{"slug":"kentsel-donusumde-ortakligin-giderilmesi-davasi","title":"Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi Davası","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":null,"ozet":["Binası 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılıp arsa hâline gelen taşınmazda paydaşlar, 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açabilir (6306 m.6/16).","Aynı hüküm, dava açılmış olmasının hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara ve bu karara göre yapılacak işlemlere engel olmadığını belirtir.","Dava hakkının kaynağı Türk Medenî Kanunu'dur; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, bu hakkın yönetmelikle ne verilebileceğini ne de kaldırılabileceğini kabul etmiştir.","TMK m.698'deki 'uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez' kuralı, dava açılabilse de hâkimin somut olayda değerlendirmesine açık kalan bir sınırdır.","Davayı yalnızca azınlıktaki malik değil, pay edinmiş müteahhit gibi her paydaş açabilir; bu nedenle kural iki yönlü sonuç doğurur."],"sss":[["6306 kapsamındaki arsada ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?","Evet. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 16. fıkrası, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi için dava açılabileceğini belirtir."],["Dava açılırsa kentsel dönüşüm süreci durur mu?","Hayır. Aynı fıkra, dava açılmış olmasının hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmediğini söyler."],["Mahkeme davayı mutlaka kabul eder mi?","Hayır. Dava hakkı Türk Medenî Kanunu'ndan doğar ve aynı kanunun 698. maddesindeki 'uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez' kuralı da geçerlidir. Sonucu sulh hukuk mahkemesi somut olaya göre belirler."],["Danıştay yönetmelik hükmünü neden iptal etti?","Danıştay Altıncı Dairesi 07.10.2021 tarihli kararla (E.2019/17351, K.2021/11057) ibareyi iptal etmiş, İdari Dava Daireleri Kurulu 16.05.2022 tarihinde (E.2021/3959, K.2022/1785) iptal sonucunu onamıştır. Kurul, dava hakkının 4721 sayılı Kanun'dan doğduğunu, yönetmelikle verilemeyeceğini ya da kaldırılamayacağını belirtmiş ve düzenlemeyi belirsizliğe yol açtığı için hukuka uygun bulmamıştır."],["Davayı sadece azınlıktaki malik mi açabilir?","Hayır. Her paydaş açabilir. Danıştay kararına konu olayda davayı açan, arsada pay sahibi olan müteahhit firmadır."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m.6","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.698","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4721&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2021/3959, K.2022/1785, 16.05.2022","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/808451400"],["Danıştay 6. Daire, E.2019/17351, K.2021/11057, 07.10.2021","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/718760900"],["Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2016/3160, K.2018/7844, 15.11.2018","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/472894500"]],"desc":"6306 sayılı Kanun kapsamındaki arsada ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi? 6306 m.6/16, TMK 698 ve Danıştay kararı ışığında genel bilgi.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari","riskli-bina-yikim-kararina-karsi-iptal-davasi"],"sections":[["Sorunun çerçevesi: iki ayrı kanun, tek taşınmaz","Riskli yapı olarak belirlenen bir binanın yıktırılmasından sonra geriye kat mülkiyeti değil, maliklerin payları oranında ortak olduğu bir arsa kalır. Bu aşamada iki farklı hukuki yol karşı karşıya gelir. Birincisi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesidir. Bu madde, arsanın yeniden değerlendirilmesine, hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilmesine imkân tanır. İkincisi, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 698. maddesidir; buna göre paydaşlardan her biri, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere, malın paylaşılmasını isteyebilir.\n\nGünlük dilde bu davaya izale-i şüyu denir. Sulh hukuk mahkemesinde görülür ve sonunda taşınmaz ya aynen bölünür ya da satılarak bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır. Kentsel dönüşümde ise malikler çoğu zaman yeni bina yapmak, yani taşınmazı ortak bir proje için korumak ister. Bu yüzden iki yolun birbirini nasıl etkilediği, uygulamada sık sorulan bir sorudur.\n\nBu yazı, konunun hukuki çerçevesini genel bilgi olarak özetler. Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı ve hisse satışı, azınlık paydaşların hakları ve yıkım kararına karşı iptal davası gibi konular ayrı yazılarda ele alındığından burada tekrarlanmayacaktır."],["Kanundaki düzenleme: 6306 m.6/16","6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine 7 Kasım 2023 tarihli düzenlemeyle (7471 sayılı Kanun) on altıncı fıkra eklenmiştir. Fıkranın ilk cümlesi, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabileceğini söyler. İkinci cümle ise bir sınır çizer: ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.\n\nBu hüküm iki şey söylemektedir. Birincisi, kentsel dönüşüm süreci içindeki bir arsada paylaşma davası açma imkânı kanunen korunmuştur. İkincisi, böyle bir dava açılmış olsa bile süreç duraklamaz; çoğunluk kararı alınabilir ve karar uygulanabilir. Kanun metni davanın akıbetini düzenlemez. Davanın reddedilip reddedilmeyeceği, bekletilip bekletilmeyeceği ya da kabul edilip edilmeyeceği, sulh hukuk hâkiminin Türk Medenî Kanunu çerçevesinde yapacağı değerlendirmeye bağlıdır.\n\nBurada 6. maddenin birinci fıkrasındaki çoğunluk kuralını da hatırlamak gerekir. Kanun, yıkımdan önce ve sonra yapılacak uygulamalara, bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlere hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilmesini öngörür. Karara katılmayanların arsa paylarının nasıl satılacağı da aynı fıkrada düzenlenmiştir. Bu mekanizma ayrı bir yazının konusudur; burada önemli olan, paylaşma davasının bu mekanizmayı kendiliğinden durdurmadığıdır.\n\nBu çerçevede birkaç kavramı ayırmak yarar sağlar. Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti, Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ilgilinin muvafakati aranmaksızın resen terkin edilir ve taşınmaz, maliklerin payları oranında kendi adlarına arsa olarak tescil edilir. Paylaşma davasının konusu işte bu arsadır. Yani dava, bina ayakta iken değil, ancak yıkımdan sonra ve arsa hâline gelmiş taşınmaz üzerinde gündeme gelir. Kanun metni de 'yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaz' ifadesiyle zamanı bu şekilde sınırlamıştır."],["Danıştay kararı: yönetmelikle dava hakkı verilemez, kaldırılamaz","Kanun düzeyindeki bu hükümden önce aynı konu yönetmelik düzeyinde düzenlenmişti. 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin birinci fıkrasına 21 Haziran 2019 tarihli değişiklikle, maliklerin arsa hâline gelen taşınmazda Türk Medenî Kanunu'na göre ortaklığın giderilmesi davası açabileceği, ancak bu davanın açılmış olmasının çoğunluk kararına engel olmayacağı yönünde bir cümle eklenmişti.\n\nDanıştay Altıncı Dairesi, bu ibarenin iptaline 7 Ekim 2021 tarihinde karar vermiştir (E.2019/17351, K.2021/11057). Daire, bu yolun açılmasının özel kanun olan 6306'nın uygulanmasını diğer malikler aleyhine devre dışı bırakabileceğini değerlendirmiştir. Karar temyiz edilmiş, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 16 Mayıs 2022 tarihinde oyçokluğuyla iptal sonucunu onamıştır (E.2021/3959, K.2022/1785). Kurul'un gerekçesi Daire'den farklıdır ve bu ayrım önemlidir.\n\nKurul, 6306 kapsamındaki uygulamalarda hiçbir şekilde ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağının söylenemeyeceğini belirtmiştir. Paydaşların ortaklığın giderilmesini isteme hakkının 4721 sayılı Kanun'dan doğduğunu, bu hususta bir yönetmelikle dava hakkı verilmesinin ya da bu hakkın ortadan kaldırılmasının hukuken mümkün olmadığını vurgulamıştır. İptalin dayanağı olarak da düzenlemenin uygulamada belirsizliğe yol açabilecek, maliklere yeni bir hak veriyormuş gibi anlaşılmaya elverişli ve Türk Medenî Kanunu dışında değerlendirme gerektirecek biçimde yorumlanabilir olmasını göstermiştir.\n\nBu içerik, kararın kendi metninden özetlenmiştir. Dikkat çekici olan şudur: yönetmelik hükmü iptal edilmiştir, fakat Kurul'un ölçütü dava hakkının varlığını kabul eden yöndedir. Kanun koyucu da yaklaşık bir buçuk yıl sonra, bu kez kanun düzeyinde ve 6. maddenin on altıncı fıkrası olarak aynı konuyu yeniden düzenlemiştir. Böylece şekli kanunilik tartışması bakımından hüküm artık bir yönetmelikte değil, kanundadır."],["Yargıtay uygulaması ve TMK m.698'in 'uygun olmayan zaman' sınırı","Türk Medenî Kanunu'nun 698. maddesi paylaşma hakkını tanırken kendi içinde bir sınır da koyar: uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Bu ifade kanunda tanımlanmamıştır; neyin uygun olmayan zaman sayılacağı somut olaya göre mahkemece belirlenir. Kentsel dönüşüm süreci devam eden bir arsada bu sınırın nasıl uygulanacağı, uygulamada tartışmanın merkezindedir.\n\nYargıtay 14. Hukuk Dairesi, 15.11.2018 tarihli bir kararında (E.2016/3160, K.2018/7844) şu olayı değerlendirmiştir: Taşınmaz üzerindeki bina 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılmış, Kanun kapsamındaki işlemler devam etmekte ve hissedarların büyük bölümü bir müteahhitle kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi imzalamıştır. İlk derece mahkemesi satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermiş; Daire, 6306 kapsamında işlemlerin sürdüğünü gerekçe göstererek bu hükmü bozmuş ve davanın reddi gerektiğini belirtmiştir. Bu karar, kanun hükmünden önceki döneme aittir ve o dönemde Yargıtay'ın süreç devam ederken paylaşma davasına sıcak bakmadığını gösteren bir örnektir.\n\nBugün ise 6306 m.6/16 dava açılabileceğini açıkça kabul ettiğinden, aynı sonucun otomatik olarak çıkacağını söylemek doğru olmaz. Mahkeme, dava açılabilir olsa bile, 698. maddedeki zamana ilişkin sınırı, sürecin aşamasını, maliklerin çoğunluğunun yeniden inşa iradesini ve davacının menfaatini birlikte değerlendirecektir. Danıştay Kurulu'nun da belirttiği gibi, bu hakka dayanılarak açılan davalar Türk Medenî Kanunu çerçevesinde adli yargı yerlerinde sonuçlandırılacaktır. Yani idari yargıdaki iptal kararı hakkın varlığını yönetmelik düzeyinde çözmüş, ama her somut davanın sonucunu belirlememiştir.\n\nBu nedenle uygulamada davanın nasıl sonuçlanacağını öngörmek güçtür. Maliklerin büyük bölümü bir sözleşmeyle yeniden inşa yönünde irade beyan etmişse, davacı paydaşın talebinin zamansız sayılması makul bir ihtimaldir; buna karşılık sürecin uzun süredir ilerlemediği, anlaşma sağlanamadığı ya da çoğunluğun karar alamadığı hâllerde mahkemenin paylaşma talebine daha açık olması beklenebilir. Bu bir tahmindir ve her dosyada delillere göre değişir. Önemli olan, mahkemenin ilgili kanun hükümlerini birlikte okuyarak karar vereceğidir."],["Davayı kim açıyor ve kime ne sonuç doğuyor?","Ortaklığın giderilmesi davası ilk bakışta, yeni inşaata katılmak istemeyen ya da sürece bağlı kalmak istemeyen malikin başvuracağı bir yol gibi görünür. Oysa Danıştay Kurulu'nun karara konu ettiği olayda davayı açan, arsada pay edinmiş olan müteahhit firmadır; iptal davasını açan malikler ise yeniden inşaata katılmak istemiş ve paylaşma davası yoluyla bu imkânın fiilen ortadan kalkacağını ileri sürmüştür. Karar metnine göre müteahhidin ilk davası reddedilmiş ve karar kesinleşmiş, 2019 değişikliğinden sonra yeniden açılan dava ise açılmamış sayılmıştır.\n\nBu tablo, paylaşma davasının tek taraflı bir koruma aracı olmadığını gösterir. Türk Medenî Kanunu'ndaki hak her paydaşa aittir ve payı devralan müteahhit de aynı gücü taşır. Dolayısıyla 6306 m.6/16 hem proje dışında kalmak isteyen paydaşın dava yoluna gitme imkânını korur, hem de çoğunluk kararıyla ilerleyen projeyi dava açılması yüzünden kilitlenmekten korur.\n\nKuralın pratik etkisi şudur: Dava hakkı kalmakta, ancak dava açılması tek başına dönüşümün durmasına yol açmamaktadır. Bu, hâkimin takdirini tamamen ortadan kaldırmaz; yalnızca 6306 sürecindeki karar alma ve uygulama mekanizmasının dava açılması yüzünden askıya alınmasını önler. Davanın sonuçlanması hâlinde ise paydaşların konumunun nasıl değişeceği, o tarihte taşınmazın ve projenin içinde bulunduğu aşamaya bağlıdır."],["Uygulamada dikkat edilecek noktalar","Bir paydaş olarak ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünüyorsanız ya da size karşı böyle bir dava açılmışsa, öncelikle taşınmazın hangi aşamada olduğunu tespit etmek gerekir. Riskli yapı tespiti yapılmış mı, yıkım gerçekleşmiş mi, tapuda arsa niteliğinde kayıt oluşmuş mu, salt çoğunluk kararı alınmış mı, bir inşaat sözleşmesi imzalanmış mı? Bu bilgiler, dava açılabilirliğini değil ama davanın zamana ilişkin değerlendirmesini doğrudan etkiler.\n\nİkinci olarak, çoğunluk kararı ve bu karara dayanan işlemler için dava açılmış olmasının engel oluşturmadığı hatırlanmalıdır. Davalı konumundaki paydaşlar, süreci durdurmak amacıyla dava açılmasına güvenmemelidir; davacı paydaşlar da açtıkları davanın projeyi durduracağını varsaymamalıdır.\n\nÜçüncü olarak, davanın Türk Medenî Kanunu hükümlerine göre sulh hukuk mahkemesinde görüleceği, bu yönüyle 6306 sürecinden ayrı bir yargı yoluna tabi olduğu unutulmamalıdır. Kentsel dönüşüm kararlarına karşı idari işlemler yönünden ise ayrı bir iptal davası yolu vardır ve bu yol başka yazılarda anlatılmıştır.\n\nSon olarak, mevzuat 2023'te değişmiş, Danıştay ve Yargıtay kararları farklı dönemlere aittir. Somut bir uyuşmazlıkta güncel mevzuat ve yerleşik uygulama kontrol edilmelidir. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; somut olayınız için bir avukata danışmanız yerinde olur.\n\nPratik bir hatırlatma daha yapılabilir: Paylaşma davasında taşınmazın satışına karar verilirse, artırmaya katılma imkânı ve bedelin belirlenmesi usulü, 6306 sayılı Kanun'daki satış mekanizmasından farklıdır. Dava yoluyla satışta taşınmaz herkese açık artırmayla satılabilir; Kanun'un 6. maddesindeki satışta ise karara katılmayanların payları, Başkanlıkça tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşan paydaşlara satılır. İki yolun sonucunun farklı olabileceğini bilmek, hangi yolun hangi aşamada tercih edileceğini değerlendirirken önem taşır. Bu karşılaştırmayı yaparken kendi dosyanızdaki belgeleri, tapu kaydını ve varsa inşaat sözleşmesini bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz uygun olur."]]}