{"slug":"kat-mulkiyetinin-devri-mecburiyeti-kmk-25","title":"KMK 25 Davasında 6 Ay ve 5 Yıllık Süreler","yazildi":true,"tarih":null,"ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":"2026-09-29","ozet":["Kat maliki borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteyebilir (KMK m. 25/1).","Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak karara bağlıdır. Karara rağmen bir kısmı davayı açmak istemezse öteki malikler açar. Çoğunluk kararı yoksa dava reddedilir (Yargıtay 20. HD, 20.06.2017, 2017/2009 E., 2017/5662 K.).","Devir bedeli, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeridir. Hâkim, davacılara bedelin bankada üç aylık vadeli hesaba yatırılması için süre verir; devir arsa payları oranında davayı açanlara yapılır ve bedel işlemiş faiziyle davalıya ödenir (m. 25/2).","Şu hâllerde çekilmezlik kanunen mevcut sayılır: ortak gider ve avans borcu nedeniyle iki takvim yılında üç icra veya dava takibi yapılması; sulh hâkiminin 33. madde emrine rağmen bir yıl ısrar edilmesi; bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması (m. 25/3).","Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer (m. 25/4).","Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK ek m. 1). Birden fazla parsel üzerindeki ve henüz toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde genel hükümler uygulanır ve asliye hukuk mahkemesi görevlidir (Yargıtay 20. HD, 07.09.2020, 2020/2447 E., 2020/2666 K.)."],"sss":[["KMK 25 nedir?","634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi, borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün diğer kat maliklerine devredilmesini düzenler. Devir bedeli karşılığında ve hâkim kararıyla yapılır."],["Aidat ödemeyen kat malikinin dairesi elinden alınabilir mi?","Ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılında üç kez icra veya dava takibine sebep olan kat malikinde çekilmezlik kanunen mevcut sayılır (m. 25/3-a). Yine de dava için diğer maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması ve bölümün hükme en yakın tarihteki değerinin yatırılması gerekir."],["KMK 25 davası kaç ay içinde açılır?","Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer (m. 25/4)."],["KMK 25 davası hangi mahkemede açılır?","Kural olarak sulh hukuk mahkemesinde (KMK ek m. 1). Birden fazla parsel üzerindeki ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde genel hükümler uygulanır ve asliye hukuk mahkemesi görevli olur (Yargıtay 20. HD, 07.09.2020, 2020/2447 E., 2020/2666 K.)."],["KMK 25'e göre devir bedeli nasıl belirlenir?","Bedel, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeridir (m. 25/2). Hâkim davacılara, bedeli bankada üç aylık vadeli hesaba yatırmaları için süre verir; devir kararında bedel işlemiş faiziyle davalıya ödenir."],["Kat malikleri kurulu kararı olmadan KMK 25 davası açılabilir mi?","Hayır. Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, yalnızca site yönetim kurulunun aldığı karara dayanan davanın reddini onamıştır (20.06.2017, 2017/2009 E., 2017/5662 K.)."],["Çekilmezlik iddiası hangi davada incelenir?","Kurul kararı devir davasının ön koşuludur; çekilmezliğin varlığı kurul kararının iptali davasında değil, devir davasında incelenir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, kurul kararını çekilmezliği inceleyerek iptal eden hükmü bozmuştur (13.05.2014, 2013/17665 E., 2014/8780 K.)."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2009, K. 2017/5662, T. 20.06.2017","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/353192700"],["Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/17665, K. 2014/8780, T. 13.05.2014","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/106781000"],["Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2020/2447, K. 2020/2666, T. 07.09.2020","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/598764700"]],"desc":"Kat mülkiyetinin devri davasında KMK 25 kapsamında sürelerin başlangıcı, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bağımsız bölüm bedelinin ödenmesi.","category":"Kat Mülkiyeti & Site","court":"Sulh Hukuk Mahkemeleri (kat mülkiyeti uyuşmazlıkları) görevlidir; aidat alacakları için icra takibi de mümkündür.","duration":"Genel kurul kararının iptali davası kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır; aidat alacaklarında zamanaşımı 5 yıldır.","related":["sitelerde-guvenlik-ve-otopark-kullanim-uyusmazliklari","apartman-kapicisi-is-hukuku-uyusmazliklari"],"sections":[["KMK m. 25: Devir Mecburiyetinin Şartları ve Çekilmezlik Karineleri","634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi, kat mülkiyeti ilişkisindeki en ağır yaptırımı düzenler. Birinci fıkraya göre kat maliklerinden biri kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.  İkinci fıkra 5711 sayılı Kanun'la 2007'de değiştirilmiştir ve usulü belirler: bağımsız bölümün mülkiyetinin HÜKME EN YAKIN TARİHTEKİ DEĞERİ o kat malikine ödenerek mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla vereceği karara bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezse davayı öteki kat malikleri açar ve mülkiyet, davayı açanlara arsa payları oranında devrolunur. Çoğunluk kararı hiç alınmamışsa dava açılamaz; \"çoğunluk sağlanamazsa\" ifadesi 2007 öncesi metne aittir.  Üçüncü fıkra çekilmezliğin her hâlde mevcut sayılacağı üç durumu sayar: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; sulh hâkimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlalde devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanarak ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulması."],["Davanın Ön Koşulu: Kat Malikleri Kurulu Kararı ve Bedelin Ödenmesi","Davanın en kritik unsuru ön koşuldur: kanun, devir davasının açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilmesini arar ve bu karar sayı ile arsa payı çoğunluğuyla alınmalıdır. Çoğunluk kararına rağmen bazı malikler davaya katılmazsa davayı diğerleri açabilir; bu durumda mülkiyet yalnızca davayı açanlara geçer.  İkinci unsur bedeldir: devir karşılıksız değildir, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri esas alınır ve bedelin belirlenmesi için keşif ile bilirkişi incelemesi yapılır. Hâkim, hüküm vermeden önce devir bedelinin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara süre verir; dava kabul edilirse bedel işlemiş faiziyle davalıya ödenir.  Üçüncü unsur çekilmezliğin ispatıdır. Üçüncü fıkradaki hâllerden biri gerçekleşmişse çekilmezlik karine sayılır; dışındaki hâllerde tanık, tutanak ve varsa ceza dosyalarıyla somut olarak kanıtlanmalıdır. Davalının borcunu dava sırasında ödemesi dava sebebini ortadan kaldırabilir."],["Yargıtay Uygulaması: Kurul Kararı Olmadan Dava Görülmez","Ön koşulun eksikliği davayı düşürür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 20.06.2017 tarihli, 2017/2009 E. ve 2017/5662 K. sayılı kararına konu olayda site yönetimi, davalının borçlarını yerine getirmemesinin çekilmez hâl aldığını ileri sürerek tapu iptali ve kat malikleri adına tescil istemiştir. Yerel mahkeme, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış bir karar bulunmadığını, yalnızca site yönetim kurulunun aldığı bir karar olduğunu belirterek davayı reddetmiş; Daire hükmü onamıştır.  Çekilmezliğin nerede tartışılacağı ise Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 13.05.2014 tarihli, 2013/17665 E. ve 2014/8780 K. sayılı kararında ele alınmıştır. Kat maliki, hakkında m. 25 uygulanmasına ilişkin kurul kararının iptalini istemiş, mahkeme çekilmezliği inceleyerek kararı iptal etmiştir. Daire, kurul kararının devir davasının ön koşulu olduğunu ve çekilmezlik iddiasının iptal davasında değil devir davasında inceleneceğini belirterek hükmü bozmuştur.  20. Hukuk Dairesi'nin 30.04.2018 tarihli, 2018/415 E. ve 2018/3205 K. sayılı kararında da yöneticiye devir davası açma yetkisi veren kurul kararının iptali istemi reddedilmiş; Daire, alınan kararın usulüne uygun olduğunu belirterek hükmü onamıştır."],["Devir Davasında Görevli Mahkeme","Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi uyarınca bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir; m. 25 devir davası da bu kapsamdadır. Nitekim Yargıtay 17. Hukuk Dairesi'nin 16.12.2014 tarihli, 2014/18893 E. ve 2014/18708 K. sayılı kararında, ortak giderleri ödemeyen malikin bölümünün devri istemiyle açılan davada çıkan olumsuz görev uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesi lehine çözülmüştür.  Bu kuralın önemli bir istisnası vardır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 07.09.2020 tarihli, 2020/2447 E. ve 2020/2666 K. sayılı kararında, birden fazla parsel üzerine kurulu ve KMK m. 66 ve devamındaki toplu yapı hükümlerine göre henüz toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitede açılan m. 25 davasında genel hükümlerin uygulanacağı ve asliye hukuk mahkemesi lehine görevsizlik kararı verilmesi gerektiği belirtilerek hüküm bozulmuştur. Antalya'daki çok parselli sitelerde bu ayrım önceden incelenmelidir."],["Altı Ay ve Beş Yıllık Hak Düşürücü Süreler","25. maddenin son fıkrası dava hakkını iki süreyle sınırlar: bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan DAVA AÇMA KARARININ ÖĞRENİLMESİ tarihinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa VEYA dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.  Altı aylık süre, kat malikleri kurulunun dava açma kararının öğrenildiği tarihte işlemeye başlar; beş yıllık üst süre ise dava hakkının doğumundan itibaren işler. Beş yıllık süre mutlak sınırdır ve öğrenmeden bağımsız işler.  İki düşme sebebi birbirinden bağımsızdır: sürelerden birinin geçmesi de, dava sebebinin ortadan kalkması da dava hakkını tek başına düşürür. Borcunu ödeyen veya hâkimin emrine uyan kat maliki bakımından dava sebebi düşer; aykırılık sürüyorsa yeni bir dava sebebi doğar."],["Antalya'da KMK m. 25 Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek","KMK m. 25 davaları çoğunlukla ön koşulu tamamlanmadan açıldığı için kaybedilir. Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış geçerli bir kurul kararı, bölümün hükme en yakın tarihteki değerini bankaya yatırmaya hazır olma ve altı aylık sürenin korunması dosyanın üç temel taşıdır. Çekilmezliğin iptal davasında değil devir davasında tartışılacağı da sık atlanır.  MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir."]]}