{"slug":"kiraci-tahliyesi-ihtiyac-nedeniyle","title":"İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi","yazildi":true,"tarih":null,"ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":null,"ozet":["TBK m. 350 uyarınca kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir.","Tahliye davası açılabilmesi için konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi, devamlı ve zorunlu olması şart olup ispat yükü kiraya verendedir.","Antalya Bölge Adliye Mahkemesi kararı uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliyede arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkının doğumundan sonra yapılmalıdır; kira süresi bitmeden yapılan erken başvuru dava şartı yokluğundan ret sebebidir.","Yeni malik TBK m. 351 gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.","İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir; bu talep ilamsız icra takibi yoluyla ileri sürülemez.","İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesini sağlayan kiraya veren, TBK m. 355 gereğince haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz."],"sss":[["Kiraya veren kimlerin konut ihtiyacı için tahliye davası açabilir?","Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edebilir. Bu sayım sınırlı olup kanuni bakım yükümlülüğü kanıtlanmadıkça kardeş gibi diğer akrabalar için bu maddeye dayanılarak tahliye istenemez."],["İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır?","Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bittiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Ancak kiraya veren en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermişse, TBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süreleri esas alınır."],["Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk ne zaman yapılmalıdır?","6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Bölge adliye mahkemesi içtihatlarına göre arabuluculuk başvurusunun mutlaka tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir. Kira süresi dolmadan ve dava hakkı doğmadan yapılan erken arabuluculuk başvuruları dava şartını karşılamaz ve davanın reddine yol açar."],["Yeni ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı nasıl tahliye edebilir?","TBK m. 351 uyarınca taşınmazı sonradan edinen yeni malik, tapu edinim tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik dilerse bu altı aylık süreyi beklemek yerine önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde de dava açabilir."],["İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi mahkemede açılır?","HMK m. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İhtiyaç iddiası ilamsız icra takibine konu edilemez. Yetkili mahkeme genel yetki kurallarına göre taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir."],["İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev başkasına kiraya verilebilir mi?","Hayır, TBK m. 355 uyarınca gereksinim sebebiyle kiracının tahliyesini sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı hareket eden kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur."],["Ev yıkılıp yeniden yapılacaksa kiracıyı tahliye ettirebilir miyim?","TBK m. 350/2'ye göre, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımının, genişletilmesinin ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması hâlinde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde açılacak dava ile sözleşme sona erdirilebilir."],["Eski kiracı yeniden inşa edilen yerde kiracı olma hakkına sahip mi?","Evet. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır (TBK m. 355/2)."],["Tahliye sonrası ev başkasına kiralanırsa kiracıya tazminat ödenir mi?","TBK m. 355/3'e göre kiraya veren hükümlere aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3"],["6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6100&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"]],"desc":"TBK m.350 ve m.351 kapsamında gereksinim nedeniyle tahliye davası, samimiyet denetimi, bir aylık süre ve arabuluculuk zamanlaması.","category":"Kira & Gayrimenkul","court":"Sulh Hukuk Mahkemesi (kira uyuşmazlıkları) veya Asliye Hukuk Mahkemesi (tapu iptali, ecrimisil, izale-i şüyu) görevlidir.","duration":"Kira tespit ve tahliye davaları ilk derecede 6-10 ay, istinaf dahil 12-18 ay sürebilir.","related":["10-yillik-kiraci-tahliyesi-tbk-347","iki-hakli-ihtar-nedeniyle-tahliye","tahliye-taahhutnamesi-ile-kiraci-tahliyesi","yabanci-kiraci-ve-ev-sahibi-kira-hukuku","kira-tespit-davasi-5-yil-kurali"],"sections":[["Gereksinimi Kimler İçin İleri Sürebilir","TBK m.350, kiraya verene iki ayrı sona erdirme sebebi tanır. Birincisi, kiralananın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanılmasında zorunluluk bulunmasıdır. Bu sayım sınırlıdır; örneğin kardeş, ancak kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi konumundaysa kapsama girer. İkincisi, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız hâle gelmesidir. Taşınmazı sonradan edinen kişinin durumu m.351'de ayrıca düzenlenmiştir: yeni malik, aynı yakınlar için gereksinim varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava yoluna gidebilir. TBK m.354, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini belirtir."],["Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması","Kanun yalnızca bir gereksinimden değil, kullanma zorunluluğundan söz eder. Uygulamada bu ölçüt üç unsura ayrılır: gereksinimin gerçek olması, samimi olması ve süreklilik taşıyan bir zorunluluğa dayanması. İspat yükü kiraya verendedir. Kiraya verenin hâlen kirada oturduğunu gösteren sözleşme ve ödeme kayıtları, adres kayıt sistemi bilgileri, aile durumunu ortaya koyan nüfus kayıtları ile aynı ilçede başka taşınmazı bulunup bulunmadığını gösteren tapu sorguları dosyanın çekirdeğini oluşturur. Kiracı tarafında ise savunma çoğunlukla samimiyet üzerinden kurulur: kiraya verenin dava öncesinde kira bedelinin yükseltilmesini istemesi, boş durumdaki başka taşınmazı bulunması ya da gereksinim iddiasının ileri sürüldüğü tarih ile fiilî durumun örtüşmemesi tartışma yaratır. TBK m.355 bu noktada caydırıcı bir denge kurar: gereksinim sebebiyle boşaltma sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz."],["Antalya Bölge Adliye Mahkemesi'nin 2025 Tarihli Kararı","Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin 30.09.2025 tarihli, 2025/2133 E. ve 2025/1357 K. sayılı kararı, esasa ilişkin haklılığın tek başına yetmediğini göstermesi bakımından öğreticidir. Konut gereksinimine dayalı bu davada ilk derece mahkemesi, gereksinimin gerçek, samimi, devamlı ve zorunlu olduğu kanaatiyle tahliyeye karar vermişti. Daire ise kararı kaldırmış ve davayı usulden reddetmiştir. Gerekçe şudur: kira dönemi 01.06.2024'te sona ermiş, dava 30.06.2024'te bir aylık süre içinde açılmıştır; ancak zorunlu arabuluculuk başvurusu 19.01.2024'te, yani dava açma süresi henüz başlamadan yapılmıştır. Karara göre dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir; dava açma süresi başlamadan yapılan başvuru ile dava şartı yerine getirilmiş sayılmaz. Daire ayrıca dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğunu ve davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden gözetileceğini vurgulamıştır."],["Sulh Hukuk Mahkemesi ve İcra Yolunun Kapalı Oluşu","Gereksinime dayalı tahliye istemi yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir. İİK m.272 uyarınca yürütülen ilamsız tahliye takibi, yazılı bir sözleşmenin süresinin bitmesine dayandığından gereksinim iddiası bu yola elverişli değildir; icra hukuk mahkemesi bu uyuşmazlıkta devrede olmaz. Görevli mahkeme HMK m.4/1-a gereği sulh hukuk mahkemesidir ve yargılama basit usulde yürütülür. Uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığı için 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir; anılan hüküm yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyeyi kapsam dışında bırakmıştır. Başvuru, m.18/A/4 uyarınca yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır ve büronun yetkisine karşı itiraz en geç ilk toplantıda ileri sürülebilir. İlk toplantıya geçerli mazeret göstermeksizin katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile m.18/A/11 uyarınca karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine tarifeye göre belirlenen vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir."],["Bir Aylık Süre, TBK m.353 Uzaması ve Başvuru Sırası","TBK m.350, davanın belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmasını arar. Belirsiz süreli taşınmaz kiralarında TBK m.328 ve m.329 devreye girer; fesih dönemlerinin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır ve altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyulur. TBK m.353 bu süreyi genişletir: kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Arabuluculuk ile bu süreler arasındaki ilişki iki yönlüdür. Bir yandan m.18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez; öte yandan başvurunun dava hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir. Arabulucu üç hafta, zorunlu hâllerde en fazla dört hafta içinde süreci sonuçlandırır."],["Usul ile Esasın Birlikte Kurulması","Gereksinime dayalı tahliyede iki ayrı sınav vardır. Birincisi gereksinimin gerçekliğine ilişkin maddi sınav, ikincisi dava açma süresi ile arabuluculuk başvurusunun sırasına ilişkin usul sınavıdır. Bölge adliye mahkemesi kararının gösterdiği üzere, ikincisinde yapılan bir hata birincisindeki haklılığı sonuçsuz bırakabilir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, dönem sonları, gönderilmiş ihtarnameler ve arabuluculuk başvuru tarihi bu nedenle dava öncesinde birlikte çıkarılmalıdır. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir."],["İhtiyaç dışında ikinci sebep: yeniden inşa veya esaslı onarım","TBK m. 350 iki ayrı sebep sayar ve makale ağırlıklı olarak birincisini, yani konut veya işyeri gereksinimini anlatıyor. İkinci sebep, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımının, genişletilmesinin ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasıdır (m. 350/2). Sebep gerçekleşmişse kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.\n\nBu iki sebep birbirinden farklı ispat yükü gerektirir. Gereksinimde kiraya verenin, kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğunu göstermesi gerekir. Yeniden inşa ve imar halinde ise yapılacak işin gerekliliği ve işler sırasında kiralananın kullanılamaz hale geleceği ortaya konmalıdır. İkincisinde proje, ruhsat, yapı denetim ve teknik rapor gibi belgeler öne çıkar. Hangi sebebe dayanıldığı dava dilekçesinde açıkça belirtilmelidir; çünkü sonuçlar da, kiraya verenin sonradan yükümlülükleri de (aşağıdaki bölümlere bakınız) farklıdır."],["Yeni malikin davası: bildirim ve altı ay kuralı","Kiralananı sonradan edinen kişi için TBK m. 351 ayrı bir yol açıyor. Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Maddenin ikinci fıkrası ikinci bir yol veriyor: yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.\n\nİki yol arasındaki fark süredir. Birincisinde yeni malik, sözleşmenin süresi dolmasını beklemeden, edinmeden sonraki bir ay içinde yazılı bildirim yapar ve altı ay sonra dava açar. İkincisinde ise sözleşme süresinin bitimini bekler. Tapuda devir tarihi, bildirimin yazılı olması ve bir aylık sürenin kaçırılmaması dosyanın kaderini belirler. Alıcının satış vaadi sözleşmesine dayanıp dayanamayacağı gibi sorular ise ayrıca değerlendirilir ve bu yazıda incelenmedi."],["Tahliyeden sonra kiralama yasağı, öncelik hakkı ve tazminat","Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355/1). Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşası veya imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz (m. 355/2).\n\nKiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (m. 355/3). Dolayısıyla tahliye davasında gerçek bir ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin, tahliyeden sonra evi veya işyerini başkasına kiraya vermesi hem tazminat riskini hem de ihtiyacın samimi olmadığı yönündeki iddiaları gündeme getirir. Kiracı açısından tahliye sonrası taşınmazın kullanımı izlenmeli; kiralandığı veya başkasına verildiği tespit edilirse, tapu, abonelik ve komşu beyanı gibi delillerle belgelenmelidir."]]}