir.\n\nOlayın özeti şöyledir. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş, belediye, karara katılmayan bir malikin arsa payının anlaşan paydaşlar arasında açık artırmayla satılacağını bildirmiştir. Aynı payın daha önceki bir satışı ise, bedelin düşük belirlendiği gerekçesiyle mahkemece iptal edilmişti. Yeniden yapılan satış işleminde farklı değerler gündeme gelmişti: Lisanslı bir değerleme kuruluşunun raporu ile belediyenin kendi komisyonunun belirlediği değer birbirinden ayrışıyordu. İlk derece mahkemesi, başka bir uyuşmazlıkta verilen iptal kararının sonuçlarına dayanarak işlemi iptal etmiş, bölge idare mahkemesi de istinaf istemini reddetmişti.\n\nDanıştay ise bölge idare mahkemesi kararını bozmuştur. Gerekçenin bu yazı bakımından önemli yanı şudur: Daire, satış değerinin, önceki mahkeme kararlarının gerekçeleri ile satış tarihleri arasında ortaya çıkan değer artışı da dikkate alınarak mevzuata uygun biçimde belirlenip belirlenmediğinin, sermaye piyasası mevzuatına göre lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bir bilirkişi heyetinin hazırlayacağı rapora göre değerlendirilmesi gerektiğine işaret etmiştir. Dosya bu doğrultuda yeniden karar verilmek üzere gönderilmiştir.\n\nBu kararı doğru okumak önemlidir. Karar, kanuna \"her satışta değer yenilenir\" kuralı eklemiş değildir ve bağlayıcı bir içtihadı birleştirme niteliğinde de değildir. Daire, somut dosyada zaman içinde oluşan değer farkını denetim konusu yapmıştır. Yani ölçüt mevzuatta değil, dava aşamasında ve bilirkişi incelemesiyle uygulanmaktadır. Başka bir deyişle güncelliğin korunması, önleyici bir kuraldan çok sonradan yapılan yargısal denetime bağlıdır.\n\nKararın ayrıca şu yönü de dikkat çekicidir: Daire, değerin salt hesaplama yöntemine değil, olayın zaman çizgisine de bakmıştır. Önceki bir satışın bedel düşüklüğü nedeniyle iptal edilmesi, yeniden satış tarihine kadar geçen süre ve bu aralıkta değerin artması birlikte değerlendirilmiştir. Bu yaklaşım, güncellik sorununun bir tarih meselesi olduğunu ve yalnızca matematiksel bir hesapla çözülemeyeceğini gösterir. Yine de karar tek bir daire kararıdır ve her uyuşmazlıkta aynı sonucun doğacağı söylenemez; her dosyada değerleme raporu, emsaller ve tarihler ayrı ayrı incelenir."],["Satış bedelinin eksik hesaplanması nedeniyle iptal kararının sonuçları nelerdir?","6. maddenin son kısmı, satışın bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilmesi hâli için ayrı bir sonuç öngörür. Bu durumda tapuda satıştan önceki malike geri dönülmez. Bunun yerine yargı kararı, satış bedeli ile kararda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Kararla Başkanlık ya da idare aleyhine tazminat ödenmesine hükmedilmişse, bedel bildirimden itibaren en geç on beş gün içinde hisseyi alan malik tarafından ödenir. Süresinde ödenmezse bedel idarece ödenir ve sonra hisseyi alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir.\n\nBu mekanizma, güncel olmayan değerle yapılan bir satışın etkisini hafifletmek için işlev görür. Malik, değer farkını tazminat benzeri bir ödeme olarak alabilir. Buna karşılık, madde bu kuralı özellikle \"bedelin eksik hesaplanması\" iptal gerekçesi için kurmuştur. Satışın başka gerekçelerle iptali durumunda, payın üçüncü kişiye devredilip devredilmediği ve iade ile ilgili ayrı hükümler uygulanır; bunların ayrıntısı Kanun'un ilgili cümlelerinde düzenlenmiştir.\n\nPratik sonuç şudur: Eski değerleme nedeniyle satış bedeli düşük kalmışsa, malikin elindeki en önemli araç süresinde açılacak iptal davasıdır. Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun uyarınca dava açılabilir. Bu süre kaçırılırsa değer itirazı da büyük ölçüde sonuçsuz kalır."],["Maliklerin açık artırma sürecinde hak kaybını önlemek için izlemesi gereken adımlar nelerdir?","Genel bir çerçeve olarak aşağıdaki noktalar, süreci izleyen bir malik için faydalı kontrol listesi niteliğindedir.\n\nÖnce, bildirimdeki değerlemenin tarihine bakılmalıdır. Rapor tarihi ile satış günü arasındaki sürenin uzunluğu, değerin güncelliği tartışmasının ilk göstergesidir. Satışın tekrarlandığı durumlarda her yeni ilanda değerin yeniden belirlenip belirlenmediği de not edilmelidir.\n\nİkincisi, değerleme raporunun dayanaklarına dikkat edilmelidir. Emsal olarak alınan satışların tarihi, bölgedeki imar değişiklikleri, dönüşüm kararı sonrası fiyat hareketleri raporda yansıtılmış mıdır? Bunlar, bilirkişi incelemesinde tartışılacak verilerdir.\n\nÜçüncüsü, tebligatın türüne ve tarihine bakılmalı, dava süresi buna göre hesaplanmalıdır. Kanun, satış sürecindeki bildirimleri e-Devlet Kapısı üzerinden yapılmasına ve ilgili muhtarlıkta ilan edilmesine bağlamıştır. Tapuya elektronik tebligat adresini bildiren maliklere ise bu adres üzerinden tebligat yapılır. Bu nedenle e-Devlet bildirimlerinin düzenli takip edilmesi önemlidir.\n\nDördüncüsü, iptal davasında değer itirazının somutlaştırılması gerekir. Genel bir \"fiyat düşük\" iddiası yerine, lisanslı değerleme uzmanından alınacak bir görüş ya da emsal satışlara dayanan bir karşılaştırma, bilirkişi incelemesinin kapsamını belirlemeye yardımcı olabilir.\n\nBeşincisi, anayasal boyut akılda tutulmalıdır. Mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin kamu yararına dayanması ve hakkın özüne dokunmaması gerekir. Değer karşılığı gerçeği yansıtmıyorsa, bu ilke dava dilekçesinde dayanak yapılabilir. Bununla birlikte her somut olayın koşulları farklıdır; bu yazı genel bilgi niteliğindedir ve somut olayda bir avukata danışılması uygun olur."]]}