{"slug":"malikler-kurulu-karari-nisap-ve-karara-katilmayan-malike-bildirim","title":"Kentsel Dönüşümde Malikler Kurulu Kararı ve Bildirim","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":null,"ozet":["6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır; 7471 sayılı Kanun öncesinde oran üçte ikiydi.","Toplantıya çağrı, Yönetmelik m.15/2'ye göre muhtarlık, bina kapısı veya noter yoluyla yapılır.","Karara katılmayan malike karar ve teklif, e-tebligat, noter veya on beş günlük muhtarlık ilanıyla bildirilir.","Bildirimde on beş gün sonunda payın satılacağı uyarısı yer almalıdır.","Ortaklığın giderilmesi davası açılması salt çoğunluk kararına engel olmaz."],"sss":[["Kentsel dönüşümde karar için kaç oy gerekir?","6306 sayılı Kanun m.6/1'e göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. 7471 sayılı Kanun öncesinde üçte iki çoğunluk aranıyordu."],["Karara katılmayan malike bildirim nasıl yapılır?","Tapuya e-tebligat adresi bildirmişse bu adrese, bildirmemişse noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilanla yapılır (Yönetmelik m.15/2)."],["Bildirim ne zaman yapılmış sayılır?","Muhtarlık ilanında ilanın son günü; elektronik bildirimde adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonu esas alınır."],["Bildirimde ne belirtilmelidir?","Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya incelenebileceği yer ile on beş gün içinde kabul edilmemesi hâlinde payın satılacağı uyarısı yer almalıdır."],["Ortaklığın giderilmesi davası süreci durdurur mu?","Hayır. Kanun m.6/16'ya göre dava açılmış olması salt çoğunluk kararına ve buna göre yapılacak işlemlere engel teşkil etmez."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15 ve 15/A","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=16849&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5"],["Danıştay 4. Daire, E.2024/1971, K.2024/4465, 04.07.2024","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1091981000"],["Danıştay 4. Daire, E.2024/3976, K.2025/6865, 23.12.2025","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1217961400"],["Danıştay 6. Daire, E.2019/17351, K.2021/11057, 07.10.2021","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/718760900"]],"desc":"6306 sayılı Kanun'a göre malikler kurulu kararının çoğunluğu, toplantı çağrısı ve karara katılmayan malike yapılacak bildirimin usulü, süreleri ve içeriği.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari","kentsel-donusum-riskli-yapi-tespiti"],"sections":[["Karar hangi çoğunlukla alınır?","6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden değerlendirme kararının nasıl alınacağını düzenler. Parsellerin tevhidi, ifraz, terk ve tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usuller bu karara konu olabilir. Kanun, bu kararın yapının paydaşı olup olmamaya bakılmaksızın, malikler tarafından sahip oldukları hisseler oranında, paydaşların salt çoğunluğuyla verileceğini belirtir.\n\nBurada kişi sayısı değil, arsa payı ağırlığı esastır. Yani çoğunluk hesaplanırken her bağımsız bölümün hissesi oranında oy kullanılır. Salt çoğunluk, hisselerin yarısından fazlası anlamına gelir.\n\nBu oran her dönem aynı değildi. Kanun'un önceki hâlinde üçte iki çoğunluk aranıyordu. 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle 6. maddeye yapılan değişiklikle oran salt çoğunluğa indirildi. Nitekim değişiklikten önceki döneme ilişkin Danıştay kararlarında hâlâ \"üçte iki\" ifadesine rastlanır; bir karar okurken kararın hangi tarihteki mevzuata göre verildiğine dikkat etmek gerekir. Örneğin Danıştay 4. Daire'nin 04.07.2024 tarihli, E.2024/1971, K.2024/4465 sayılı kararındaki uyuşmazlık, üçte iki çoğunlukla alınmış bir karara dayanan satış işlemine ilişkindir.\n\nAynı değişiklik, kararın kapsamını da genişletti. Yeni uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri ile yıkım ve yapıya ilişkin izin ve ruhsat işlemleri, diğer kurumlar nezdinde normalde tüm maliklerin muvafakatiyle yürütülmesi gereken işler de dâhil olmak üzere, salt çoğunlukla alınan karara dayanılarak yapılabilir. Kararın niteliği de önemlidir: salt çoğunluk kararı, ilgili kişileri bir sözleşmeye zorlamaz; karara katılmayanın payı için Kanun'da öngörülen satış mekanizması devreye girer. Yani çoğunluğun gücü, azınlığın mülkiyetini bedelsiz almak değil, payın rayiç değerden az olmamak üzere satılmasını sağlamaktır. Bu denge, mülkiyet hakkı ile can ve mal güvenliği amacı arasındaki kamu yararı tartışmasının merkezindedir. İdareye ise anlaşan maliklerce imzalanmış karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri sunulabilir."],["Toplantıya çağrı nasıl yapılır?","Kararın alınacağı toplantının usulü Kanun'da değil, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin ikinci fıkrasında ayrıntılandırılmıştır. Bu madde 21.05.2024 tarihli Resmî Gazete'de yenilenmiş, ikinci fıkrası ise 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle yeniden düzenlenmiştir. Bu yazıdaki bilgiler, mevzuat.gov.tr'deki güncel metne dayanır.\n\nGüncel düzenlemeye göre malikler, yapının yıktırılmış olması şartı aranmaksızın karar verebilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulama hakkında karar almak için maliklerden birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılır. Çağrı iki yoldan biriyle yapılır. Birincisi, toplantının yeri ve zamanını gösteren Yönetmelik Ek-12'deki formun doldurulup ilgili muhtarlıkta, yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilmesidir. İkincisi, noter vasıtasıyla bildirimdir. İlan yoluyla yapılan çağrıda ilanın son günü, tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.\n\nToplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır. Yine en az salt çoğunlukla alınan karar, taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Pratikte bu tutanak, sonraki bütün işlemlerin dayanağı olduğundan toplantıya davet belgeleri, katılım ve imza durumu ile hisse oranlarının hesabı özenle saklanmalıdır. Toplantıda hazır bulunmayan ya da imzadan kaçınan malik, kararın dışında kalır; ancak çoğunluk sağlanmışsa karar bu malik bakımından da usule uygun alınmış sayılabilir. Bu nedenle toplantıya katılmamak, süreci durdurmaz. Satış başvurusunda da maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ile toplantı tutanağı, Yönetmelik'in 15/A maddesi uyarınca idareden istenen belgeler arasında sayılmıştır."],["Karara katılmayan malike bildirimin içeriği","Salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi, ya da teklifin görülüp incelenebileceği yeri, karara katılmayan maliklere bildirmek zorundadır. Bu yükümlülük 6. maddenin birinci fıkrasında yer alır.\n\nKanun, bildirimin noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle yapılacağını söyler. Yönetmelik ise bir sıralama getirir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olanlara bildirim bu adres üzerinden yapılır. Bu adresi bildirmemiş olanlara noter yoluyla ya da muhtarlıkta ilanla bildirim yapılır. İlan yolu seçilirse Yönetmelik, riskli yapılarda Ek-8, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Ek-10'daki formun doldurulmasını arar. İlan yoluyla yapılan bildirimde, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya vekâletname ve sözleşme örnekleri ya da idarenin hazırladığı anlaşma oranı belgesi ile teklifin muhtarlığa teslim edilmesi, yahut bunların il sınırları içinde belirlenen bir adreste incelenebilmesi sağlanır.\n\nBildirimin içeriğinde bir zorunlu uyarı vardır. Bildirim tarihinden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı açıkça belirtilmelidir. Yönetmelik bu uyarıyı biraz daha ayrıntılandırır: pay, idarece belirlenecek rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedel ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilir. Riskli yapılarda ise anlaşmaya uyulmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.\n\nYönetmelik ayrıca, yapı ruhsatı başvurusundan önce kararın ve teklifin karara katılmayan maliklere usulüne uygun bildirilmiş olmasını ve bu maliklerin paylarının satışı için idareye başvurulmuş olmasını arar. İdare ön inceleme yaparak salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığını belirten yazıyı ruhsat veren birime gönderir. Bu hüküm, bildirim eksikliğinin yalnız satış aşamasında değil, ruhsat aşamasında da sorun yaratabileceğini gösterir.\n\nBu aşamada karara katılmayan malikin önünde teklifi kabul edip sürece dâhil olmak ya da kabul etmeyerek payının satılmasını göze almak şeklinde iki yol vardır. Teklifin adil olup olmadığı, yani paylaşımın hakkaniyete uygunluğu ise esas olarak malikler arasındaki özel hukuk ilişkisidir ve genellikle adli yargıda tartışılır. Bu konuda Danıştay 4. Daire'nin 23.12.2025 tarihli, E.2024/3976, K.2025/6865 sayılı kararına konu uyuşmazlık da, karara katılmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin işlemin hukuka uygunluğunu ve satış bedelinin rayiç değere göre belirlenip belirlenmediğini tartışmaktadır.\n\nUygulamada sık görülen sorunlar şunlardır: toplantı çağrısının bazı maliklere hiç ulaşmaması, tapudaki adres bilgisinin eski kalması, tutanakta hisse oranlarının hatalı hesaplanması ve tekliften söz edilmesine rağmen teklifin incelenebileceği yerin açıkça gösterilmemesi. Bu eksiklikler, sonraki satış işleminin idari yargıda tartışılmasına yol açabilir. Karar alan çoğunluk için en güvenli yol, her adımı yazılı ve tarihli belgeyle kayıt altına almaktır. Karara katılmayan malik için ise bildirim geldiğinde on beş günlük sürenin başladığını unutmamak ve teklifi gerçekten incelemektir."],["Bildirimin yapılmış sayıldığı an ve dava süreleri","Bildirimin ne zaman yapılmış sayılacağı, on beş günlük sürenin başlangıcını belirlediği için kritiktir. Kanun, muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde ilanın son gününün bildirim tarihi sayılacağını söyler. Yönetmelik buna elektronik yolla yapılan bildirim için bir kural ekler: bildirim, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Yani ilanda süre ilanın son günü, e-tebligatta ise ulaşmadan sonraki beşinci günün sonu esas alınır.\n\nBurada iki ayrı hukuki alan karıştırılmamalıdır. Malikler arasındaki bu bildirim, karar alan çoğunluğun karara katılmayan maliklere yaptığı özel hukuk kaynaklı bir bildirimdir. Satış sürecinde ise idarenin yaptığı işlemler vardır; Kanun, idarenin satış sürecinde yapacağı tebligatların da e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün ilanla yapılabileceğini ve ilanın son günü tebligatın yapılmış sayılacağını düzenler. Yönetmelik'in 15/A maddesine göre idare, satışın yapılacağı yer ve zamanı, tapuya e-tebligat adresi bildirilmişse bu adres üzerinden, bildirilmemişse e-Devlet Kapısı ve muhtarlık ilanı yoluyla duyurur.\n\nKanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Süre, idari işlemin tebliğiyle başlar. Dolayısıyla ilan veya e-Devlet bildirimiyle tebliğ edilen bir satış işleminde, ilanın son günü tebliğ tarihi sayıldığı için, malikin fiilen haberdar olmadığı bir tarihten dava süresi işlemeye başlayabilir. Bu yüzden tapuya güncel e-tebligat adresi bildirmek ve muhtarlık ilanlarını takip etmek, hak kaybını önleyen basit ama önemli adımlardır.\n\nTebligatın muhataba mı, yoksa onun vekiline mi yapılacağı da tartışma konusu olmuştur. Danıştay 4. Daire'nin 04.07.2024 tarihli, E.2024/1971, K.2024/4465 sayılı kararında, aynı Dairenin 28.09.2023 tarihli, E.2023/12154, K.2023/5141 sayılı bozma kararına atıf yapılmakta; bu atıfta, özel yetkili vekile yapılan tebligatın geçerli olabileceği, mevzuatta bunu engelleyen bir hüküm bulunmadığı belirtilmektedir. Ancak her dosya kendi vekâlet kapsamına göre değerlendirilir.\n\nDava süresinin kaçırılması ağır sonuç doğurur. Satış gerçekleşip tapuda yeni malik adına tescil yapıldıktan sonra işlemin geri alınması zorlaşır. Kanun, satışın yargı kararıyla iptali hâlinde, payın üçüncü kişiye devredilmemiş olması şartıyla eski malik adına resen tescil yapılacağını ve satış bedelinin iadesine kadar alıcı lehine kanuni ipotek konulacağını öngörür. Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal hâlinde ise yargı kararı, aradaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Bu nedenle süreleri ve bildirim tarihlerini bir takvime işlemek yararlıdır."],["Ortaklığın giderilmesi davası süreci durdurur mu?","Riskli yapı yıktırılıp arsa hâline geldikten sonra malikler, Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu konu zaman içinde değişmiştir. Yönetmelik'te yer alan, davanın açılmış olmasının çoğunluk kararına engel olmadığına ilişkin ibare, Danıştay 6. Daire'nin 07.10.2021 tarihli, E.2019/17351, K.2021/11057 sayılı kararıyla iptal edilmişti. Gerekçede, bu kuralın Kanun'da düzenlenmeyen bir sonucu yönetmelikle getirdiği ve ortaklığın giderilmesi davası açmayan diğer maliklerin mülkiyet hakkını sınırlayabileceği belirtilmiştir.\n\nSonrasında kanun koyucu konuyu kendisi düzenledi. 7471 sayılı Kanun'la 6. maddeye eklenen on altıncı fıkra, yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabileceğini, ancak dava açılmış olmasının salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel olmayacağını söyler. Yönetmelik'in 15. maddesinin birinci fıkrası da aynı kurala yer verir. Bu kuralın Anayasa'ya uygunluğu ayrıca tartışılabilir; fakat bu yazıda bir Anayasa Mahkemesi kararı doğrulanamadığı için değerlendirme yapılmamıştır.\n\nBu düzenlemenin gerekçesi, dönüşüm sürecinin tek bir dava yüzünden sürüncemede kalmasını önlemektir. Öte yandan ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı ortadan kalkmış değildir; malikler yıkımdan sonra bu yola başvurabilir. Hangi yolun daha uygun olduğu, parseldeki paydaş sayısına, anlaşma oranına ve maliklerin beklentisine göre değişir.\n\nPratik sonuç şudur: ortaklığın giderilmesi davası açıkken de salt çoğunluk kararı alınabilir, bildirimler yapılabilir ve satış süreci yürütülebilir. Yani dava, kararı kendiliğinden durdurmaz.\n\nÖzetle, kararın hangi çoğunlukla alındığı, toplantıya yapılan çağrının usulü, karara katılmayana yapılan bildirimin şekli ve içeriği ile bildirimin hangi tarihte yapılmış sayıldığı, sürecin bütününü etkiler. Somut olayda bu adımların her biri belgeye dayanmalıdır. Konuya ilişkin durumunuz için bir avukata danışmanız yerinde olur; bu yazı genel bilgi niteliğindedir ve hukuki tavsiye değildir."]]}